關(guān)于房價的核心問題探討
1. 房價漲跌、二手房及租買抉擇之問
現(xiàn)在很多人關(guān)心幾個問題：
第一，當下房價究竟是漲還是跌？
第二，為啥二手房賣不動了，價格卻依舊堅挺？
第三，在如今的形勢下，租房和買房到底哪個更劃算？
我是 2017 年畢業(yè)的，從畢業(yè)到現(xiàn)在，一開始租房，后來買了房，去年又把房子賣了，現(xiàn)在又回歸租房狀態(tài)。這一路走來，我看了不少攻略，讀了很多文章，甚至花錢咨詢了不少房產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者和專家。要是你現(xiàn)在也正為房子的事焦慮迷茫，這條視頻我就把我對房子的理解，以及過去買房賣房踩過的坑都告訴你。
2. 房價的決定因素剖析
我們先聊一個關(guān)鍵問題：房價到底由什么決定？通常的認知是，政府把地賣給開發(fā)商，開發(fā)商拿地后開發(fā)設(shè)計，建好房子賣給有住房需求的人。所以會覺得地段越好、地價越貴，房價就越貴；房子品質(zhì)越好，小區(qū)物業(yè)越好，房價也越貴。
這么看，房價似乎由地價和開發(fā)成本決定。但其實這是誤區(qū)，決定房價的主要因素并非地價和開發(fā)成本，而是供需關(guān)系。地價和開發(fā)成本確實會影響房價，但不是關(guān)鍵。比如，你看那些之前高價拍地的開發(fā)商，現(xiàn)在虧本賣房。為啥呢？要是沒有住房需求，或者需求越來越少，即便虧本，開發(fā)商也得賣房，不然房子空著會虧得更多。
真正決定房價的，首先是像我們這樣有住房需求的老百姓。這里需求得分類，一類是真正要住房的剛需人群，另一類是炒房客，他們買房不是自住，而是為了轉(zhuǎn)手獲利。所以排序的話，真正決定房價的，首位是剛需人群，其次是政策，最后是炒房客以及房產(chǎn)行業(yè)相關(guān)利益者在背后的推動。要是想更深入理解房子這件事，就得把這些因素拆開分析。
3. 剛需人群對房價的影響
先看真正有住房需求的人，他們數(shù)量是變多還是變少呢？要回答這個問題，得先搞清楚人從哪來。一方面是生育，以前有計劃生育，現(xiàn)在雖然放開了，但生育率在降低，這條路對增加住房需求作用不大。
另一方面是人口遷移，這里有個重要指標叫城鎮(zhèn)化率，城鎮(zhèn)化率 = 城鎮(zhèn)人口÷總?cè)丝凇?00%。舉個例子，假設(shè)一個國家，有廣袤農(nóng)村，中間是城市，農(nóng)村人口往城市遷移，這個國家城鎮(zhèn)化率就會變高，因為城鎮(zhèn)人口增多，總?cè)丝诓蛔儭?/p>
看看我國過去二三十年城鎮(zhèn)化率的變化。以年份為 X 軸，城鎮(zhèn)化率為 Y 軸。1994 年城鎮(zhèn)化率是 28%，到 2003 年飆升到 40%，2012 年達到 52%，2019 年 62%，2022 年 66%?？梢园l(fā)現(xiàn)，過去二三十年，城鎮(zhèn)化率一直在升高，意味著農(nóng)村人口不斷向城市遷移，城市人口越來越多。
以上海為例，2000 年上海有 1640 萬常住人口，到 2010 年變成 2300 萬，十年間人口增加 660 萬，其中 570 多萬是外來人口。隨著上海外來人口增多，房價翻了 30 倍。這 30 倍可不是一蹴而就，經(jīng)歷了幾個階段。1994 - 2003 年，農(nóng)村來的人剛到城市沒錢，要么住單位宿舍，名牌大學(xué)畢業(yè)生可能會分房，條件好點的自己買房。所以隨著城鎮(zhèn)化率提升，購房需求有了，但很多人買不起房，房價每年大概漲 5% - 8%，是緩慢上升。
2003 - 2012 年，這是中國經(jīng)濟增長最快的時期，大家收入增加。之前住宿舍的想買房，房子舊的想換大的、好的，而且城鎮(zhèn)化率還在提升，不斷有人涌入也要買房，購房需求急劇上升。所以 2003 - 2012 年，包括 2012 - 2019 年，一二線城市房價每年漲 15% - 25%，相當于每 3 - 5 年房價翻番，這就是中國房地產(chǎn)的黃金十年。
2019 年以后，房價處于高點，該買、想買、能買的人大多已經(jīng)買了。雖然城鎮(zhèn)化率還在提升，但房價太貴，很多人買不起了。而且國家提出“住房不炒”政策，希望房價漲慢些。所以 2019 年后房價還在漲，但漲幅變小，每年平均漲 2% - 3%。
從房價上漲趨勢看，最先漲且漲幅最大的是一線城市，因為一線城市教育、醫(yī)療、就業(yè)資源好。接著是二線城市，然后是三四五線城市。這背后其實就是人口流動，也就是供需關(guān)系在起作用。從長遠看，真正影響房價的是有住房需求的人數(shù)，以及這些人有沒有錢。那未來城鎮(zhèn)化率還會上升嗎？還有空間嗎？這個問題后面再說。
4. 國家政策對房價的影響
再看第二個因素——國家政策。換位思考，一個國家要發(fā)展，最重要的是啥？要錢。錢從哪來呢？比如你是打工人，幫公司賺 10 萬利潤，公司給你發(fā) 1 萬工資。你租房每月 3000，衣食住行每月 3000，還剩 4000 存銀行。國家收入主要來自三個部分：
第一部分是稅收，公司賺 10 萬利潤要交增值稅、企業(yè)所得稅，你拿 1 萬月薪要交個人所得稅，衣食住行消費有消費稅，這四項稅收構(gòu)成國家稅收。
第二部分是非稅收入，你存 4000 元在銀行，銀行通過運作把錢貸給別人，產(chǎn)生利潤。銀行是國家的，這屬于國有資本收入，是非稅收入。
第三部分是政府性基金收入，你租房的地是政府賣給開發(fā)商的，這部分收入叫土地出讓金，在政府性基金收入里大概占 80%，是很大一筆錢。
了解這些后，你會發(fā)現(xiàn)房子對國家發(fā)展是個很好的工具。先說土地出讓金，政府賣地有成本，要征地、賠償、拆遷、做平整，但相比拍賣土地的收入，成本很低，收益很大。再說買房，一套房起碼百萬甚至上千萬，一個人往往買不起，得掏空三代人的錢。
房企拿到這筆錢后擴大投資、招人，解決就業(yè)問題，員工發(fā)工資后又會消費，極大刺激了稅收。而且不是所有人都能靠家里買房，沒錢的就得找銀行貸款，一貸就是 10 年、20 年、30 年，又刺激了非稅收入。這樣一來，國家通過房子變得更富裕。國家富裕后，就能集中力量辦大事。
第一是增強軍事力量，關(guān)注國際新聞就知道，現(xiàn)在世界不太平，戰(zhàn)爭沖突頻發(fā)，我們能安逸生活，靠的是軍事力量保障。
第二是投入科研和基建，比如高鐵技術(shù)，以前春節(jié)從上海去北京坐綠皮火車要 16 小時還搶不到票，現(xiàn)在高鐵最快 4 小時。
我國是全球最大的 5G 網(wǎng)絡(luò)國家，新能源汽車銷量占全球 60%，光伏、航天技術(shù)等也領(lǐng)先世界，這些都得益于長期大量的科研投入，而且我國基建能力早就遠超歐美發(fā)達國家。
第三是完善城市配套，以杭州為例，半徑 3km 范圍內(nèi)超市、商場、地鐵口、醫(yī)院、學(xué)校應(yīng)有盡有，這些設(shè)施建好后，又反過來讓房子升值。到這一步，看似是雙贏局面。
但還能這樣發(fā)展下去嗎？
先看規(guī)律，關(guān)鍵要看最大影響因素，也就是需求。前面提到城鎮(zhèn)化率幾乎見頂，人口年齡結(jié)構(gòu)老齡化，生育率降低，導(dǎo)致最近兩三年人口負增長。人少了，住房需求也會慢慢變少，這是客觀規(guī)律。國家當然看到了，所以出臺一系列政策，比如二手房交易稅，如果有多套房或者房子持有時間沒達到一定年限，賣房就得交更多稅。
這政策主要限制炒房客，他們有多套房想盡快賣房獲利，多交稅就賺得少甚至不賺錢，就不愿意賣房了，把這部分資本鎖死。為啥要鎖死呢？因為炒房客賣房套現(xiàn)后可能繼續(xù)炒房，不利于剛需買房。
所以國家政策一是保護剛需，二是表明不鼓勵炒房的態(tài)度，因為國家現(xiàn)在需要產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新。要是年輕人背 30 年房貸還買不起房，可能就躺平了。所以說，要是現(xiàn)在還有人哄抬房價，就是在做空國家未來。
5. 當下買房的建議與注意事項
講到這，有人可能覺得房價不會再漲，很多地區(qū)甚至在跌，現(xiàn)在能不能買房呢？我建議盡量租房。如果非要買，無非兩種情況：
一是自住。告訴你個數(shù)據(jù)，房子設(shè)計居住期限一般是 50 年，但實際中國人換房周期是 10 - 15 年，也就是普通家庭買套房住 15 年就想換或者已經(jīng)換了。再加上未來幾年房子可能不漲反跌，而且隨著居住時間推移會有折舊，所以買不買你自己考慮清楚。
二是買房出租。暫且不說能不能全款買房，出租就涉及一個指標——租售比。租售比 = 租金÷房子價格。以小區(qū)為例，房子均價 500 萬，打 8 折 400 萬，租金每月 6000 元，一年 72000 元，7.2 萬÷400 萬≈1.8%。美國平均租售比是 4% - 6%，日本是 4% - 5%，我國一線城市大概 1.5% - 2.5%，二線城市 2% - 3.5%。
這說明我國房子價值有泡沫，租售比很低。要是手上有 400 萬現(xiàn)金，存銀行一定期限，回報率接近 2.5%，比出租劃算，而且出租過程中房子還有折舊。
如果你還是決定買房，且是真剛需，比如不買房就結(jié)不了婚或者老婆要離婚，那我簡單分享下自己買房踩過的坑。
第一，能全款盡量全款。全球經(jīng)濟形勢下行，企業(yè)賺錢不容易，像字節(jié)跳動這種賺錢能力強的公司，今年都取消現(xiàn)金紅包和某些節(jié)日福利，中小公司更難。別覺得自己收入高就貸款買房，我身邊有同事去年下半年到今年已經(jīng)斷供了，中產(chǎn)其實很脆弱，貸款買房很容易一夜之間變成貧困戶。
第二，不要迷信學(xué)區(qū)房。教育和房地產(chǎn)脫鉤是必然，國家已出臺很多政策并在不少地區(qū)落地，比如教師輪崗制度。社會公平的體現(xiàn)就是普通家庭孩子能通過教育實現(xiàn)階層躍遷，得保證這條路暢通。
第三，如果要挑房，首先看交通是否便利，其次看周邊有沒有超市、商場，有孩子上學(xué)的，尤其要關(guān)注學(xué)校距離。像河景、江景、公園這些因素往后排，因為去超市、商場、學(xué)校的頻次更高。
最后，買房一定要砍價。現(xiàn)在不管買新房還是二手房，別不好意思，大膽砍價，很多開發(fā)商現(xiàn)在也缺錢。
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