本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報(bào)道
2024年，建發(fā)房產(chǎn)控股子公司建發(fā)國(guó)際投資集團(tuán)有限公司（下稱“建發(fā)”，01908.HK，建發(fā)房產(chǎn)上市平臺(tái)）銷(xiāo)售額下降約25%至1335億元，達(dá)到近五年來(lái)的最低谷。同時(shí)，公司全年僅新增23個(gè)土地項(xiàng)目。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，其拿地金額同比下降40%。
不過(guò)，今年以來(lái)建發(fā)一改謹(jǐn)慎姿態(tài)。尤其是3月底，2天內(nèi)建發(fā)分別刷新成都、杭州2地的“地王”紀(jì)錄。4月3日，建發(fā)房產(chǎn)方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“今年我們的拿地目標(biāo)會(huì)基于自身經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及市場(chǎng)情況，總體保持謹(jǐn)慎積極的態(tài)度，在維持現(xiàn)金流健康的情況下，尋求合理土地儲(chǔ)備及利潤(rùn)目標(biāo)?！?/p>
投拓積極態(tài)度的恢復(fù)，基于管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整。在3月28日下午舉行的2024年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，建發(fā)國(guó)際新晉董事會(huì)主席林偉國(guó)表示，“從經(jīng)營(yíng)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)最壞的時(shí)期似乎是在去年，最壞的時(shí)期似乎已經(jīng)過(guò)去?！北M管環(huán)境存在不確定性，但2025年建發(fā)仍然希望能夠?qū)崿F(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1500億元的目標(biāo)，并且保持增長(zhǎng)，“我們需要全力增長(zhǎng)”。
兩日內(nèi)刷新杭州、成都樓面價(jià)紀(jì)錄
3月底，建發(fā)接連在杭州、成都拿下2宗“地王”地塊。
3月27日，建發(fā)歷經(jīng)213輪競(jìng)價(jià)，以33.47億元奪得成都金融城三期H10地塊，溢價(jià)率106%，成交樓面價(jià)4.12萬(wàn)元/平米，成都樓面價(jià)首次突破4萬(wàn)元/平米；次日，歷經(jīng)102輪競(jìng)價(jià)，建發(fā)又以總價(jià)34.35億元摘得杭州蔣村文新單元地塊，溢價(jià)率高達(dá)115.39%，成交樓面價(jià)8.8萬(wàn)元/平米，成為杭州土地市場(chǎng)新晉單價(jià)“地王”。
林偉國(guó)表示，雖然建發(fā)此次拿的項(xiàng)目在杭州地價(jià)最高，但仍然低于公司預(yù)期，“實(shí)際地價(jià)水平比預(yù)期還要低，它的地段和稀缺性非常重要”。
對(duì)于成都“地王”，林偉國(guó)則表示，建發(fā)拿地前已經(jīng)充分進(jìn)行深度調(diào)研?！鞍蛻魧?duì)產(chǎn)品的定位需求，以及對(duì)預(yù)期接受的價(jià)格水平?！睆慕òl(fā)房產(chǎn)角度來(lái)看，公司立志于打造改善類(lèi)需求產(chǎn)品，正努力開(kāi)發(fā)“燈塔項(xiàng)目”，將其作為踐行“好房子”的一種方式。因此，建發(fā)希望能獲取一些優(yōu)質(zhì)地塊，開(kāi)發(fā)具有標(biāo)志性和引領(lǐng)性的產(chǎn)品。
可以看到，2025年以來(lái)，建發(fā)在北京、杭州、廈門(mén)等重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)上頗為積極，一季度已累計(jì)投資近200億元。其中，1月2日，建發(fā)歷經(jīng)244輪競(jìng)價(jià)拿下北京海淀朱房四街0030地塊，成交價(jià)90.4億元，折合樓面價(jià)95062元/平米，刷新了北京彼時(shí)的土地單價(jià)紀(jì)錄。
不過(guò)，2024年，建發(fā)的拿地態(tài)度頗為謹(jǐn)慎，全年僅新增23個(gè)土地項(xiàng)目，全口徑拿地金額556億元，新增拿地貨值1007億元。對(duì)比2023年，建發(fā)全年新增78個(gè)土地項(xiàng)目，全口徑拿地金額1169億元，新增貨值2180億元。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年建發(fā)拿地金額530億元，同比下降40%。
投拓態(tài)度發(fā)生變化，基于建發(fā)管理層對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整。“從經(jīng)營(yíng)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)最壞的時(shí)期似乎是在去年，最壞的時(shí)期似乎已經(jīng)過(guò)去?！绷謧?guó)表示，在2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)得到持續(xù)深化環(huán)境下，加大拓展，提高杭州、成都等深耕城市占有率是非常有必要的。
年報(bào)稱，2025年，建發(fā)將“集中優(yōu)勢(shì)資源，布局重要城市，確保投資項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)性和發(fā)展?jié)摿Α?。業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層也表示，建發(fā)“今年拿地目標(biāo)預(yù)計(jì)比去年有所增加，當(dāng)然也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況靈活調(diào)整”。
打響利潤(rùn)保衛(wèi)戰(zhàn)
2025年，建發(fā)改變的不只是投拓動(dòng)作。在披露2024年業(yè)績(jī)報(bào)告的當(dāng)日，建發(fā)公布多則人事變動(dòng)，對(duì)董事會(huì)主席、行政總裁等重要職位均作出調(diào)整。
具體而言，自2025年3月26日起，林偉國(guó)被任命為董事會(huì)主席及提名委員會(huì)主席，同時(shí)卸任行政總裁職務(wù)；原執(zhí)行董事田美坦則被任命為新的行政總裁；趙呈閩不再擔(dān)任董事會(huì)主席及提名委員會(huì)主席，但繼續(xù)留任執(zhí)行董事。
其中，新任董事會(huì)主席林偉國(guó)現(xiàn)年46歲，于2007年9月加入建發(fā)房產(chǎn)工作，此后擔(dān)任過(guò)財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理等職位。自2019年起，林偉國(guó)加入建發(fā)國(guó)際，曾擔(dān)任行政總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)及首席運(yùn)營(yíng)官等職位。
公開(kāi)資料顯示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，2024年，建發(fā)房產(chǎn)無(wú)論在規(guī)模上還是在拿地端都有所收縮。正式成為“一把手”之后，林偉國(guó)如何帶領(lǐng)“增收不增利”的建發(fā)重新回到巔峰期，備受行業(yè)關(guān)注。
根據(jù)年報(bào)，2024年，建發(fā)國(guó)際連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約1033.6億元，歸屬股東權(quán)益的累計(jì)合同銷(xiāo)售建筑面積約504.8萬(wàn)平米，同比分別減少約25.1%及24.3%。
報(bào)告期內(nèi)，公司歸母凈利潤(rùn)同比減少約2.31億元，降幅4.6%至48億元。開(kāi)源證券分析師認(rèn)為，建發(fā)國(guó)際利潤(rùn)下降，主要由于并表存貨計(jì)提減值損失36.7億元，較2023年增加20.3億元。2021年—2024年，建發(fā)國(guó)際合計(jì)計(jì)提并表存貨減值損失近百億元。
而在大幅計(jì)提減值之下，建發(fā)國(guó)際的毛利率水平也受到了一定的影響。2020年—2024年期間，建發(fā)國(guó)際的毛利率分別為16.35%、16.60%、15.30%、11.10%和13.30%。
負(fù)債方面，截至去年年末，建發(fā)國(guó)際負(fù)債權(quán)益比率為87.6%，相比于2023年年末的93.2%有所下降，主要由于非控股權(quán)益的貢獻(xiàn)增加所致。同時(shí)，建發(fā)國(guó)際有約115億元借款需要在一年內(nèi)償還。截至去年年底，其銀行以及手頭現(xiàn)金約為572.6億元。
基于上述情況，2025年，“公司總思路是穩(wěn)規(guī)模、增利潤(rùn)，以提高市場(chǎng)占有率”。建發(fā)方面表示，若整體市場(chǎng)需求保持較好態(tài)勢(shì)，公司將努力提升自身經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，在去年1300多億元銷(xiāo)售額的基礎(chǔ)上有所提高。同時(shí)也將根據(jù)市場(chǎng)情況，靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，以保持合理現(xiàn)金流和利潤(rùn)為首要目標(biāo)。
對(duì)于土地市場(chǎng)，林偉國(guó)指出，建發(fā)將保持謹(jǐn)慎積極的態(tài)度，始終把現(xiàn)金流的安全放在第一位，同時(shí)保持合理的利潤(rùn)水平，比如在基本上安全的情況下，維持6—8個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)水平。當(dāng)然具體地塊也要具體分析，整體是把安全性放在高于利潤(rùn)率的位置來(lái)看。
“堅(jiān)持高能級(jí)城市深耕戰(zhàn)略，投資布局核心一、二線及供需健康的城市。”建發(fā)房產(chǎn)方面也向記者強(qiáng)調(diào)，建發(fā)一貫堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，追求合理規(guī)模，以健康的現(xiàn)金流及合理利潤(rùn)為主要目標(biāo)，對(duì)于具體參拍地塊，內(nèi)部都有充分完整的可研論證及經(jīng)濟(jì)測(cè)算，以保障經(jīng)營(yíng)安全及流動(dòng)性。
責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>
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