近日，紅星新聞報(bào)道成都市民李先生買房近一年后，擁有20年租約的陌生租客卻拿著租賃合同找上門，令其陷入兩難境地。
記者深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，“20年租約”一事還牽扯出房屋中介、資產(chǎn)公司虛設(shè)“買家”，以“簽低賣高”形式，賺取43萬差價(jià)的復(fù)雜交易問題。
▲李先生所買的房屋
紅星新聞此前報(bào)道：
200多萬買的二手房遭遇“20年租約”！前業(yè)主失聯(lián)，購房者質(zhì)疑中介：審查未盡責(zé)
200多萬買二手房遇“20年租約”追蹤：背后竟暗藏另一“買家”！業(yè)內(nèi)人士：涉嫌詐騙 警方已受理
200多萬買二手房遇“20年租約”續(xù)：住建部門約談企業(yè) ，中介公司內(nèi)部整改
事發(fā)后，當(dāng)?shù)佚埲A區(qū)住建局介入調(diào)查，約談房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及經(jīng)紀(jì)人。4月2日，龍泉驛區(qū)住建局方面表示，初步調(diào)查尚未發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介有違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的行為，針對(duì)此事暴露的問題，正加強(qiáng)監(jiān)管，要求中介公司在居間過程中查詢房屋租賃備案。警方正在組織多方調(diào)解。
20年租約扯出“一房兩賣”？
相關(guān)部門：有合同約定，初步調(diào)查不涉及
去年，李先生通過“到家了”中介公司花265萬買下一套房屋，裝修時(shí)被陌生租客拿著20年租約找上門，李先生質(zhì)疑前業(yè)主對(duì)長租約有所隱瞞，亦認(rèn)為中介未盡審查義務(wù)。
▲合同中寫明“無租約”
前業(yè)主張女士表示，在自己簽訂的房屋買賣合同中，就已明確房屋有租賃備案，但買方是戴某，并非李先生；出售價(jià)是222萬，并非265萬；參與交易的是成都市三葉樂居房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱：三葉公司），也并非“到家了”公司，房屋深陷“一房兩賣”風(fēng)波。
記者調(diào)查了解到，由于著急還債，去年張女士將賣房事宜全權(quán)委托給三葉公司的中介人員牟某奇，由于房屋還有100多萬房貸未結(jié)，牟某奇便找到墊資公司人員羅?。ɑ┳鲑Y金墊付先結(jié)清房貸，待房屋成交后，房款再通過公證提存形式還給墊資方。
之后羅俊找到同事戴某假扮買家，在三葉公司與張女士簽訂首份房屋買賣合同，但未過戶。幾天之后，羅俊又通過“到家了”找到真正買家李先生，替張女士代簽了第二份265萬的合同，對(duì)此原業(yè)主稱并不知情。
▲第二份合同中，賣方代理人由羅俊代簽
羅俊表示，43萬差價(jià)用于支付墊資利息、中介費(fèi)、稅費(fèi)，但業(yè)內(nèi)人士稱，就這些費(fèi)用而言，明顯偏高。
事發(fā)后，龍泉驛區(qū)住建局介入調(diào)查。4月2日，龍泉驛區(qū)住建局工作人員向記者表示，經(jīng)調(diào)查，在張女士簽訂的首份合同中寫有：“買方有權(quán)將合同內(nèi)房產(chǎn)過戶在其指定的人名下，賣方認(rèn)可并須配合辦理相關(guān)手續(xù)”。由于該條款是買賣雙方自行約定的內(nèi)容，未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，也未違反公序良俗，便合法有效。初步調(diào)查來看，暫未發(fā)現(xiàn)中介有違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的行為，是正常的居間行為。工作人員同時(shí)表示，這只是初步調(diào)查結(jié)果，若后續(xù)后更多證據(jù)證明中介有違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的行為，他們將依法依規(guī)進(jìn)行處理。
▲在三葉公司簽訂的首份合同中寫有：買方有權(quán)將合同內(nèi)房產(chǎn)過戶在其指定的人名下，賣方認(rèn)可并須配合辦理相關(guān)手續(xù)
至于是否涉及低買高賣的問題，龍泉驛區(qū)住建局表示，就目前來看，張女士應(yīng)該知曉可能出現(xiàn)“高賣”的情況，他們建議李先生通過訴訟程序維權(quán)，由法院認(rèn)定各方的責(zé)任。
調(diào)查中，“到家了”提供當(dāng)時(shí)張女士給羅俊出具的委托書，但委托時(shí)間晚于合同簽訂時(shí)間。對(duì)此“到家了”承認(rèn)簽合同時(shí)的確沒有授權(quán)委托，怕出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)時(shí)還對(duì)3萬元定金進(jìn)行了代管。四川一上律師事務(wù)所合伙人林小明律師表示，即便委托書出具于合同簽訂之后，但若張女士進(jìn)行追認(rèn)，合同也發(fā)生效力。
▲20年備案租賃憑證
記者了解到，這是一份普通的委托書，并非公證委托。住建部門表示，鑒于普通人無法對(duì)委托書的真實(shí)、合法、有效性進(jìn)行審查，原則上在簽合同、過戶等重要事宜中，中介應(yīng)讓受委托方出具更具法律效力的公證委托，就目前來看，存在一定瑕疵。
記者了解到，目前“到家了”涉事員工已被公司處罰。
現(xiàn)業(yè)主希望退房，賠償違約金
住建部門將加強(qiáng)租賃備案查詢監(jiān)管
記者了解到，羅俊除了是墊資公司工作人員，還是成都君吉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的工作人員。四川英濟(jì)律師事務(wù)高級(jí)合伙人執(zhí)行主任陳逢逢律師表示，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)。若違規(guī)，可予以行政處罰，包括責(zé)令改正、沒收違法所得、依法處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，依法給予停業(yè)整頓等。住建部門工作人員表示，若羅俊作為經(jīng)紀(jì)人參與此事，“是絕對(duì)不允許的。但在該件事中，他更多是一個(gè)個(gè)人行為。”
▲李先生去“到家了”
龍泉驛區(qū)住建局表示，在居間過程中，中介應(yīng)對(duì)房屋有無抵押、查封等進(jìn)行查檔。就該事件而言，房屋涉及租賃備案，中介公司未查詢到，的確存在一定瑕疵，也暴露出監(jiān)管缺失，“也給行業(yè)提了一個(gè)醒”。據(jù)了解，住建部門正在對(duì)全市加強(qiáng)監(jiān)管，要求中介公司在居間過程中查詢房屋是否有租賃備案；同時(shí)今年也持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行清風(fēng)、清廉的專項(xiàng)整治，規(guī)范從業(yè)人員行為。
從新買的房子里出現(xiàn)陌生行李袋、陌生人，到后面出現(xiàn)20年租約以及43萬房屋差價(jià)，李先生及家屬有些筋疲力盡。他們希望能退房、賠償誤工費(fèi)、銀行貸款利息等各項(xiàng)損失，以及就合同違約賠償合同成交總價(jià)15%的違約金。
▲在與李先生簽訂的第二份合同中寫明，若與他人設(shè)立居住權(quán)，買方有權(quán)解除合同，并要求承擔(dān)違約金
目前，李先生、羅俊、到家了等各方正在協(xié)商，暫未對(duì)違約金一事達(dá)成一致。至于原業(yè)主張女士是否會(huì)對(duì)43萬差價(jià)維權(quán)，截止記者發(fā)稿前，未得到回復(fù)。記者從警方了解到，目前他們正組織多方進(jìn)行調(diào)解。
如何避免被“吃差價(jià)”？
從業(yè)者提醒買賣雙方交易注意事項(xiàng)
針對(duì)首份合同中出現(xiàn)的“買方有權(quán)將房產(chǎn)過戶在其指定人名下”的條款，國內(nèi)某大型房地產(chǎn)平臺(tái)從業(yè)者介紹，其所在的公司不會(huì)出現(xiàn)這樣的條款。
據(jù)他介紹，房子簽合同后要過戶到其他人名下，一般發(fā)生在親屬之間，“如父親給孩子買房，但孩子沒時(shí)間來簽字，需由父親先代簽?！焙罄m(xù)要變更買受人，他們會(huì)要求買方與原業(yè)主協(xié)商一致，再簽訂四方（賣方、買方、過戶人、中介）合同，并在合同中明確指定的過戶人、售價(jià)，“多方都要簽字”，除了保證合同的有效性，也能在一定程度上避免房子被二次高價(jià)轉(zhuǎn)手。但在該合同中，只有約定的條款，并未明確后續(xù)過戶人及過戶金額，他認(rèn)為具有一定風(fēng)險(xiǎn)及欺騙性。
記者采訪多位資深房產(chǎn)從業(yè)者，他們認(rèn)為，該事件中最大的問題在于三葉公司、羅俊、戴某等隱瞞了房屋的真實(shí)成交價(jià)，欺騙了業(yè)主和買家。
他們提到，“吃差價(jià)”一般有兩種情況，一是中介自己以低價(jià)買進(jìn)房屋再高價(jià)賣出；二是以低價(jià)向賣方砍價(jià)，再以高價(jià)賣給買方，這中間要求雙方不知情，一般都會(huì)讓賣方做公證委托，“所有交易都由第三方代理人出面，過戶時(shí)雙方也不用見面，兩頭騙?！币话愣喑霈F(xiàn)在著急賣房用錢、賣方年齡較大的群體中，而一旦賣方出具經(jīng)公證的全權(quán)委托書，就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。而正常情況下，買賣雙方會(huì)見面談價(jià)格，中介公司全程錄影錄像，再簽署合同。
該事件中，原業(yè)主急用錢，中介作為從業(yè)者知曉市場(chǎng)行情，便會(huì)壓價(jià)。從業(yè)者認(rèn)為，原業(yè)主在著急賣房的情況下，應(yīng)該是知曉并同意交由對(duì)方以這種形式售賣，保證自己拿到222萬房款，只是沒想到價(jià)差最后高達(dá)43萬。
買賣雙方如何避免被“吃差價(jià)”？
·買賣房屋前，多了解所售/買房屋的市場(chǎng)行情價(jià)。 ·守住資金安全，所有資金走政府資金監(jiān)管，買方不直接打款給賣方私人賬戶，也不直接打款給中介公司。 ·賣房款不走提存公證，使用少、風(fēng)險(xiǎn)大，房款不直接打給賣方，會(huì)存在被“吃差價(jià)”的可能。 ·買賣雙方須見面交易，買方可當(dāng)場(chǎng)詢問賣方售價(jià)。不買“倒手房”或是有代理人的房子，除非代理人與原業(yè)主系親屬關(guān)系。 ·賣房盡可能不做全權(quán)委托，可能導(dǎo)致收款賬戶不再是原業(yè)主，難以保障權(quán)益。 ·房屋買賣若涉及貸款，買賣雙方都要到銀行面簽，以避免收不到尾款。 ·委托正規(guī)房屋中介公司參與居間服務(wù)。
紅星新聞?dòng)浾?章玲 攝影報(bào)道
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