北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
一
Q:
請(qǐng)問(wèn)，我們?cè)谖蹇盟筛浇ぷ鳎胭I個(gè)婚房，首付400左右，考慮總價(jià)700左右的房子。麻煩您推薦下能兼顧居住和學(xué)區(qū)，性價(jià)比比較高的樓盤，海淀和石景山都行。另外，復(fù)興路79號(hào)院能買嗎？因?yàn)殡x得比較近。
A：
1、婚房兼顧學(xué)區(qū)+性價(jià)比高，那基本就是石景山了，海淀的則都有溢價(jià)，這種時(shí)期還沒(méi)降多少呢。
2、復(fù)興路79號(hào)院，航天家屬院，永定路學(xué)區(qū)，對(duì)口圖強(qiáng)二小，學(xué)區(qū)溢價(jià)應(yīng)該不算高，在海淀區(qū)之內(nèi)可以算相對(duì)兼顧的。
算個(gè)賬吧。不過(guò)700萬(wàn)應(yīng)該能買8/90平的了，這戶型在老小區(qū)里有點(diǎn)兒大，流動(dòng)性相對(duì)弱點(diǎn)兒，考慮好再買。還是以60來(lái)平的兩居做代表吧，價(jià)值500萬(wàn)左右，差不多租金7000，租售比在700上下。
那再看石景山的同等老房，比如魯谷74號(hào)院，很有代表性的小區(qū)。60多平兩居應(yīng)該是350萬(wàn)左右，租金差不多6000，租售比不超600。那也就是說(shuō)，復(fù)興路79號(hào)院的學(xué)區(qū)溢價(jià)在15%左右吧，不算高。另外如果買海淀大戶型的老公房，那溢價(jià)率有可能更低些，低5%吧，但流動(dòng)性就弱點(diǎn)兒了。
3、這看自己對(duì)溢價(jià)部分的態(tài)度吧。永定路學(xué)區(qū)的整體水平普通，但圖強(qiáng)二小算不錯(cuò)的，這溢價(jià)率也就屬于物有所值。但從居住角度講，畢竟是等于降低了15%左右的性價(jià)比，所以如果短期內(nèi)用的上學(xué)位就是值，用不上的話看自己了。只是提醒一句，明年就是入學(xué)趨勢(shì)的拐點(diǎn)，之后溢價(jià)部分的保值主要看政策了。
4、石景山的常規(guī)建議是魯谷的遠(yuǎn)洋山水，學(xué)校景遠(yuǎn)，成績(jī)放到東西海算中上。如果把這小區(qū)搬到海淀對(duì)標(biāo)同級(jí)別學(xué)校，那這溢價(jià)率是應(yīng)該在20%以上。但石景山因?yàn)槿狈敿?jí)高中，再加上景遠(yuǎn)在入學(xué)高峰期限制落戶年限，所以房子沒(méi)什么溢價(jià)，算性價(jià)比相對(duì)高的。
5、簡(jiǎn)單就是這情況，看自己的主要需求吧，各有優(yōu)劣。
僅供參考。
二
Q:
請(qǐng)問(wèn)，第一，我木雕，我的目標(biāo)已經(jīng)鎖定了海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)嗯，雙限房，凱盛家園小區(qū)的一居室，雙陽(yáng)臺(tái)呃，目前正在租住此房，有意想把這個(gè)租住的房買為自己的產(chǎn)權(quán)。
此區(qū)域此房2019年以后滿五上市價(jià)格飄飆升，由最初購(gòu)買的8000元上升到最高的五萬(wàn)元六萬(wàn)元，那是因?yàn)橛羞@個(gè)滿五唯一的政策在2024年比2023年房?jī)r(jià)下降了25%，目前的點(diǎn)位在四萬(wàn)左右，由2023年的5萬(wàn)到4萬(wàn)。
在過(guò)去的半年的成交過(guò)程中，一居室的成交幾十套，價(jià)格在235到270左右，與樓層裝修戶型有關(guān)。我目前租住的是頂層，目前看到的一個(gè)戶型裝修樓層都非常好的，大概交易價(jià)在255萬(wàn)+. 一層由于采光不好，在230+，那么請(qǐng)問(wèn)頂層的裝修一般戶型比較好，這樣它的溢價(jià)大概在多少一個(gè)區(qū)間？共15層。
A：
1、木雕是什么意思，是打錯(cuò)了嗎？目標(biāo)嗎？另外這問(wèn)題問(wèn)的我有點(diǎn)兒發(fā)蒙，感覺(jué)您這思路有點(diǎn)兒怪，或者說(shuō)有些猜想，跟樓市的常識(shí)不符。
比如滿五上市價(jià)格飆升？沒(méi)這種說(shuō)法，之前只是不讓賣而已，但價(jià)值早就漲上去了。這就跟央產(chǎn)房似的，90年代很便宜買下的，現(xiàn)在才讓賣，但能說(shuō)是從幾萬(wàn)飆升到幾百上千萬(wàn)的嗎？
房?jī)r(jià)下跌也跟滿五唯一的政策無(wú)關(guān)，這都不挨邊兒。這是兩限房，是絕不可能走出獨(dú)立行情的，只可能跟隨板塊大盤漲跌。之所以下降就是大盤跌了而已，其他的別多想。
2、各項(xiàng)非常好的交易價(jià)在255，那一層的就不太可能230+。因?yàn)橹虚g層和頂層底層的常規(guī)價(jià)差就是10%或以上，再加上戶型裝修，常規(guī)在15%還差不多。所以如果這套房成交是255，那底層在220左右為合適。
而且這套房的255萬(wàn)成交價(jià)準(zhǔn)確嗎？60平，每平米才4.25萬(wàn)？偏低了，如果不是有瑕疵，那就說(shuō)明這一居室的價(jià)格走勢(shì)明顯偏弱了。
3、頂層裝修一般+戶型比較好，溢價(jià)區(qū)間？我沒(méi)聽說(shuō)過(guò)這種說(shuō)法，保障房里都頂層了還有溢價(jià)？不可能，絕不可能有單獨(dú)的溢價(jià)。只能說(shuō)是有海淀學(xué)區(qū)的溢價(jià)而已，但這不分樓層，各層的比例都差不多，以這里的學(xué)區(qū)級(jí)別應(yīng)該是10%左右，不高。
另外凱盛家園一居室的平均租金在4500，各項(xiàng)都占優(yōu)的有可能更高點(diǎn)兒。那如果是255萬(wàn)成交價(jià)，租售比是566，也不太對(duì)，偏低了，常規(guī)至少是600以上。如果真的是566，那也說(shuō)明這套房或是價(jià)值被低估，或是價(jià)格走勢(shì)弱。
4、總之您給我的這些信息我有些不太理解，感覺(jué)跟實(shí)際情況有些出入似的。要不再核實(shí)一下吧，別憑感覺(jué)來(lái)判斷，還是以當(dāng)?shù)刂薪榈恼f(shuō)法為主吧，他們最懂行情。
僅供參考。
三
Q:
請(qǐng)問(wèn)，30＋，男，單身，沒(méi)北京戶口，有天津戶口天津車，兜里有300W＋，家里沒(méi)啥大錢了，也沒(méi)什么經(jīng)濟(jì)壓力。國(guó)企上班，地點(diǎn)豐臺(tái)總部基地，月薪1W＋。想購(gòu)房，預(yù)算總價(jià)200多封頂，公積金能貸120W，但是想全款，不想背房貸。
暫時(shí)看的大興高米店地區(qū)，福苑小區(qū)（100中大），泰中花園（200大），或者天宮院（太遠(yuǎn)，平時(shí)騎摩托車上下班），但環(huán)境和樓都好一些。
考慮以上信息，章哥認(rèn)為花多少錢買房合適，或者這幾個(gè)小區(qū)哪個(gè)好點(diǎn)，或者其他同價(jià)位的小區(qū)有啥推薦？
A：
1、花多少錢買房合適，這沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)，但以流動(dòng)性來(lái)說(shuō)，近郊不超500萬(wàn)為合適，老房的話400萬(wàn)之內(nèi)。天宮院雖然在六環(huán)外，但因?yàn)榘鍓K挺好，所以等同于五環(huán)。
2、哪個(gè)好點(diǎn)兒？這也沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)，福苑和泰中都是典型的自住小區(qū)，這就看自己的喜好吧。從地段兒來(lái)講是天宮院排序在前，但指的不是商品房吧？是不是天宮院小區(qū)的回遷房??？那就也是自住為主，具體的看自己喜好。
3、我不好推薦，因?yàn)槲乙话阒荒軓谋Ｖ到嵌日f(shuō)幾句，而您這一看就是為了自住，我推薦的肯定不合適。所以還是找當(dāng)?shù)刂薪榘?，他們最擅長(zhǎng)匹配房源。
另外可以用租售比來(lái)比較具體的房源，用總價(jià)除以預(yù)估租金，哪個(gè)的數(shù)值低，就意味著性價(jià)比高。
僅供參考。
四
Q:
我想問(wèn)郁花園二里，為什么比周圍便宜一些？
A：
1、為什么便宜？肯定是比三里便宜。三里雖然是回遷房，但畢竟是電梯板樓，而且房齡新，所以更受追捧，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。
2、二里跟一里應(yīng)該差不多價(jià)格吧？或者說(shuō)一里二里都有一部分價(jià)格低的，但整體均價(jià)應(yīng)該差不多。
這倆都可以算商品房小區(qū)，只不過(guò)一里的出身是“安居工程”，二里開始也算，屬于一里的西區(qū)，只是后來(lái)改了性質(zhì)。
最早的開發(fā)商非常牛，當(dāng)年的太子黨，九龍地產(chǎn)。只不過(guò)因?yàn)樘Ａ耍再|(zhì)量普通吧。而且當(dāng)時(shí)的廣告又弄的太出名了“要買房到大興，進(jìn)城只需一刻鐘”，所以樹大招風(fēng)，惹了點(diǎn)兒麻煩。
本來(lái)二里在理論上應(yīng)該質(zhì)量好些，畢竟一里賺錢了。但就因?yàn)槁闊┦聝憾?，所以人家甩手不干了，沒(méi)辦法的情況下只能是大興城建接手了?，F(xiàn)在的廣廈公司是當(dāng)年大興城建的一個(gè)部門，后來(lái)成物業(yè)了。
應(yīng)該說(shuō)大興城建做的還是不錯(cuò)的，整改之后比一里強(qiáng)一些，至少?zèng)]弄預(yù)制板什么的。不過(guò)密度加大了，或者說(shuō)是改不了手續(xù)吧，只能無(wú)奈的延續(xù)。那這么多年過(guò)去了，老小區(qū)的價(jià)格就肯定比房齡新+品質(zhì)好的低唄，但也不算過(guò)分，普通的老小區(qū)而已。
3、其他的沒(méi)什么說(shuō)的了吧？跟周邊的商品房就甭比了，畢竟這是康居房的底子，只能說(shuō)是理論上算商品房，但整體還是稍弱一些的。不過(guò)這種小區(qū)自住合適，性價(jià)比相對(duì)高，本來(lái)房子就是用來(lái)住的。
僅供參考。
五
Q:
請(qǐng)問(wèn)，我在總部基地上班，租房在世界公園的**家園，45平米4500租金?，F(xiàn)在是房東想賣房，問(wèn)我買不買，要210萬(wàn)。我倒是也能買的起，全款不行就適當(dāng)貸一部分。但我猶豫這會(huì)買房的時(shí)機(jī)是否合適，有沒(méi)有必要買房？投資回報(bào)率值不值？因?yàn)槲椰F(xiàn)在的工作雖然穩(wěn)定，但不敢保證幾年后是否還在國(guó)企，那就有可能不穩(wěn)定了。
A：
1、價(jià)值210萬(wàn)的房子租金4500，租售比才400多，466，那這套房的租金收益率挺高啊。兩種可能，一是這套房的戶型好，南向的吧？而且其他方面沒(méi)有瑕疵，也就是宜居，所以才租金高。
二是有可能這套房的價(jià)格被低估了，否則如果以平均550租售比來(lái)說(shuō)，這套房總價(jià)應(yīng)該在250萬(wàn)左右為合適，甚至更高點(diǎn)兒?；蛘哌@么說(shuō)吧，如果這套房不是開間，而是有廳有臥室的正規(guī)一居室，那房?jī)r(jià)被低估（或超跌）的可能性就比較大。
2、買房的時(shí)機(jī)是否合適？我覺(jué)得還行，畢竟是救市期間，沒(méi)什么下跌的可能。而且是這套房看上去似乎不錯(cuò)，如果沒(méi)有硬傷就挺合適的，租金收益都比銀行利息高了，還有什么下跌空間啊？快有抄底的了。
3、有沒(méi)有必要那就看自己了，房子是用來(lái)住的，有需求就買，沒(méi)需求就租唄。
4、投資回報(bào)率，租金回報(bào)率這不是2.5%嗎，真的不低了。至于房?jī)r(jià)升值方面的算個(gè)賬吧。假定你是貸款買房吧，210萬(wàn)的首付+稅費(fèi)100萬(wàn)，貸款110萬(wàn)。那月供大概就是4500，也就是能和房租對(duì)沖，剩下的成本就是這100萬(wàn)。
現(xiàn)在銀行存款的多數(shù)利率都是2%吧，100萬(wàn)的成本就是每年2萬(wàn)，十年20萬(wàn)。那把這20萬(wàn)攤到這套房上，十年后這套房如果從現(xiàn)在的210萬(wàn)漲到230萬(wàn)就算保本，多漲的算賺，沒(méi)漲到或跌了的就算賠。
所以這就自己判斷吧，估計(jì)一下十年時(shí)間這套房是否能升值10%？也就是每年是否能升值1%？（不計(jì)復(fù)利）
另外多說(shuō)一句，房租是很有可能逐步上漲的，現(xiàn)在這套房4500一個(gè)月，十年后或許就翻番了，一年10萬(wàn)租金是很有可能的。
5、簡(jiǎn)單就是這情況，如果您的這些數(shù)字都準(zhǔn)確，那我覺(jué)得這套房還不錯(cuò)，自己算算賬吧。是否買下看自己的判斷了，工作方面外人就更不好說(shuō)什么了。
僅供參考。
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