本文來源：時代周報 作者：梁爭譽(yù)
今年全國最貴土地花落華潤置地和中海聯(lián)合體。
12月2日，深圳灣畔一宗商住地T107-0107掛牌出讓，起拍價126.52億元，吸引華潤置地、中海聯(lián)合體和招商蛇口參與競拍。
兩名競買人激戰(zhàn)77分鐘，連續(xù)舉牌295輪，T107-0107最終被華潤置地和中海聯(lián)合體以185.12億元競得——這不僅刷新深圳涉宅地塊成交總價歷史紀(jì)錄，也是今年全國出讓的最貴土地。
因為以“價高者得”為原則確定競得人，T107-0107高溢價成交，溢價率高達(dá)46.3%，樓面地價約70388元/平方米。
“雖然行業(yè)風(fēng)險并未完全出清，但房地產(chǎn)市場面已經(jīng)在較快的修復(fù)之中，特別是一線城市核心位置核心房地產(chǎn)資產(chǎn)會有較好的市場表現(xiàn)?！钡谝惶酱骶S斯深圳董事總經(jīng)理吳睿對時代周報記者表示，T107-0107地塊位于深圳最核心的地段之一，各方面條件均屬優(yōu)質(zhì)，“預(yù)計未來單價會超過15萬元/平方米，向上想象空間很大，競得企業(yè)將有非常不錯的利潤空間?！?/p>
平均每分鐘加價7660萬元
12月2日下午，一場久違的搶地大戲在深圳公共資源交易中心上演，華潤置地與中海聯(lián)合體、招商蛇口分別手持編號為69、66的號碼牌展開激烈角逐。
15:03:16，69號率先出價，報價126.72億元。7秒后，66號應(yīng)價，加價2000萬。15秒后，69號再出價。
競價雙方你追我趕，頻頻舉牌，迅速推高報價。開拍半小時，經(jīng)過120輪競價，T107-0107突破150億元。
報價超過160億元后，競價節(jié)奏有所放緩，競價雙方均多次在拍賣官提醒后出價。報價超過180億元后，雙方又一次加快舉牌速度，連續(xù)瞬時出手，競價間隔短至數(shù)秒。
16:20:12，69號號碼牌持有者華潤置地、中海聯(lián)合體將報價定格在185.12億元，T107-0107成為深圳歷史上第九宗總價超過百億的地塊。
整場競價持續(xù)77分鐘，兩名競買人平均每分鐘出價3.83次。按競價幅度2000萬元/次計算，T107-0107的身價平均每分鐘上漲7660萬元，平均每78.9秒抬價1億元。
吳睿對這個價格并不意外，“我預(yù)測180億元將會是這塊地總價的重要參考線，今天結(jié)果在185億元左右，基本在意料之中。我一直對2025年樓市抱樂觀看法，土拍市場用真金白銀驗證的這個判斷?！?/p>
T107-0107地塊位于深圳后海金融總部基地，是總部企業(yè)最為密集的區(qū)域之一，擁有頂級配套，包括深圳灣萬象城、海岸城等商業(yè)配套，深圳灣人才公園、地鐵2號線、地鐵11號線等市政配套，以及春筍、春繭等城市地標(biāo)，區(qū)域內(nèi)二手樓盤華潤深圳灣悅府一期11月掛牌均價約26.68萬元/平方米。
值得注意的是，T107-0107地塊是在寫字樓集群中劃出零星住宅用地，由兩宗商業(yè)地塊調(diào)規(guī)變身一宗商住地，業(yè)態(tài)包含17.69萬平方米商品住宅、7萬平方米商務(wù)公寓、1萬平方米商業(yè)等。
“深圳歷史上有8宗超過百億的土地，在2016年以后，超過百億的土地只要是純商業(yè)用地，沒有開發(fā)商能賺到錢。這也是為什么，深圳灣這塊地會由純商業(yè)的土地性質(zhì)轉(zhuǎn)到以住宅為主。”吳睿認(rèn)為，T107-0107地塊調(diào)規(guī)后，土地價值增長100億元以上。
改善市場成交活躍
T107-0107地塊高溢價成交，與限制解除不無關(guān)系。
根據(jù)出讓公告，T107-0107地塊解除了此前土地出讓的多項限制條件——以“價高者得”為原則確定競得人和成交價，不限制建成后的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策限制。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，取消各種政策附加的限制，從而給開發(fā)商讓利，同時將定價權(quán)給到市場，將產(chǎn)品打造的權(quán)力給到市場，讓開發(fā)商根據(jù)市場的需求來決定價格和戶型，能夠提振開發(fā)商拿地的積極性，做到供需匹配。
中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示，取消土地限價或有利于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，有助提升優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價率，進(jìn)而對房價預(yù)期形成支撐。
市場端的積極表現(xiàn)，也為開發(fā)商獲取優(yōu)質(zhì)土地增加信心。
9月底，央行、住建部以及各地主管部門密集出臺的一攬子樓市利好政策，政策效果仍在延續(xù)。
據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，11月深圳新房成交8734套，環(huán)比增長86.8%，同比增長158.9%，創(chuàng)下2021年2月以來新高；二手房成交8199套，環(huán)比增長14%，同比增長103.8%，創(chuàng)下2020年10月以來新高。
11月19日，深圳市住建局等三部門官宣取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，激發(fā)改善型置業(yè)者入市的積極性，大戶型、高價房源成交量大幅提升。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，政策官宣后，144平方米以上房源日均簽約量增長29.4%，1000萬以上房源日均簽約量增長36.6%。
深圳貝殼研究院認(rèn)為，12月1日取消普通住房和非常住房標(biāo)準(zhǔn)等降稅政策正式執(zhí)行，大戶型置業(yè)者、改善型置業(yè)者成交將更為活躍。
“9月底一系列優(yōu)化政策后，購房需求釋放，深圳樓市活躍度持續(xù)提升。短期內(nèi)市場銷售在政策帶動下逐漸企穩(wěn)回升，這或?qū)臃科笸顿Y熱度上升。同時，土地市場中優(yōu)質(zhì)地塊的火爆競拍，也將進(jìn)一步提振市場信心。”孫紅梅表示。
對于T107-0107地塊的競得人華潤置地、中海聯(lián)合體，市場表示認(rèn)可。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，中海以2704.3億元的銷售金額排名行業(yè)第二，華潤置地以2291.0億元的成績緊隨其后。在深圳市場，華潤置地一向是豪宅代言人，產(chǎn)品力優(yōu)勢明顯。中海今年亦憑借“玖”系產(chǎn)品，在北京、上海、深圳、南京等多個核心城市取得不俗表現(xiàn)。
“今年以來，重點城市、重點項目對企業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)度明顯提升，比如中海在上海、北京、深圳的幾個項目獲得熱銷，而且是高溢價熱銷，貢獻(xiàn)了超過一半的業(yè)績。”李宇嘉認(rèn)為，樓市有效區(qū)域開始集中，房企與其到處撒網(wǎng)，不如聚焦重點城市、重點區(qū)域、打造高溢價的重點產(chǎn)品，以事半功倍的開發(fā)銷售邏輯完成業(yè)績。
“華潤置地中海聯(lián)合體，絕對強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，吳睿表示。
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