導(dǎo)語(yǔ)：尚未度過(guò)寒冬的房企，今后要拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。
限購(gòu)時(shí)代結(jié)束，20年來(lái)行業(yè)最寬松的環(huán)境，給地產(chǎn)牛市畫(huà)上了一個(gè)句號(hào)。
“筑底”，成為近幾年政府給地產(chǎn)市場(chǎng)下判斷的常用詞。
筑底時(shí)期，政策也在發(fā)生新變：一邊保交付、建好房，滿(mǎn)足居民住房需求；一邊尋找新發(fā)展模式，幫助企業(yè)止損轉(zhuǎn)盈。
對(duì)于近7成仍在虧損的房企來(lái)說(shuō)，踩準(zhǔn)時(shí)代與政策的脈搏，無(wú)疑是在激流中生存的關(guān)鍵。
01 三個(gè)維穩(wěn)“必答題”
波動(dòng)時(shí)期，地產(chǎn)行業(yè)最怕的，便是房子缺少流動(dòng)性。
沒(méi)有流動(dòng)性，便意味著消費(fèi)者不愿買(mǎi)房，房企的資金也難以回收。
有一個(gè)非常形象的比喻：“增量時(shí)期流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢(qián)，逐漸變成堰塞湖，變成一個(gè)黑洞?！?/p>
為了刺激房子的流動(dòng)性，政府出臺(tái)了一系列政策，匯總起來(lái)主要是三條：按期交付、財(cái)務(wù)安全與住好房。
由于交付的滯后性，房企壓力最大的交付時(shí)期，主要集中在2021年到2024年，行業(yè)普遍認(rèn)為，2024有可能是地產(chǎn)行業(yè)最后一個(gè)交付大年。
波動(dòng)周期，持續(xù)做產(chǎn)品投入頗為不易。不過(guò)幸好政策的大手，給房企提供了足夠的底氣。
2022年7月，“保交樓”首次被寫(xiě)入最高層會(huì)議決定；2024年5月，政府提出打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，一字之差，代表房地產(chǎn)調(diào)控從保項(xiàng)目到保權(quán)益、從防風(fēng)險(xiǎn)到促轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略升級(jí)。
政策支持下，不少面臨流動(dòng)性壓力的房企，紛紛逆勢(shì)保交付，成為這兩三年交付大戶(hù)。
除交付之外，政府還不斷加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，并制定了一系列扶持政策，比如地級(jí)及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可用于穩(wěn)固公司債及貸款等，來(lái)保障房企財(cái)務(wù)安全。
從財(cái)報(bào)來(lái)看，不少有序壓降負(fù)債的規(guī)模房企，在這一波扶持中均實(shí)現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。以龍湖為例，其經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸在2024年凈增299億元，一季度如期兌付65億元公開(kāi)債券，有息負(fù)債較2023年底壓降163億元至1763.2億元，在手現(xiàn)金為494.2億元，各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)都極為穩(wěn)健。
從交付到財(cái)務(wù)，最終目的都只是為了一個(gè)目標(biāo)：住好房。
其實(shí)，中國(guó)敢于主動(dòng)戳破房產(chǎn)泡沫，很大程度也在于人民對(duì)住房需求的變化趨勢(shì)已勢(shì)不可擋。2023年，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅套戶(hù)比就已達(dá)到1.07，已經(jīng)邁過(guò)住宅絕對(duì)短缺階段。這意味著大眾對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，從“有房住”變?yōu)椤白『梅俊薄?/p>
這一趨勢(shì)在2025年尤為顯著。隨著“好房子”被寫(xiě)入政府工作報(bào)告，頭部房企對(duì)安全、舒適、綠色、智慧“好房子”的布局力度也隨之增加。過(guò)去兩年，龍湖已經(jīng)有9座云河頌和16座御湖境陸續(xù)入市；2024年5月又發(fā)布全新產(chǎn)品線(xiàn)“觀萃”，將社區(qū)之外的街角公園、街區(qū)商業(yè)、居住區(qū)“打包”開(kāi)發(fā)，并以躺椅、帷幔、吧臺(tái)、燭火、小型水景等設(shè)施、景觀，建立起親近、融合的社區(qū)氛圍。
一位行業(yè)觀察者對(duì)此感嘆：“在房企普遍追求降本增效的當(dāng)下，龍湖敢開(kāi)先河，不斷自我革新，更是斥資超千萬(wàn)營(yíng)造示范區(qū)，對(duì)極致產(chǎn)品的‘偏執(zhí)’，絕對(duì)是對(duì)買(mǎi)房人最珍貴的誠(chéng)意?！?/p>
龍湖北京中關(guān)村“觀萃”，圖片來(lái)源：龍湖官網(wǎng)
中信證券認(rèn)為，未來(lái)10年，核心城市中，只算高樓齡房屋業(yè)主置換疊加新市民購(gòu)房剛性需求，保守測(cè)算就達(dá)到每年4.3億平方米，相當(dāng)于2023年全年商品房銷(xiāo)售面積的38%。只要企業(yè)能用高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)，建設(shè)出懂消費(fèi)者之所需“好房子”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賽道就還是一條有市場(chǎng)、有發(fā)展、有未來(lái)的藍(lán)海賽道。
02 尋找“第二曲線(xiàn)”
如果說(shuō)“好房子”是房企求生的必答題，那么“新發(fā)展模式”則是未來(lái)布局的附加題。兩者合二為一，方是一張完整的房企考卷。
“發(fā)展新模式”早已在2023年便已提出，2024年至今更是頻繁出現(xiàn)在各大經(jīng)濟(jì)會(huì)議與文件中，2025年，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被正式寫(xiě)進(jìn)了政府工作報(bào)告之中。
問(wèn)題在于，模式何謂“新”？如何“新”？
對(duì)政府而言，新模式意味著增加保障性住房、建立“人、房、地、錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制等頂層設(shè)計(jì)。
對(duì)房企而言，新模式意味著在“賣(mài)房子”外，尋找業(yè)務(wù)第二曲線(xiàn)，如住房租賃、物業(yè)管理、房產(chǎn)代建等，從而延長(zhǎng)業(yè)務(wù)鏈條，建立開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)輕重并行的一體化模式。
兩者共同的目的，在于擺脫“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”弊端，完成去杠桿的目標(biāo)，在現(xiàn)金為王的下半場(chǎng)掌握主動(dòng)權(quán)。
有了政策的支持與緩沖，許多房企都開(kāi)始長(zhǎng)遠(yuǎn)布局，做起了細(xì)水長(zhǎng)流的輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)生意。
例如，華潤(rùn)置地大資管業(yè)務(wù)，便包括經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，以及代建、長(zhǎng)租公寓等部分生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。
龍湖則通過(guò)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊的緊密結(jié)合，成為2024年少數(shù)盈利可觀的房企之一。
圖片來(lái)源：龍湖官網(wǎng)
2024年，龍湖(00960.HK)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入267.1億元，已成為龍湖集團(tuán)收入、利潤(rùn)及現(xiàn)金流的重要貢獻(xiàn)源。
其中，商業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入同比增長(zhǎng)7%至109.8億元，期末出租率97%，較2023年末進(jìn)一步提升。
資管旗艦品牌“龍智資管”，則通過(guò)長(zhǎng)租公寓、服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院及健康養(yǎng)老六大業(yè)務(wù)單元，全年貢獻(xiàn)收入31.8億元。
龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理業(yè)務(wù)總收入達(dá)114.2億元，物管在管面積達(dá)4.1億平方米，外拓占比超過(guò)60%。
“智慧營(yíng)造”品牌龍湖龍智造，拓展了研策、設(shè)計(jì)、建管、精工、千丁數(shù)科等多模塊的一站式、全業(yè)態(tài)服務(wù)，2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.1億元。
以上業(yè)務(wù)為龍湖整體營(yíng)收貢獻(xiàn)了20%的份額，印證了“第二曲線(xiàn)”不俗的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
03 先發(fā)者制勝
放眼未來(lái)，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，仍會(huì)是拉動(dòng)行業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ弧?/p>
一則，一二線(xiàn)城市中產(chǎn)階層擴(kuò)大，驅(qū)動(dòng)高品質(zhì)購(gòu)物中心、高端長(zhǎng)租公寓發(fā)展。
二則，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)比重提升，驅(qū)動(dòng)寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)向“運(yùn)營(yíng)服務(wù)化”轉(zhuǎn)型。
三則，政府鼓勵(lì)存量資產(chǎn)盤(pán)活（如REITs試點(diǎn)），為輕資產(chǎn)發(fā)展提供政策利好。
說(shuō)到底，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)其實(shí)就是把原來(lái)緊緊聚焦在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的目光收回，布局在規(guī)模更廣泛、投資更輕量、業(yè)務(wù)鏈更長(zhǎng)的其他領(lǐng)域。
這一策略，用一句更簡(jiǎn)潔的話(huà)說(shuō)便是：空間即服務(wù)。
正如騰訊是做人和人的連接，阿里、京東是人和貨的連接，而房企要做的則是人和空間的連接。
作為最早提倡“空間即服務(wù)”的房企之一，龍湖早在二十多年前，就已開(kāi)始擴(kuò)寬自身業(yè)務(wù)圍欄。在行業(yè)高增長(zhǎng)階段，龍湖敏銳嗅到了單一布局開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的局限性，積極布局商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造多領(lǐng)域，努力完成新舊動(dòng)能的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換。
在房產(chǎn)上市公司估值承壓的當(dāng)下，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資價(jià)值的評(píng)估，將更為強(qiáng)調(diào)估值和業(yè)績(jī)匹配度。而龍湖對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)布局的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，為其贏得了更多的籌碼。目前，開(kāi)源證券、東吳證券等機(jī)構(gòu)，均維持龍湖“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，看好龍湖在轉(zhuǎn)型中以經(jīng)營(yíng)性收入為基石的穩(wěn)健性。
大潮退去方顯真章。當(dāng)政策暖流托住行業(yè)底線(xiàn)，房企下半場(chǎng)的角逐，早已不是規(guī)模競(jìng)速的單一賽道，而是產(chǎn)品力、服務(wù)力與創(chuàng)新力的多維較量。當(dāng)行業(yè)從資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向能力驅(qū)動(dòng)，唯有將政策紅利轉(zhuǎn)化為內(nèi)生動(dòng)力，以服務(wù)延展空間溫度，才能在存量時(shí)代打開(kāi)增量空間。未來(lái)藍(lán)海，終將屬于既能筑造理想人居，又能運(yùn)營(yíng)城市生態(tài)的長(zhǎng)期主義者。
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