2025年，房地產(chǎn)大拐點要來。如果要找個成語來形容2025年的房地產(chǎn)，那就是霧里看花。一方面，百城房產(chǎn)去化周期逐漸回落，深圳房產(chǎn)去化周期已經(jīng)降到了7個月，即一套新房上市，只需7個月就會售出。但二手房市場仍是止不住的下滑。
除核心城市新房市場逐漸回暖外，其余城市依舊是跌跌不休。按照各方面披露的數(shù)據(jù)，我國房屋還有6億棟，足夠30億人居住，本質(zhì)上仍是供應(yīng)過剩。但這時卻依舊有人高喊，房地產(chǎn)即將迎來上漲。這幾天，隨著央行降息，并降低了個人住房公積金貸款利率、首套房貸利率，這個呼聲似乎高了許多。
那么，現(xiàn)實情況到底怎么樣？未來房地產(chǎn)市場到底是欣欣向榮，還是繼續(xù)一片慘淡？老邱今天跟大家從三個方面來分析一下房地產(chǎn)市場，看看濃霧背后到底是繁華似錦還是綠葉一片，僅剩幾朵紅花點綴。
首先從周期視角來看，2025年也絕對是房地產(chǎn)的大拐點。股神巴菲特的搭檔芒格先生曾說過，中國人很會管理繁榮，但還不太會管理蕭條。我覺得這句話很有道理，因為縱觀我國房地產(chǎn)發(fā)展史也不過才20多年，本質(zhì)上也是第一次經(jīng)歷房地產(chǎn)周期。所以我一直覺得，單調(diào)地去看房地產(chǎn)是再次上漲，還是會無休止地下跌都是不客觀的。
日本自1991年房地產(chǎn)泡沫破裂，到1997年房地產(chǎn)探底復(fù)出，用了整整6年時間。此后，日本房地產(chǎn)市場走出了長久的分化發(fā)展趨勢，一直持續(xù)到今天。而此次我們的房地產(chǎn)市場本質(zhì)上面臨兩個周期的疊加，一個是人口周期，一個是房產(chǎn)周期。在人口周期上，我國從2022年人口負(fù)增長開始，已經(jīng)連續(xù)兩年人口呈逐漸減少的態(tài)勢。也就是說，在房產(chǎn)消費端，其實未來的市場是在縮小的。
而在房產(chǎn)周期上，我們國家其實并沒有放任房地產(chǎn)自由落體式下降，我們采取了很多措施行動，包括降低公積金貸款利率、降低首套房貸款利率，都是應(yīng)對政策之一。而未來，隨著我國由內(nèi)需拉動的新循環(huán)構(gòu)建完畢，房地產(chǎn)市場最終的歸宿其實還是回歸住房屬性，就像二十屆三中全會決定中的那四個簡明扼要的字：房住不炒。
其次，我想說，房地產(chǎn)我們不能僅僅從市場的角度看，而是要從財政的角度來看。前20年，房地產(chǎn)之所以如此瘋狂上漲，更深層次來看，本質(zhì)上是以房地產(chǎn)為代表的基礎(chǔ)建設(shè)投資，是各個地方的財政支柱。各地方政府在城市化過程中承擔(dān)開發(fā)者的角色，通過建設(shè)園區(qū)、修建基礎(chǔ)設(shè)施，通過招商引資吸引工廠入駐。
這此舉使得大部分進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市居民，然后城市的房價地價也就被推高。一塊土地從四通一平成為可開發(fā)性的土地，再到城投公司拿去招牌掛，最后再到開發(fā)商競標(biāo)開發(fā)。一塊土地在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的溢價就成了政府的主要收入。很多重點城市，就拿我所在的杭州舉例，前幾年靠賣土地收入，甚至比一般公共財政收入都要高。
隨著2020年“三道紅線”的劃下和近幾年倡導(dǎo)消費拉動經(jīng)濟增長的主要策略逐漸確定，土地財政作為地方財政支柱，也必將成為過去式。未來正確的道路，一定是各個城市通過優(yōu)化公共服務(wù)，吸引人口，進(jìn)而刺激消費的興起。所以我覺得在這點上，房價再次上漲，真的有點不現(xiàn)實。
最后，我想從社會共識這個角度來講。因為大家都知道，房子之所以被成為資產(chǎn)，是源于大家都認(rèn)可房子的價值，所以大家都去買房。但是新的社會共識還是這樣嗎？
黨的二十大以來，高層表態(tài)中關(guān)于房地產(chǎn)的政策表述，其中占據(jù)絕大部分篇幅的就兩個觀點：堅持房住不炒和推動房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)。那么我們就不難看出，這些表述與重新刺激房地產(chǎn)上漲壓根兒不是一回事。而在此之前，商界多位大咖，就如王健林、融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也曾坦言，未來房地產(chǎn)將呈現(xiàn)分化發(fā)展的態(tài)勢。而去年，某商業(yè)觀察對1917名年輕人買房意愿的調(diào)查中，只有12%的人是為了投資。
也就是講，其實無論從政界還是商界，或者是在未來的消費主體中，房住不炒，讓房子回歸居住屬性，已經(jīng)是廣泛的社會共識。所以在這點上，那些鼓吹房子還要繼續(xù)上漲的人，在我看來，真的不是蠢，就是壞。
所以講到最后，我想說，當(dāng)濃霧散盡，我們看到的可能不是繁華似錦，也不是綠葉成堆，也不是只有紅花幾朵，而是紅綠相襯，錯落有致，而是沒有化肥刺激的一座正常花壇。而在我看來，2025年也真的是房地產(chǎn)的大拐點，因為大家真的已經(jīng)從房地產(chǎn)的火熱中冷靜下來了。
熱門跟貼