如今的中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要階段，但在這一過(guò)程中受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)的影響和地緣政治的沖突，我國(guó)面臨著不小的阻礙，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也面臨著一定的困境。
尤其是在國(guó)家出手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，更是對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性造成了一定的沖擊。
不過(guò)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)就和我國(guó)的地方債務(wù)問(wèn)題緊密相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到了我國(guó)千家萬(wàn)戶的幸福感和財(cái)產(chǎn)安全。
地方債務(wù)則是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題將會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。
如何平衡地方債務(wù)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系，成為了當(dāng)前的首要問(wèn)題。
面對(duì)著兩大難題，國(guó)家終于做出了選擇，就是出資化解地方債務(wù)面臨的問(wèn)題，而這也會(huì)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展才造成一定的影響。
那么國(guó)家此舉的背后到底有著怎樣的布局呢？2025年我國(guó)的房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)出怎樣的走勢(shì)呢？
一、地方債務(wù)問(wèn)題逐漸浮出水面
地區(qū)需要通過(guò)借債來(lái)獲取資金實(shí)現(xiàn)發(fā)展，因此地方債務(wù)就成為了如今我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要面臨的首要問(wèn)題。
地方債務(wù)一般分為顯性債務(wù)和隱性債務(wù)。
顯性債務(wù)指的是地方政府經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)部批準(zhǔn)、公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的政府債券，而隱性債務(wù)則是目前我國(guó)最棘手，也最令人擔(dān)憂的債務(wù)。
隱性債務(wù)實(shí)際上就是政府從城投公司等金融平臺(tái)舉借的債務(wù)。
一般情況下這些債務(wù)的規(guī)模十分龐大，期間所產(chǎn)生的利息也比顯性債務(wù)更高。
我國(guó)在2023年的時(shí)候地方地方政府債務(wù)總額就已經(jīng)達(dá)到了40.74萬(wàn)億元。
而我國(guó)之所以會(huì)出現(xiàn)如此龐大的債務(wù)規(guī)模，主要還是因?yàn)榈胤秸呢?cái)政收入和支出不平衡。
國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都需要通過(guò)舉債來(lái)實(shí)現(xiàn)。
然而一些項(xiàng)目比如我國(guó)的公路、高鐵這些項(xiàng)目的回報(bào)率非常低，卻是不得不進(jìn)行的基礎(chǔ)建設(shè)，這就大大增加了財(cái)政負(fù)擔(dān)。
債務(wù)負(fù)擔(dān)大大增加了地方政府的壓力，甚至還導(dǎo)致部分地方政府面臨著債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。
一旦地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)出現(xiàn)問(wèn)題，不僅會(huì)引發(fā)當(dāng)?shù)氐恼＿\(yùn)轉(zhuǎn)，更是有可能會(huì)引起嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定都造成一定的沖擊。
因?yàn)閭鶆?wù)負(fù)擔(dān)沉重，地方政府不得不削減公共服務(wù)的支出，就比如教育、醫(yī)療和基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)等方面的支出。
而這些都在一定程度上影響了老版本百姓的生活，也只有降低政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)，才能保證社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。
實(shí)際上我國(guó)的地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷就導(dǎo)致土地出讓困難，雖說(shuō)為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)我國(guó)采取了多種方式，但是樓市低迷的問(wèn)題卻仍然存在。
二、樓市低迷不振如今依然存在
很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。
地方政府通過(guò)出讓土地來(lái)獲得大量的財(cái)政收入，開(kāi)發(fā)商則通過(guò)高杠桿融資的方式來(lái)進(jìn)行大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)。
但如今我國(guó)老百姓對(duì)購(gòu)房的熱情并不高，政府出讓的土地規(guī)模也大大減少。
為了確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，緩解老百姓的購(gòu)房壓力，我國(guó)政府也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了限購(gòu)、限貸等措施。
這些措施雖說(shuō)穩(wěn)定了我國(guó)的房?jī)r(jià)，杜絕了炒房的現(xiàn)象，但是也進(jìn)一步抑制了購(gòu)房需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷雖說(shuō)在一定程度上降低了購(gòu)房的價(jià)格，但是卻給國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定的影響。
房地產(chǎn)行業(yè)涉及到了建筑、鋼鐵、水泥、家電等多個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷就直接導(dǎo)致這些行業(yè)的需求量減少，從而影響了整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷還對(duì)金融系統(tǒng)造成了風(fēng)險(xiǎn)。
高杠桿、高融資一直以來(lái)就是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要的經(jīng)營(yíng)方式，也因此存在“期房”這樣的收房模式。
進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商的回款金額大大減少，房企的資金鏈也更加緊張，這對(duì)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性造成了影響。
房企的資金鏈一旦斷裂，這些“期房”就無(wú)法按時(shí)交付，從而出現(xiàn)了大量的“爛尾樓”，許多購(gòu)房者的權(quán)益都因此受到了損害。
再這樣的情況下便有很多人呼吁必須要先保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，認(rèn)為只有房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)才能有所好轉(zhuǎn)。
但從當(dāng)前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和地方債務(wù)問(wèn)題唇齒相依，任何一個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成影響。
因此關(guān)于到底應(yīng)該“保樓市”還是“保債務(wù)”在社會(huì)上就產(chǎn)生了不同的聲音。
比不過(guò)關(guān)于這一問(wèn)題，國(guó)家已經(jīng)做出了決定，債務(wù)問(wèn)題成為了我們的首要任務(wù)。
三、穩(wěn)定債務(wù)將讓樓市迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)
就在今年11月份，我國(guó)決定增加6萬(wàn)億的地方政府債務(wù)限額，與此同時(shí)從今年起到2026年，每年增加2萬(wàn)億元，支持地方政府置換各種隱性債務(wù)。
這一決定的目的就是緩解地方政府所存在的債務(wù)壓力，從而防范和地方政府面臨的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保地方財(cái)政實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
地方政府通過(guò)各種融資平臺(tái)和城投公司所舉借的隱性債務(wù)，不僅債務(wù)規(guī)模龐大，更是讓地方政府陷入了沉重的利息負(fù)擔(dān)。
通過(guò)增加地方政府的限額，就能夠通過(guò)發(fā)行專項(xiàng)債券來(lái)置換這些高利率的隱性債務(wù)，從而降低利息的支出。
據(jù)估算，在增加地方政府債務(wù)限額之后，五年的時(shí)間就能節(jié)省下6000億元的利息。
這些資金能夠更好的用于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和老百姓生活條件的改善。
與此同時(shí)增加地方債務(wù)限額的決定，還能夠讓債務(wù)管理變得更加規(guī)范、透明，讓隱性債務(wù)管理混亂的問(wèn)題得以改善。
地方政府債務(wù)限額增加之后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也十分有益。
迫于地方政府的債務(wù)壓力，很可能需要頻繁調(diào)整房地產(chǎn)政策，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)。
在增加地方政府債務(wù)限額之后，就能夠更好的規(guī)劃和執(zhí)行撐起的房地產(chǎn)政策，從而降低市場(chǎng)的不確定性。
地方政府債務(wù)壓力的緩解，也能夠?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供更多的資金支持。
通過(guò)完善交通、教育、醫(yī)療等方面的設(shè)施，提升城市的吸引力和居住環(huán)境，從而提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求，這能夠提升周邊房產(chǎn)的價(jià)值，從而吸引更多的購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)買。
地方政府債務(wù)限額也能夠改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資環(huán)境，銀行和金融機(jī)構(gòu)將更愿意將貸款提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從而減少爛尾樓的現(xiàn)象。
這也同樣能夠維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
不過(guò)即便是在政策的影響下，我國(guó)的房?jī)r(jià)也很難在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)回升。
四、2025年房?jī)r(jià)走勢(shì)逐漸清晰
經(jīng)過(guò)這幾年的時(shí)間我們能夠發(fā)現(xiàn)，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。
現(xiàn)如今中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵階段，并且受到全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定以及地緣政治的關(guān)系，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度持續(xù)放緩。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩就導(dǎo)致老百姓賺錢越來(lái)越困難，購(gòu)房需求也就因此受到了一定的限制。
如今大量的投資者開(kāi)始放棄對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，這都導(dǎo)致我國(guó)房產(chǎn)的價(jià)值出現(xiàn)了下降。
雖說(shuō)如今我國(guó)通過(guò)多種方式穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，但政策的生效需要時(shí)間，明年房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)也很難逆轉(zhuǎn)。
雖說(shuō)我國(guó)地方政府限額的提升，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展有一定好處，但是綜合來(lái)看2025年我國(guó)的房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)下跌至20%-25%。
不過(guò)隨著政策的不斷落實(shí)和效果逐漸顯現(xiàn)，2027年我國(guó)的房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)上漲，購(gòu)房者的信心也會(huì)因此而恢復(fù)。
城市化進(jìn)程對(duì)于房?jī)r(jià)有非常明顯的影響，但是未來(lái)我國(guó)的城市化進(jìn)程將更注重質(zhì)量而非速度，逐漸推動(dòng)城市群和都市圈的發(fā)展。
這樣一來(lái)大城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定，而那些三四線人口流失嚴(yán)重的城市，將在明年面臨著較大的房?jī)r(jià)下行壓力。
結(jié)語(yǔ)
一直以來(lái)地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就是唇齒相依的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必須要依托地方債務(wù)來(lái)提供資金，而緩解地方債務(wù)問(wèn)題也需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)消化和化解。
因此緩解地方問(wèn)題和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展二者缺一不可，若想解決這一問(wèn)題就必須要國(guó)家出手調(diào)控。
對(duì)于地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)間存在的問(wèn)題，我們需要找一種更加平衡和可持續(xù)的方式實(shí)現(xiàn)發(fā)展。
我們也相信在國(guó)家的調(diào)控下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)迎來(lái)更好的發(fā)展，而地方債務(wù)問(wèn)題也能夠得到妥善解決，讓地方債務(wù)和樓市發(fā)展實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)。
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