今年3月以來，廣州的老田滿心焦急，自家那套120平的房子，看房者寥寥，即便有人來看，也是瞧一眼便搖頭離去，連議價的興致都欠奉。
究其原因，房屋格局不佳，僅一個衛(wèi)生間，陽臺還被管道占據(jù)，得房率低至60%，電梯設(shè)計也不合理。
與之形成鮮明對比的是，周邊新樓盤按照全新標(biāo)準(zhǔn)打造，空間寬敞、設(shè)施完備，吸引了眾多購房者的目光。
老田的遭遇，正是當(dāng)下房地產(chǎn)市場的一個縮影，隨著兩會對“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的首次定義，以及住建部相關(guān)規(guī)范的即將施行，房地產(chǎn)行業(yè)正步入一個全新的買方主導(dǎo)時代。
01
今年兩會期間，中央首次對好房子標(biāo)準(zhǔn)予以明確，這一舉措猶如巨石投入平靜湖面，在房地產(chǎn)市場激起千層浪。
即將于5月1日施行的住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，更是為好房子制定了詳盡的衡量準(zhǔn)則。
新規(guī)對房屋層高提出了更高要求，規(guī)定臥室凈高需達(dá)2.6米，整體層高3米起步，陽臺欄桿提升至1.2米，有效杜絕了開發(fā)商建造“鴿子籠”式住宅糊弄消費(fèi)者的現(xiàn)象。
以成都某樓盤為例，原本規(guī)劃層高2.8米，在新規(guī)出臺后，不得不重新調(diào)整設(shè)計，將層高提升至標(biāo)準(zhǔn)高度。
同時，新規(guī)強(qiáng)制要求4層及以上住宅必須配備電梯，且電梯內(nèi)部空間要能滿足擔(dān)架、輪椅順暢通行，極大提升了居民出行的便利性與安全性。
在隔音降噪方面，新規(guī)使墻體和樓板的隔聲性能大幅提升，為居民營造更為靜謐的居住環(huán)境。智能化設(shè)施也成為住宅標(biāo)配，5G覆蓋公共區(qū)域，空調(diào)外機(jī)、垃圾桶等都有合理規(guī)劃。
深圳某智慧小區(qū)借助智能化管理，居民生活的便捷程度顯著提高。
這些標(biāo)準(zhǔn)的出臺，徹底扭轉(zhuǎn)了過去20年開發(fā)商主導(dǎo)市場、消費(fèi)者被動接受的局面。
如今，不達(dá)標(biāo)的房子將難以進(jìn)入市場，買房人真正成為了“甲方”。
02
在存量房數(shù)量龐大的當(dāng)下，中央為何要大力推動開發(fā)商提升房子品質(zhì)呢？這背后蘊(yùn)含著深刻的戰(zhàn)略考量。
首要目標(biāo)是化解新房庫存難題。
目前，全國住房總量龐大，空置率超過20%，大量房屋閑置。通過推出高品質(zhì)住宅，吸引消費(fèi)者以舊換新，能夠有效盤活市場，消化庫存。
例如杭州某區(qū)域，在高品質(zhì)樓盤入市后，房屋成交量顯著上升，庫存得到有效去化。其次，這一舉措有助于緩解城市土地財政壓力。
2025年一季度，土地出讓金大幅下滑23%，嚴(yán)重影響地方財政收入。提升新房品質(zhì)，能夠增加土地附加值，吸引消費(fèi)者承接高價地，為土地財政注入活力。
再者，推動房地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)升級，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。
房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)上下游50多個行業(yè)，通過升級建材、引入智能家居等，能夠帶動高達(dá)40萬億的消費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)增長注入新動力。
比如，智能家居市場隨著房地產(chǎn)品質(zhì)提升迎來快速發(fā)展機(jī)遇。
可以看出，推動好房子標(biāo)準(zhǔn)落地，是激活房地產(chǎn)市場、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的關(guān)鍵一招。
03
隨著好房子標(biāo)準(zhǔn)的落地，房產(chǎn)市場將發(fā)生重大變革，這將對財富格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
新房在居住體驗(yàn)上全面碾壓老舊住宅。新房憑借3米層高、全明戶型，空間開闊，采光通風(fēng)俱佳；而老舊小區(qū)往往暗廳窄衛(wèi)、空間局促。
以北京某老舊小區(qū)為例，周邊新建高品質(zhì)樓盤后，其房價下跌了20%。新房在安全屬性上優(yōu)勢明顯，1.2米的防墜欄桿、符合無障礙標(biāo)準(zhǔn)的電梯，為有孩子的家庭和養(yǎng)老群體提供了更高的安全保障，自然成為這類人群購房時的首選。
從金融價值來看，品質(zhì)決定價值。
幾年前，北京某高端樓盤因?qū)痈哌_(dá)到3.3米，相比周邊樓盤溢價率高出15%。
這表明，在當(dāng)前市場環(huán)境下，高品質(zhì)房產(chǎn)具有更強(qiáng)的保值增值能力。那些持有多套老舊小區(qū)房產(chǎn)的房東，未來可能面臨房子滯銷，甚至需要倒貼物業(yè)費(fèi)的尷尬境地。
面對這樣的市場變化，普通買房人該如何應(yīng)對？
言叔給出三條建議：
一是果斷拋舊換新，手中持有遠(yuǎn)郊盤、老破小的，應(yīng)盡快通過平臺出售，即便降價30%，也要趕在新政全面實(shí)施、市場同類房源大量涌出前出手，避免資產(chǎn)大幅貶值。
二是緊盯核心區(qū)域，一線城市的改善盤、地鐵學(xué)區(qū)房依舊是市場“硬通貨”，但要注意選擇層高達(dá)標(biāo)、電梯配置合理的房源，這類房子居住舒適且保值增值能力強(qiáng)。
三是警惕偽高端陷阱，部分開發(fā)商利用“智慧社區(qū)”“綠色建筑”等概念抬高房價，買房人在驗(yàn)房時要仔細(xì)查驗(yàn)，比如用卷尺測量層高，用輪椅測試通行順暢度，切勿被虛假宣傳誤導(dǎo)，花冤枉錢。在未來房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)并非數(shù)量越多越好，品質(zhì)才是關(guān)鍵。
要么主動換房優(yōu)化資產(chǎn)配置，要么被動承受資產(chǎn)縮水，沒有中間道路可走。這輪政策驅(qū)動的房產(chǎn)品質(zhì)升級，無疑是對劣質(zhì)資產(chǎn)的一次降維打擊。
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