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豐科園的新項(xiàng)目北京隅西頌，規(guī)劃、戶型已基本完全出街。
上周看到戶型圖的時(shí)候，有種奶奶追的番終于更新了的感覺(jué)。
隅西頌在去年10月31日競(jìng)拍，但產(chǎn)品信息和項(xiàng)目推進(jìn)比在朝陽(yáng)十八里店的隅東序和豐臺(tái)后續(xù)的幾個(gè)地塊都要慢。
到現(xiàn)在，售樓處還沒(méi)開(kāi)放。（月底開(kāi)售樓處樣板間，3月開(kāi)盤(pán)）
中間一次露面，是因?yàn)榱鱾鞯膽粜蛨D里有2m深的內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)。
雖然最終沒(méi)有落實(shí)，但就目前公布的產(chǎn)品信息來(lái)看，還不錯(cuò)。
可以說(shuō)集百家之長(zhǎng)。
1，得房率特別高，有與金茂璞逸豐宜相似的內(nèi)外雙陽(yáng)臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)高贈(zèng)送黑科技。
得房率最高可達(dá)96%，下面有具體得房率示意圖。
2，有現(xiàn)階段豐臺(tái)新盤(pán)普遍主打的架空層、下沉庭院等配置。
3，雙會(huì)所，東側(cè)有2萬(wàn)方公共公園。
而且，隅西頌把下沉庭院置于東側(cè)兩棟樓之間，與鄰近公園中軸線對(duì)齊，并計(jì)劃開(kāi)設(shè)直通公園的入口。
好評(píng)團(tuán)隊(duì)做了張戶型示意
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隅西頌整體戶型偏小，以次改、改善為主。
幾個(gè)大塊綠地空間把小區(qū)切割的很齊整，大部分樓棟視野體驗(yàn)都不會(huì)差。
6#、7#樓棟距離較近，可能有采光、隱私上的影響。
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從產(chǎn)品上看，我相信城六區(qū)里不會(huì)再有任何一個(gè)區(qū)域，能有豐臺(tái)下料這么猛了。
北京隅西頌不僅是樓盤(pán)，還是觀察豐臺(tái)發(fā)展的棱鏡。
——政策搖擺、市場(chǎng)內(nèi)卷、認(rèn)知博弈在這里交織。
說(shuō)來(lái)有點(diǎn)唏噓，24年初市場(chǎng)熱度還行，中建云境和豐和叁號(hào)院也是總部基地板塊的先鋒，當(dāng)時(shí)土拍溢價(jià)率都挺高的，指導(dǎo)價(jià)在9.2萬(wàn)/平。
從板塊情況來(lái)看，總部基地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以國(guó)企為主，有科技園核心產(chǎn)業(yè)支撐，臨近麗澤、金融街，有一定高凈值客群基礎(chǔ)。
但豐臺(tái)長(zhǎng)期被詬病的“學(xué)區(qū)弱勢(shì)”（十二中一枝獨(dú)秀），確實(shí)與改善盤(pán)定位不太匹配。
再加上項(xiàng)目定位較高，但基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力不足，很大可能上被麗澤這類(lèi)定位更高的板塊分流了。???
前兩個(gè)項(xiàng)目去化都比較慢，貌似已經(jīng)驗(yàn)證了這點(diǎn)。
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如果把豐臺(tái)科技園類(lèi)比于望京的發(fā)展軌跡，有大量寫(xiě)字樓、商業(yè)設(shè)施和三甲醫(yī)院，而且它吸納了大興、房山和豐臺(tái)的產(chǎn)業(yè)人群。
次改、初級(jí)改善的定位可能在現(xiàn)階段更適合它。
那么隅西頌值不值得買(mǎi)？
從產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是有驚喜的。
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項(xiàng)目位置上，隅西頌相比板塊里其他兩個(gè)項(xiàng)目，位置更靠近南四環(huán)。
我大致測(cè)了下，到麗澤駕車(chē)約19分，大興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)駕車(chē)約18分，到豐臺(tái)科技園約6分鐘。
距離白盆窯地鐵約760m，步行大概需要12分鐘。
配套方面，3公里內(nèi)，大型5萬(wàn)平以上商業(yè)4個(gè)；三級(jí)醫(yī)院1家，占地30公頃以上公園2個(gè)。
最近的商業(yè)，花鄉(xiāng)奧萊11萬(wàn)方，距離0.9km；
學(xué)校小學(xué)北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)怡海分校1.7km，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)附屬中學(xué)3.6km。
跟板塊里兩個(gè)項(xiàng)目相比，各有側(cè)重。??
但豐和叁號(hào)院戶型面積起步168平，與隅西頌不是直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
中建云境共838套房，面積區(qū)間109-192平，跨度很大，想抓住全部需求客群，主力供應(yīng)122、150平。
但從銷(xiāo)售率看，去化最好的卻是最小的109、110平戶型。
隅西頌戶型面積上吸取之前板塊里的兩個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，也明顯做了減法。
123平以下戶型占到約83%，大大降低了上車(chē)門(mén)檻。
因?yàn)槌山粯敲鎯r(jià)只有4.99萬(wàn)/平，是板塊內(nèi)中建云境（6.8萬(wàn)/㎡）的7折，地價(jià)利潤(rùn)差高。北京隅·西頌售樓處24小時(shí)VIP電話：400-090-7775（官網(wǎng)）
透露出的開(kāi)盤(pán)價(jià)也很有驚喜。
指導(dǎo)價(jià)9萬(wàn)/平，據(jù)說(shuō)開(kāi)盤(pán)價(jià)格會(huì)與中建云境成交價(jià)（8-8.2萬(wàn)/平）持平。
大致算算，總價(jià)區(qū)間在900-1300萬(wàn)之間。
除了中建云境，隅西頌還有個(gè)旗鼓相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。
新宮建發(fā)和金茂的新產(chǎn)品，建發(fā)金茂觀宸。?????????
產(chǎn)品上隅西頌有的配置它都有，宋風(fēng)設(shè)計(jì)，有架空層、雙會(huì)所和泳池。?
共479戶，戶型面積段與隅西頌基本重合，111平三室與113/116/132/136/150/165㎡四室，得房率在88-92%之間。
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產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、位置比隅西頌稍差。?
不過(guò)指導(dǎo)價(jià)8w/平，價(jià)差1w/平。??
且雙地鐵貫通，4號(hào)線、19號(hào)線就在門(mén)口，5站能到金融街，6站能到麗澤，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和大悅春風(fēng)里近在眼前。
周邊有17.5萬(wàn)方南苑森林公園，生態(tài)環(huán)境也不錯(cuò)。?
兩個(gè)新項(xiàng)目對(duì)比，隅西頌所在板塊雖然產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，但教育配套一般。
豐科園產(chǎn)業(yè)人口紅利+價(jià)格優(yōu)勢(shì)，短期安全墊更厚。
觀宸所在的新宮板塊，周邊在售項(xiàng)目較多，中海公元里、森與天成去化較慢，通勤友好，且容積率低，適合自住。
隅西頌會(huì)在2月底開(kāi)放樣板間，觀宸已開(kāi)放展示中心，預(yù)計(jì)下周開(kāi)放樣板間，有關(guān)注的朋友可以掃碼聯(lián)系好評(píng)做具體建議分析。
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