大家好，我是北京陳律師，專注辦理疑難復雜案件的“法律老炮兒”。今天這篇文章，是我團隊總結了20年的3000多起房產(chǎn)案件的血淚經(jīng)驗，總結出的“普通人買房必踩十大坑”?？赐赀@篇，你至少能省下50萬冤枉錢！
一、挑房選房：你以為撿漏？其實是陷阱！
1. 五證不全就交錢，首付直接打水漂
案例：張姐圖便宜買了某“特價房”，結果開發(fā)商五證不全，樓盤爛尾，300萬首付追了3年沒結果。
坑點：沒有《預售許可證》的房子，簽了合同也無效！
陳律師支招：
? 買房前先上住建委官網(wǎng)查五證，缺一個扭頭就走！
? 要求開發(fā)商提供證件原件，復印件可能是P的！
2. 輕信“送花園”“包學區(qū)”，最后全是泡沫
案例：李哥花高價買“送露臺”的頂樓，結果露臺是公共區(qū)域，鄰居一投訴全拆光。
坑點：銷售口頭承諾千萬別信！法院只認白紙黑字！
陳律師支招：
? 所有承諾寫進合同附件，蓋開發(fā)商公章！
? 查清學區(qū)劃片政策，別信銷售“內(nèi)部消息”。
3. 不看產(chǎn)權就交定金，房子早被抵押查封
案例：王總買二手房付了50萬定金，過戶時才發(fā)現(xiàn)房子被法院查封，錢房兩空。
坑點：產(chǎn)權不清=定時炸彈！
陳律師支招：
? 簽約前花30塊去不動產(chǎn)登記中心拉產(chǎn)調(diào)！
? 讓中介寫“無抵押查封”承諾書，違約賠三倍定金！
二、簽合同：一字之差，賠光身家！
4. 合同寫成“陰陽合同”，省稅變違法
案例：老劉為省稅簽了400萬“陰陽合同”，結果被稅務局稽查，罰款+補稅80萬。
坑點：做低房價=偷稅漏稅！輕則罰款，重則坐牢！
陳律師支招：
? 拒絕任何“省稅方案”，按實際成交價網(wǎng)簽！
? 合同注明“稅費由法定承擔方支付”，別當冤大頭。
5. 忽略“霸王條款”，違約賠到傾家蕩產(chǎn)
坑點：開發(fā)商在合同里埋雷：“貸款不批定金不退”“逾期交房只賠日萬分之0.1”。
陳律師支招：
? 用紅色筆劃掉所有不平等條款，雙方按手印確認！
? 重點盯死三句話：“貸款不批可無責解約”“逾期交房按總價5%賠”“質(zhì)量不達標可退房”。
6. 夫妻房只簽一人名，過戶時配偶翻臉
案例：趙姐買婚內(nèi)房產(chǎn)沒讓配偶簽字，結果過戶時對方反悔，法院判交易無效。
坑點：夫妻共同財產(chǎn)，單方簽字=無效交易！
陳律師支招：
? 當場查結婚證！讓配偶簽《同意出售書》并錄像！
? 買房前先查戶口本婚姻狀態(tài)，離異需提供離婚協(xié)議。
三、貸款過戶：銀行流水≠安全過關！
7. 流水造假被銀行拉黑，首付白交
案例：小陳用“包裝流水”申請貸款，結果銀行查出造假，拉黑征信+沒收定金。
坑點：銀行現(xiàn)在用AI查流水，PS一眼識破！
陳律師支招：
? 提前6個月養(yǎng)流水，每月固定日期轉(zhuǎn)賬備注“工資”！
? 讓父母走“贈與公證”付首付，別走借款流程！
8. 過戶前不查賣家負債，房子秒變法拍房
坑點：房子過戶完才發(fā)現(xiàn)賣家欠債，債主上門查封房產(chǎn)。
陳律師支招：
? 付首付前查賣家征信，要求提供《個人債務聲明》！
? 資金走銀行監(jiān)管賬戶，過戶成功再放款！
四、交房驗收：你以為收房=結束？官司才開始！
9. 不驗房就簽字，漏水裂縫自己扛
案例：孫阿姨收房沒驗防水，住進去發(fā)現(xiàn)天花板漏水，維修費自掏20萬。
坑點：簽字=認可房屋質(zhì)量！后期維權法院都不支持！
陳律師支招：
? 帶驗房師逐項檢查，問題寫進《驗房整改單》！
? 重點查墻體空鼓、地漏排水、門窗密封！
10. 物業(yè)費“糊涂賬”，多交3年冤枉錢
坑點：物業(yè)忽悠“預存3年打8折”，結果物業(yè)跑路，錢要不回。
陳律師支招：
? 堅持“按月付物業(yè)費”，別預存！
? 收房時讓物業(yè)出示《收費標準批復文件》！
五、踩坑了怎么辦？陳律師教你3招翻盤！
1. 合同簽錯了？立刻補正！
? 發(fā)現(xiàn)條款錯誤，7天內(nèi)要求簽《補充協(xié)議》；
? 收集微信記錄、錄音，證明真實意思。
2. 房子被查封？速度要快！
? 立刻起訴并申請財產(chǎn)保全，凍結賣家資產(chǎn)；
? 追加銀行、債權人作為被告，要求配合解封。
3. 遇上爛尾樓？別慌！
? 聯(lián)合業(yè)主起訴開發(fā)商挪用資金罪，逼其復工；
? 申請政府介入，用預售監(jiān)管資金續(xù)建。
總結：買房不是買菜，法律才是護身符！
轉(zhuǎn)發(fā)這篇文章，你救的可能是一家人一輩子的積蓄！
作者簡介：北京陳律師，法學碩士，高級合伙人律師，歷任特種部隊指揮員，檢察官，偵查員，紀檢干部，企業(yè)高管，閱歷豐富，學養(yǎng)深厚，擅長疑難重大案件，多種法律關系交叉復雜案件處理，重信守諾，值得托付。
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