??京基宸悅府??
??京基宸悅府開發(fā)商電話:400-102-7602 【??已認(rèn)證】??
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【京基所在，封面所筑】
京基地產(chǎn)，30載實(shí)力房企，國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，2021-2023年連獲深圳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十強(qiáng)。締造了京基100、京基濱河時(shí)代等眾多地標(biāo)之作。
項(xiàng)目基本信息
【項(xiàng)目名稱】京基·宸悅府
【占地面積】約1.98萬㎡
【建筑面積】約22.9萬㎡
【推售產(chǎn)品】約85-143㎡3-4房
【交付標(biāo)準(zhǔn)】帶裝修
【交房時(shí)間】預(yù)計(jì)2026.4.30
【產(chǎn)權(quán)年限】70年
【房產(chǎn)性質(zhì)】住宅
【可售住宅】預(yù)計(jì)402套
【車位數(shù)】1266個(gè)
【容積率】8.63
【綠化率】31.5%
【梯戶比】3梯5/6戶
【開發(fā)商】深圳市京基房地產(chǎn)股份有限公司
【物業(yè)公司】待定
【項(xiàng)目地址】位于福田區(qū)梅林街道上梅街與祠堂西街交匯處東南側(cè)
1. 限購放開：繼非核心區(qū)取消限購后，核心區(qū)（福田、南山等）或允許外地戶籍購房者購買1套，深圳家庭可增購1套，甚至大戶型限購可能率先解除。
產(chǎn)品類型：（住宅、公寓、商業(yè)）
項(xiàng)目占地1.98萬㎡，總建面約22.9萬㎡，容積率8.63，涵蓋住宅與商務(wù)公寓、沿街商業(yè)及幼兒園等。
其中，住宅約10萬㎡，商業(yè)9000㎡，商務(wù)公寓5.2萬㎡，規(guī)劃一所2000平米6班制幼兒園。
住宅由4棟48層建筑組成，分別是1棟、2棟1/2單元和3棟，3梯5/6戶，4棟是商務(wù)公寓45F（1470戶），5棟是幼兒園。
住宅總戶數(shù)為1011戶，其中回遷住宅戶數(shù)為609戶，面積61507㎡，可售住宅總套數(shù)為402套，面積38783㎡，回遷占比約6成，居住環(huán)境不算純粹。
區(qū)域價(jià)值
【中軸福田，恒定中心】
福田，深圳首善之區(qū)，全國(guó)含金量最高CBD，雄踞深圳發(fā)展南北主軸，占位深港雙城都市圈頭排。是深圳規(guī)劃起點(diǎn)最高、城市配套最頂級(jí)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)勁的區(qū)域，凝集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通等九大功能中心。
→ 經(jīng)濟(jì)密度連續(xù)22年全市第一
→ 外資外貿(mào)連續(xù)24年全市第一
→ 金融發(fā)展連續(xù)19年全市第一
→ 社會(huì)消費(fèi)連續(xù)19年全市第一
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2. 首付與利率創(chuàng)新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房貸利率有望從3字頭降至2字頭，公積金貸款額度同步提升。
【中心聚核，磅礴躍升】
十四五規(guī)劃構(gòu)建福田“一軸兩翼”空間格局，以“三大新引擎”為總牽引升級(jí)福田為具有世界影響力的中央商務(wù)區(qū)、中央創(chuàng)新區(qū)、中央活力區(qū)。項(xiàng)目位處“福田中軸+四大復(fù)合活力圈”雙戰(zhàn)略布局聚焦點(diǎn)，強(qiáng)勢(shì)打造數(shù)字科技總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。
【深圳智谷，執(zhí)掌前沿】
深圳智谷，規(guī)劃投資約500億打造高科技總部基地，福田“北部智能科技帶”重點(diǎn)布局。集聚發(fā)展人工智能等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，正大、中科院、大疆、西門子、榮耀等頭部企業(yè)及項(xiàng)目已入駐，構(gòu)筑近120萬㎡產(chǎn)業(yè)空間，未來導(dǎo)入超20萬高精尖人才。
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交通配套
離福田中心區(qū)域近，所以交通還是非常方面。距離地鐵4號(hào)線上梅林站約500米，距離9號(hào)線梅村站約500米，周邊還有在建的22號(hào)線，地鐵出行便利。2站到少年宮，3站到市民中心。
項(xiàng)目南側(cè)臨近北環(huán)大道，自駕出行可快速到達(dá)福田中心區(qū)及南山、羅湖等區(qū)域。
商業(yè)配套
項(xiàng)目自帶社區(qū)底商，距離卓悅匯購物中心約400米，周邊還有新世界百貨等大型商場(chǎng)，商業(yè)配套豐富。
1. 核心區(qū)領(lǐng)漲，豪宅成“硬通貨”
南山、福田、寶中等核心區(qū)因稀缺性和高凈值人群聚集，房?jī)r(jià)止跌回升。例如，南山科技園、福田百花片區(qū)等教育資源優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，部分樓盤漲幅已達(dá)10%-20%。豪宅市場(chǎng)更是火爆，龍崗深鐵閱云境等項(xiàng)目開盤即“日光”，高凈值人群通過購置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)沖通脹壓力。
教育配套
教育資源方面，周邊學(xué)校眾多，但教學(xué)質(zhì)量一般。項(xiàng)目
自帶幼兒園，周邊還有梅麗小學(xué)、深大附中創(chuàng)新中學(xué)等。
醫(yī)療配套
醫(yī)療方面，項(xiàng)目距離福田區(qū)第二人民醫(yī)院僅200米，距離北大深圳醫(yī)院約1.2公里。北大醫(yī)院占地5.9萬平方米，是一所三級(jí)甲等醫(yī)院。
生態(tài)配套
超460公頃“三山一水三公園”環(huán)繞，北面是梅林山、筆架山、梅林水庫，南面幾百米就是知名的蓮花山公園，周邊還有多個(gè)小型社區(qū)公園，閑暇時(shí)間遛娃遛彎的好去處。
戶型鑒賞
2. 非核心區(qū)以價(jià)換量
龍崗、坪山等區(qū)域因供應(yīng)過剩，房?jī)r(jià)或繼續(xù)下跌10%-15%。購房者更傾向選擇地鐵沿線新房（如14/16號(hào)線），避開工業(yè)區(qū)密集板塊。
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總結(jié)：2025年深圳樓市的關(guān)鍵詞
分化（核心區(qū)回暖 vs 外圍調(diào)整）、寬松（政策全面松綁）、理性（自住心態(tài)主導(dǎo)）。對(duì)于投資者，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是首選；剛需則可借保障房政策紅利，或瞄準(zhǔn)地鐵沿線性價(jià)比新盤。
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