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樓市正在醞釀一場(chǎng)“改革風(fēng)暴”。
之前廣州、深圳、杭州等城市紛紛發(fā)布新規(guī)。
零公攤、高品質(zhì)的房子馬上就要來(lái)了。
沉默了許久的上海終于要放大招了。
近日，上海也流傳出一份《關(guān)于進(jìn)一步提升住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（討論稿）。
二手房未來(lái)的命運(yùn)都藏在這份文件之中。
房東們顫抖吧。
這一次，改變住宅品質(zhì)的決心非常大。
在上海之前，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)剛剛出爐。
3月底，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式發(fā)布，并將于今年5月1日正式實(shí)施。
新規(guī)范規(guī) 定了新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯等等。
上海未來(lái)新版規(guī)范會(huì)更嚴(yán)格，但對(duì)買房人來(lái)說(shuō)利好更多。
對(duì)比老版本，上海新規(guī)范有 4大核心轉(zhuǎn)變 ：
1、減少公攤
新的規(guī)劃中，一樓如果做成了架空層，就不用計(jì)入容積率。
風(fēng)雨連廊不封閉也可以不計(jì)容。
說(shuō)人話就是，以前這些要給大家算入買房公攤的面積，以后就都不用算了。
得房率在這些方面就能增加一些。
其實(shí)南方城市有架空層肯定更好。
能夠防潮、防蟲(chóng)，而且通風(fēng)降噪的效果更好。
上海的一樓房子尤其難賣，價(jià)格也很便宜。
如其浪費(fèi)面積做成房子，不如充分利用了增加小區(qū)的附加值。
架空層利用得當(dāng)?shù)模孔颖聘窠^對(duì)拉滿。
如果一樓像這樣的改造，回家的儀式感是不是滿滿的。
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上海過(guò)去能有架空層的房子基本以豪宅為主，這兩年可能一些剛需盤會(huì)做架空層。
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普及度其實(shí)很低的。
畢竟做的越多，公攤越大，得房率越小，到時(shí)候買房人反而不買賬了。
以后架空層可得是標(biāo)配了，而且還得精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。
2、提升建材的檔次
“鼓勵(lì)住宅建筑外立面采用磚石、金屬、陶板、一體化板材等耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)材料?！?/p>
也就是說(shuō)，讓開(kāi)發(fā)商多用好的材料裝飾外立面。
也不用擔(dān)心用了好材料外墻變厚了，使用面積會(huì)減少。
這塊也不用計(jì)入容積率了。
開(kāi)發(fā)商再做出掉墻皮的外立面可就說(shuō)不過(guò)去了。
一到臺(tái)風(fēng)天，外立面就“脫給你看”的，可不但是美觀的問(wèn)題。
砸到人可就是大事。
口碑砸了，可就是過(guò)街老鼠了。
你看某華拿到了大寧的地，大家都覺(jué)得這地被毀了。
3、做大陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送
在老的規(guī)范中，上海的陽(yáng)臺(tái)最多做到8平米大。
封閉陽(yáng)臺(tái)全計(jì)容，不封閉的陽(yáng)臺(tái)一半計(jì)容。
90平的房子和300平的房子都只有8平米，是不是感覺(jué)有點(diǎn)扯。
新規(guī)范中8平米就是下限了，最大能做到套內(nèi)建筑面積的10%。
比如你150平的房子，得房率80%，陽(yáng)臺(tái)就能做到12平。
要是300平的房子，得房率80%，就會(huì)擁有24平的超大陽(yáng)臺(tái)。
在主流面積段中，光靠陽(yáng)臺(tái)得房率就能提升估計(jì)1%-3%。
而且戶型越大送的越多。
4、減少鴿子籠
以后就不會(huì)再有層高3米以下的房子了。
上海老的標(biāo)準(zhǔn)是層高不低于2.8米，凈層高最低的部分2.5米就能滿足標(biāo)準(zhǔn)，極端情況下還有2.2米的。
這樣的房子空間得多壓抑。
尤其現(xiàn)在的新房，中央空調(diào)、地暖都是標(biāo)配，就需要把層高做高。
早就不是倒痰盂的時(shí)候了，上海不缺房子，新建的絕不能再摳摳搜搜。
看得出，新規(guī)范更重視：
獲得感，讓買到手的面積實(shí)打?qū)崳?/strong>
舒適度，讓居住的空間更開(kāi)闊；
品質(zhì)感，讓錢花到看得見(jiàn)的地方。
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之所以做改動(dòng)，除了響應(yīng)好房子的號(hào)召，還有一個(gè)很重要的原因是：
上海的住宅水平落后太多了。
尤其是對(duì)比浙江這邊，純純被吊打。
浙江很早以前就在 卷品質(zhì) 了。
早期的綠城為了能夠賣出更的價(jià)格，卷的整個(gè)浙江市場(chǎng)都得真金白銀的補(bǔ)貼產(chǎn)品本身。
后來(lái)又多了個(gè)濱江一起卷。
以至于浙江的消費(fèi)者都被養(yǎng) “精”了。
就是村里的自建房都不一定比你買的別墅差。
畢竟這種自下而上的自發(fā)性創(chuàng)新變革推動(dòng)效果更好。
市場(chǎng)主體會(huì)更了解客戶需要什么。
現(xiàn)在上海的均價(jià)大概在5-6萬(wàn)/平水平。
但是這個(gè)價(jià)格基本要外環(huán)外的房子，要么就是市區(qū)老破小，品質(zhì)就談不上了。
新小區(qū)外立面給你用個(gè)真石漆就不錯(cuò)了。
這是杭州綠城慧園，二手房5萬(wàn)+的效果。
小區(qū)是2011年開(kāi)盤的，2014年交付。
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十幾年前的小區(qū)和上?，F(xiàn)在新建的小區(qū)比，輸不了一點(diǎn)吧。
干掛石材+超大的窗墻比，在上海不花個(gè)十幾萬(wàn)一平不太容易買到。
再給大家看看浙江下面城市的戶型。
咱就說(shuō)，晚上散步都不用出門，陽(yáng)臺(tái)上就能遛狗。
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上海的房子質(zhì)量在限價(jià)之后大幅倒退。
交付降標(biāo)、換材料、工藝差集中爆發(fā)。
樓市真的和以前大不一樣，不是隨便什么房子都有人愿意買單的了。
樓市的供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)正在倒逼改革。
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新版規(guī)范的威力會(huì)有多大呢？
從目前的改動(dòng)情況看，只能說(shuō)是 敲山震虎 的程度。
但是風(fēng)向標(biāo)的意義十足。
新規(guī)范下的房子沒(méi)有大范圍建成之前，老房子還能喘口氣。
但是往后的趨勢(shì)是，設(shè)計(jì)規(guī)范會(huì)越來(lái)越“寬松”。
新房子的公攤為0不是夢(mèng)，住宅品質(zhì)的全面“豪宅化”肯定會(huì)來(lái)。
而且是全國(guó)住宅發(fā)展的必經(jīng)之路。
各位房東看看自己手上的房子還能抗衡嗎？
以后的房子120平，得房率100%甚至120%，公攤0,層高3米3。
而你的120平的二手房得房率72%，公攤28%，層高才2.8米。
同樣的價(jià)格，你說(shuō)買誰(shuí)的。
所以品質(zhì)差，物業(yè)差，產(chǎn)品力不足，地段不行的二手房，抓緊出貨。
留給你賣房的時(shí)間真不多了。
供需關(guān)系轉(zhuǎn)變的情況下，一大批房子將成為時(shí)代的犧牲品，抓緊時(shí)間出手置換，才是正道。
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上?，F(xiàn)在的存量房屋結(jié)構(gòu)中，好貨真沒(méi)多少。
別看公寓有7.1億平，里面職工住房就要接近7成。
再去掉塔樓、20年房齡以上的、遠(yuǎn)郊的，還能剩下多少。
房齡20年內(nèi)，物業(yè)優(yōu)質(zhì)、產(chǎn)品符合主流審美、建筑質(zhì)量過(guò)硬的的好房子，更是少之又少。
這么看，樓市不是沒(méi)機(jī)會(huì)了，反而改善、更新、升級(jí)的潛力巨大。
新一輪周期才剛剛開(kāi)始。
高品質(zhì)就是現(xiàn)代住宅市場(chǎng)的新起點(diǎn)。
注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。
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