樂(lè)居財(cái)經(jīng)北京 徐迪4月3日，建發(fā)朱房30地塊出圖次日，西邊的29地塊設(shè)計(jì)方案也出來(lái)了。
朱房29地塊由華潤(rùn)+中鐵+招商海淀聯(lián)合開(kāi)發(fā)，剛剛公布了案名：臻澐，沒(méi)用聯(lián)合體三大房企的任何產(chǎn)品系。
項(xiàng)目占地4.27公頃，總建面15.7萬(wàn)㎡，其中地上建面10.26萬(wàn)㎡，容積率2.4，規(guī)劃15棟8-16F洋房+小高層，標(biāo)準(zhǔn)層高3-3.4米。
約560套房源，面積段約在130-275㎡，主打180戶型。
住宅樓有坡屋頂設(shè)計(jì)，與隔壁建發(fā)項(xiàng)的官帽飄檐一樣，走的新中式路線。
兩個(gè)項(xiàng)目另外一個(gè)相同之處是，都在大門(mén)上花了不少心思。
臻澐也在小區(qū)東、南分別設(shè)置了兩處景觀大門(mén)，且兩道門(mén)從平面圖來(lái)看同樣奢闊，沿街面寬都在30米左右的尺度。
東側(cè)1#門(mén)整體占地超500平米，朝南的2#大門(mén)因?yàn)榘诵⌒蜕谭臀飿I(yè)服務(wù)用房，占地近千平米。
具體做成什么樣不知道，反正在占地規(guī)模上先勝建發(fā)一籌。
值得一提的是，兩個(gè)大門(mén)都沒(méi)連接下沉庭院。
“好房子”標(biāo)配的架空層和風(fēng)雨連廊沒(méi)有，臻澐做了這2000平米的下沉?xí)?/strong>與一棟高8米、占地200平左右的商業(yè)樓相連，在小區(qū)中央偏西的位置。
“藏”在小區(qū)內(nèi)部，真正成為了業(yè)主的私享配套。
在案名發(fā)布的介紹中，項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)“雙View”豪宅概念，因?yàn)橹苓叴蟛拷ㄖ窍薷叩?，臻?6層的樓高，南可觀景水木清華，西可遠(yuǎn)眺群山晚霞，俯瞰還有清河水景，視野資源頂配。
雖然戶型上依然沒(méi)有太多擴(kuò)容黑科技，但窗戶開(kāi)到了極致。南向飄窗，面積大小不一；部分端戶有側(cè)邊飄窗。
2#大門(mén)兩側(cè)的13#和14#樓，對(duì)著大門(mén)的方向有轉(zhuǎn)角飄窗。
小區(qū)西側(cè)的樓棟西邊戶型都做了側(cè)邊飄窗，高樓層房源向西可以遠(yuǎn)眺百望山。
同時(shí)，48米限高+2.4容積率，有充?？臻g可以做園林景觀。
西山、大院、河景，豪宅屬性拉滿。為了解決西側(cè)高速噪音問(wèn)題，據(jù)說(shuō)要上黑科技。
戶型面寬10-16米。為了盡量做出大面寬，臻澐的樓棟也是兩兩相鄰，部分樓棟東西距離僅有4米。這一點(diǎn)與隔壁的建發(fā)項(xiàng)目相同。
靠近的墻體只能做成防火墻，不開(kāi)窗，以保證住戶隱私。
但是這樣一來(lái)，端戶也就失去了優(yōu)勢(shì)，變得和中間戶一樣，只能兩面有窗，或?qū)o(wú)法做到全明戶型。
1月2日，華潤(rùn)置地聯(lián)合體以91.52億元的價(jià)格摘得海淀朱房0029地塊，樓面價(jià)8.92萬(wàn)/㎡，溢價(jià)17.33%。
1月21日，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體北京華潤(rùn)招鐵海澤置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本50億元，華潤(rùn)置地、中鐵置業(yè)和招商蛇口的持股比例分別50%、40%和10%。
董事長(zhǎng)為華潤(rùn)置地北京公司總經(jīng)理陳海鷗，總經(jīng)理招商蛇口北京公司副總經(jīng)理于海波。
3月31日，華潤(rùn)+中鐵+招商海淀朱房29地塊案名發(fā)布：臻澐。
案名兩個(gè)字被給予了全新注解，沒(méi)有采用聯(lián)合體三大房企的任何產(chǎn)品系。
項(xiàng)目介紹強(qiáng)調(diào)開(kāi)篇全新海淀，聚焦華潤(rùn)的區(qū)域標(biāo)桿影響力，提到的北京橡樹(shù)灣、海淀幸福里、清河萬(wàn)象匯，均為華潤(rùn)置地操盤(pán)項(xiàng)目。
預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)12.5-13萬(wàn)/㎡，對(duì)比橡樹(shù)灣13萬(wàn)+的二手房，以及隔壁建發(fā)30地塊14萬(wàn)+的預(yù)計(jì)價(jià)格，臻澐這個(gè)價(jià)位打出了價(jià)格差，或許將以價(jià)格刺客的身份殺出海淀樓市。
地塊位于北五環(huán)與京新高速東北角，南側(cè)緊鄰北五環(huán)，距地鐵13號(hào)線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里。
周邊有海淀實(shí)驗(yàn)二小匯緣分校、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)橡樹(shù)分校、清華附小清河分校，此外在0030地塊東北側(cè)規(guī)劃清華附屬九年一貫制實(shí)驗(yàn)學(xué)校，由清華附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校承辦，預(yù)計(jì)2026年初開(kāi)工，2027年6月完工。
周邊商業(yè)配套成熟，北面有大型購(gòu)物中心清河萬(wàn)象匯，步行可達(dá)。
隔著萬(wàn)象匯的海淀北次新豪宅標(biāo)桿北京橡樹(shù)灣，當(dāng)前二手房掛牌價(jià)在13萬(wàn)/㎡左右，樓齡較新的五期萬(wàn)橡府大戶型能賣到15萬(wàn)+。萬(wàn)象匯、北京橡樹(shù)灣，均是華潤(rùn)置地北京代表作。
產(chǎn)業(yè)方面，騰訊北京在建新總部，就在學(xué)院路北邊，與地塊直線距離不到2公里。
重點(diǎn)看下周邊競(jìng)品，海淀北新盤(pán)今年呈集中供應(yīng)。
首先是上文提到的建發(fā)30地塊。價(jià)格上，29地塊地價(jià)成本比30地塊要便宜6000元/平，銷售定價(jià)彈性相對(duì)更大。
往西隔著京新高速的樹(shù)村8號(hào)地，3月18日即將完成出讓，總建面7.3萬(wàn)平米，容積率為1.6，限高18米，預(yù)計(jì)為6層洋房。
西北兩公里是功德寺雙子項(xiàng)目：和樾望雲(yún)、和樾玉鳴，指導(dǎo)價(jià)10.5萬(wàn)/平，目前均已開(kāi)盤(pán)，和樾望雲(yún)一周時(shí)間完成了七成房源的網(wǎng)簽。
周邊次新盤(pán)主要有兩個(gè)：
融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院，新型共有產(chǎn)權(quán)商品房，2021年10月開(kāi)盤(pán)，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導(dǎo)價(jià)11.2萬(wàn)/㎡，扣除政府產(chǎn)權(quán)份額，實(shí)際成交價(jià)約9萬(wàn)/㎡；
海開(kāi)圓明天頌，2021年11月開(kāi)盤(pán)，238套房源，同樣是大戶型豪宅，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價(jià)11.5萬(wàn)/㎡。但近期掛牌的二手房房源，成交價(jià)達(dá)到16.5萬(wàn)/㎡。
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