樂居財經(jīng)北京 徐迪 4月3日，朝陽三間房兩個項目設(shè)計方案同時公示。
其中，D區(qū)1205-0007地塊由金茂操盤，已確定打造北京首個滿系產(chǎn)品，設(shè)計單位為北京維拓時代建筑設(shè)計。
項目占地3.68公頃，總建面13.5萬㎡，其中地上建面9.2萬㎡，容積率2.5。
規(guī)劃13棟8-26F洋房+小高層，住宅建面9.1萬㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。
高低樓棟錯落分布，東北角1#和5#樓為26F高層，西北角3#、4#兩棟為18F高層；
兩棟8層洋房在小區(qū)南部，靠近大門和下沉庭院。
正對著下沉庭院的8#樓西邊單元首層架空，東邊兩個單元則是超大面寬的8層洋房。
層高基本都在3米以上，部分接近3.2米，符合住建部最新發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》層高要求。
正門在西南角，做了景觀造型，連接內(nèi)部商服配套樓和一大一小兩個下沉庭院。
小區(qū)南側(cè)紅線外隔著綠化帶有一道水系，13#樓南可觀水景，北面是下沉庭院，是景觀最好的一棟樓。
一條12米寬的街坊路將小區(qū)拆成東西兩部分，也因著這條路的存在，金茂三間房項目無法完全做到人車分流。
小區(qū)總共規(guī)劃946個機動車位，其中有45個位于地面，東南角室外設(shè)備場可集中停放20多輛，其余則三三兩兩零散分布在各個室外活動場地附近。
平面圖上看不出太多結(jié)構(gòu)外擴容空間，放大效果圖，可以看到樓棟南向的內(nèi)嵌陽臺，部分樓棟端戶有轉(zhuǎn)角視野。
此外，金茂此前招標公告中透露了一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)：地上不計容建筑面積：1.54萬㎡，約為地上計容建面的16.7%，且括號里明確備注著，住宅。
根據(jù)相關(guān)規(guī)范，住宅地上部分的不計容面積，除了架空層、頂部閣樓等特殊產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在住宅房源的擴展空間，也就是“好房子”新規(guī)后大家都關(guān)注的：陽臺、設(shè)備平臺、飄窗、挑空檐等贈送/半贈送面積。
這一點也可以看出，金茂三間房項目的贈送空間相當(dāng)可觀。
金茂三間房地塊小道消息整理：
1、預(yù)計開盤價7.5萬-7.8萬/㎡，總價800萬級別，強調(diào)輕奢性價比。
2、主力110㎡三居、130㎡/150㎡四居，面向剛改及年輕改善家庭客群。
3、打造金茂朝陽“好房子”標桿，陽臺、設(shè)備層等擴容空間滿配，貼合“新一代4.0住宅” 標準。
4、配置亮點：藝術(shù)IP+科技元素，2000㎡星空穹頂藝術(shù)會所、玻璃幕墻+鋁板外立面、園林藝術(shù)長廊等。
5、營銷節(jié)奏：4月20日開放紅莊直播基地售樓處，5月底開盤；利用產(chǎn)品差異化和價格優(yōu)勢與保利項目PK。
今年2月11日，保利金茂聯(lián)合拿下的三間房組合地塊，總價87.3億元。包括兩幅住宅地塊：
南區(qū)06地上建面7.71萬㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），折合樓面價約5.6萬元/㎡。
D區(qū)07地上建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價4.8萬元/㎡。
拿地數(shù)日后，就有消息稱，兩幅住宅地塊將被分開操盤：
保利負責(zé)南區(qū)06地塊，定位為保利TOP級“天”字系；
金茂則單獨操盤D區(qū)07地塊，擬打造成北京的首座“滿”字系新盤。
相比較來看，金茂地塊規(guī)模更大，且更加低密，樓高方面限制也更少，樓間距更為寬闊。但同時也有兩個問題：
首先，D07地塊中含有一條12米寬的街坊路，除了吃容積率之外，這條南北走向的小路將地塊拆成東西兩個分區(qū)，東區(qū)的樓棟排布和園林打造增加一定難度，還有就是上面提到的，社區(qū)無法真正實現(xiàn)人車分流。
另一方面，D區(qū)07地塊中有一座清代墓園，現(xiàn)存石文晟繼妻佟氏誥封碑為普查登記文物，位于地塊西北角，要求原地保留，不可移動。
三間房兩幅住宅子地塊位置接近，屬于同一板塊，便于整體開發(fā)規(guī)劃。
兩塊地相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線，其中D區(qū)地塊靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；南區(qū)地塊則緊鄰朝陽北路，褡褳坡站。
周邊配套資源基本一致，包括朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等商業(yè)項目，民航總醫(yī)院、朝陽醫(yī)院（常營院區(qū)）等醫(yī)療配套。
附近主要新盤為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽，目前均已售罄。
保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價8.37萬元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價7.56萬元/㎡。
現(xiàn)房比期房還便宜了8000多，不少期房業(yè)主現(xiàn)在都在討說法。
隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。
項目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價8.33萬元/㎡。
相較于這兩個基本售罄的項目，保利金茂三間房地塊最大的對手或是西邊5公里處的御翠園。
這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源 77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：86套高層，均價7.8萬/㎡；23套別墅，成交價8.3萬/㎡。
這個價格對三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點意思，短面寬、長進深，十多年前的老戶型。
保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢的。
此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價僅4萬 ；再往東一點到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價也已經(jīng)降到5萬出頭，對剛需客群非常有吸引人。
相關(guān)公司：金茂北京,金茂服務(wù)hk00816
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