眼下的南京，與新房價格連漲4個月相反的，是一批樓盤降價搶跑。
這不，最近江北的華昌金沙一品坐不住了，推出多套特價房，打6折后單價1萬8起。要知道，3年前這個盤加上裝修包，單價要超3萬！
恰逢南京樓市房七條新政出臺，多舉措保障剛性購房需求，遇到“打骨折”的樓盤，買房人能放心抄底嗎？
01
華昌金沙一品與世茂榮里是“鄰居”，在建的地鐵4號線二期，在項目旁設(shè)有珍珠泉東站。
項目主打79㎡、97㎡、110㎡、135㎡四種戶型，此前加上裝修包均價在3.2萬/㎡上下。
現(xiàn)在主推的特價房（備案價為全裝修價格），優(yōu)惠力度還不小。
79㎡小戶型，原先總價約230萬，現(xiàn)在148萬就能買到；一套108㎡三房，備案總價超307萬，折后總價僅196萬出頭，相當(dāng)于打了6.4折，分分鐘省了110萬。
你看，晚幾年買房，省下來的錢，幾乎能再買一套房了！
那么，打折的華昌金沙一品到底能不能買？關(guān)于項目的更多情況，銳評君為大家梳理如下，出手與否自行判斷。
① 雖位于頂山街道，但項目不在江核范圍內(nèi)
華昌金沙一品所在的區(qū)域雖然屬于頂山街道，但與國際健康城隔一條江北大道快速路，板塊優(yōu)勢弱了不少。
今年，江核會有多家品牌房企代建的四代純新盤入市，其中不乏低密度的，華昌金沙一品附近也有南京北聯(lián)建設(shè)G11、南京新居置地G21。論地段配套、產(chǎn)品迭代，華昌金沙一品都沒太大贏面。
②A地塊住宅已交付，低總價現(xiàn)房，即買即住
放到前幾年，同樣是3萬+的單價，在江北，性價比高于華昌金沙一品的新房和二手房可就太多了。
但現(xiàn)在，單價從3字頭降到1字頭，金沙一品79㎡小戶型，總價150萬以內(nèi)就能入手。
對了，項目A地塊住宅已于去年四季度交付，從實景來看，建筑立面、園林景觀等的展示面還算說得過去。配上現(xiàn)在的給力價格，頓時香了不少。
③ 項目是地鐵上蓋綜合體，但兌現(xiàn)進度較慢
金沙一品的開發(fā)商華昌，在江北開發(fā)的南京華昌龍之谷、超五星級蜂巢酒店已經(jīng)投用，但金沙一品本身的開發(fā)進度要慢不少。
2020年12月，華昌以27.2億總價拿下頂山街道G88地塊，整個項目體量約30萬方，分為A、B、C、D四個地塊開發(fā)。
其中：
A分區(qū)為二類居住用地，打造13棟18層住宅，即項目主力在售的部分；
B分區(qū)為商住混合用地，打造酒店、商業(yè)以及相關(guān)配套；
C分區(qū)為二類居住用地，打造5棟17-18層住宅；
D分區(qū)為二類居住用地，打造6棟10-11層住宅。
按照規(guī)劃設(shè)計，地鐵4號線二期珍珠泉東站將與B地塊商業(yè)體實現(xiàn)部分連通，這一點來看，項目算得上是地鐵上蓋的商住綜合體。
如今，這座綜合體的建設(shè)進度條到哪了？
截至目前，項目其余地塊的住宅尚未推出、建設(shè)，3-4層高的商業(yè)街區(qū)雖已基本封頂，但離投入運營還早。已推出A地塊的7棟住宅共424套房，首開至今快3年過去了，才賣了78套。
簡而言之，沖著項目自帶商業(yè)配套等去買房，對相對長的兌現(xiàn)周期要有心理準(zhǔn)備。
02
今年金三銀四，除了華昌金沙一品，城北高科紫堯星院、河西紫輝時代廣場等多家樓盤也推出了超大力度的優(yōu)惠。
其中，高科紫堯星院效果顯著，整個3月份狂賣2.71億，躋身3月份南京新盤業(yè)績排行第五位。
相比之下，河西紫輝時代廣場的運氣就沒那么好了。
項目在售2號樓5-29層，4梯9戶，建面約71-273㎡，共有6種戶型可以選擇，為70年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓。原先均價約4.2萬/㎡，如今單價2萬/㎡出頭起，相當(dāng)于5折賣房。
但5折甩賣也沒能為紫輝時代廣場帶來潑天的流量。
南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，項目2號樓共入網(wǎng)225套酒店式公寓，截至今天，累計認(rèn)購+成交僅7套。
雖然位于寸土寸金的河西中部，享受金鷹世界、第一醫(yī)院、奧體中心、中央商場、江蘇大劇院、金中實小、中華中學(xué)上新河初級中學(xué)等齊全配套，但客觀上來說，紫輝時代廣場的硬傷還不少，比如：
第一，產(chǎn)權(quán)縮水23年。
隨著住宅土地使用年限到期可以按流程續(xù)期的政策普及，很多人對一家樓盤的產(chǎn)權(quán)縮水并不是特別在意。
酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)該如何續(xù)？上海已有相關(guān)政策規(guī)定“按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理”。
目前，南京并沒有相關(guān)政策明確，且銳評君認(rèn)為，一個項目開發(fā)周期能拉長到20來年，很難不讓人對操盤手的綜合能力打問號。
第二，公寓產(chǎn)品的居住舒適度難以與住宅抗衡。
此前，銳評君曾實探過紫輝時代廣場，小區(qū)為開放式設(shè)計，沒有圍合的院墻，私密感欠缺，更別提游樂設(shè)施和園林景觀了。
受朝向影響，室內(nèi)的通風(fēng)和采光很難達(dá)到住宅的水平，部分設(shè)計也比較奇葩，比如71㎡戶型把洗衣機的上下水預(yù)留在廚房里。
客觀來說，下行的市場實實在在給買房人發(fā)了不少福利：
土地市場，官方加大核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，過去動不動就斷供的河西、鼓樓濱江等板塊，現(xiàn)在有不少優(yōu)質(zhì)選擇；
新房市場，優(yōu)惠是常態(tài)，即使是核心板塊的優(yōu)質(zhì)樓盤，也難免“放下身段”，多多少少給出一些折扣。疊加相對低的公積金、商業(yè)貸款利率，買房的資金成本較早幾年降了不少；
二手房市場，更多將定價權(quán)交給市場、交給行情，以至于很多買房人成功抄底上車。現(xiàn)在南京全面取消了限售，買房人有更多機會淘到剛交付，產(chǎn)品切實迭代的優(yōu)質(zhì)次新房。
所以，當(dāng)一家在售新盤拿出給力折扣，判斷能不能抄底的理由不再是粗暴單一的，買房人自身的工作生活圈、買房預(yù)算等關(guān)鍵指標(biāo)之外，還要綜合考量市場供應(yīng)量、產(chǎn)品迭代、房企品牌和兌現(xiàn)力等因素。
反過來，這些因素也是打折樓盤去化兩極分化的根本原因，你想明白了嗎？
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