文/十一弟
最近，廣州城投發(fā)行了一筆公司債，本金60億，為期五年。
讓人羨慕的是發(fā)行利率，年息大概2.18%。
目前，央行最新的五年期貸款市場報價利率（LPR）為3.6%。
2.18%的利率水平，比電話中介向十一弟推銷的消費貸利息還要低。
一般來說，私募發(fā)債融資，更適合那些需要快速融資、財務(wù)門檻不足，或者資金用途靈活的企業(yè)。
背靠廣州國企信用，廣州城投的融資能力屬于獨一檔——
它有大把金融機構(gòu)愿意以很低的成本，向其輸送資金。
廣州城投的主營業(yè)務(wù)，非常多樣——
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、房地產(chǎn)、資產(chǎn)經(jīng)營、餐飲服務(wù)、鋼琴及數(shù)碼樂器產(chǎn)品制造、城市給排水等。
它在廣州的主營業(yè)務(wù)，最讓人熟悉的，還是運營管理的城市地標(biāo)——
花城匯、廣州塔、海心沙。
前幾年，廣州城投參與了三家暴雷企業(yè)的投資，讓它損失慘重——
一家是雪松控股，它投資了60億；
另一家是恒大，它投資了100億；
還有一家是富力地產(chǎn)，它投資了40億。
雪松控股和恒大，這兩家企業(yè)的結(jié)局，大家都已經(jīng)知道了。
它們挖下大窟窿，就算埋了自己，恐怕也填不上。
廣州城投扔進去的160億投資款，已經(jīng)很難拿回來了。
對雪松控股、恒大和富力地產(chǎn)的投資，走了背字兒，碰上黑天鵝，需要時間來消化損失。
但畢竟是昨日黃花，變成過去式了，有錢就能解決。
廣州城投正在遭遇的，是用錢也解決不了的問題。
它的主營業(yè)務(wù)里，房地產(chǎn)是很重要的收入來源，也投入了大量資金拿地。
按照去年的銷售規(guī)模排名，廣州城投算是本地第四大國企開發(fā)商。
排在它前面的，是越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)、廣州地鐵。
在廣州，它有兩個投資巨大的在售項目——
廣州城投·天禧、廣州城投·東園公館。
無一例外，這兩個開發(fā)項目，都陷入了困境。
2023年，廣州天河區(qū)掛牌了一塊地，起拍價超過44億。
這塊地計容面積不到28萬平米，需要無償配建7.5萬平米人才公寓、1.4萬平米公共設(shè)施，還規(guī)劃了7.6萬平米商辦面積。
折算下來，地塊內(nèi)可售住宅面積大約11萬平米。
廣州城投以底價摘牌，分攤到住宅部分的平均樓面價，將近3.9萬/平米。
這塊地被開發(fā)成了廣州城投·天禧，拿地一年后，去年六月份開盤入市。
正式開盤之前，廣州城投的預(yù)期很高——
據(jù)說，它對外放出來的吹風(fēng)價，打算賣到6萬/平米。
不過，去年天河樓市的價格戰(zhàn)打得火熱，廣州城投無奈，選擇降價入市。
天禧的開盤價，定在了5萬/平米，部分戶型的最低價，只需要4.7萬/平米就能上車。
但就算是降價入市，依然賣不動。
沒辦法，廣州城投只能選擇繼續(xù)割肉。
開盤幾個月后，天禧推出了一批特價房，最低單價降到了4.1萬/平米。
天禧項目投資巨大，連同44億土地款在內(nèi)，總投資超過了102億。
算上7.6萬平米商辦面積，項目整體可售面積大約19萬平米。
這樣算下來，天禧的平均開發(fā)成本需要5.4萬/平米。
最初定在5萬/平米的開盤價，可能就是踩著保本銷售的價格線。
去年底，項目推出來一批特價房，單價降到4.1萬/平米。
這其實已經(jīng)擊穿了分攤到住宅部分的樓面價，鐵定要虧本了。
降價越狠，哪怕賣一套、虧一套，買房人也不愿意上車買單。
十一弟查了下，去年六月份，天禧有兩棟樓、總共274套房取證入市。
到現(xiàn)在，只賣掉了87套，將近一年時間，去化率不到三分之一。
去年底推出的特價房，單價4.1萬/平米，還不是天禧目前的最低價。
據(jù)說，項目最低價已經(jīng)降到了3.7萬/平米，跌破了4字頭。
相比最初5萬/平米的開盤價，天禧現(xiàn)在的最低價，相當(dāng)于打了七折。
在廣州，廣州城投名下打折降價的樓盤，不止是天禧，還有東園公館。
東園公館的拿地時間，比天禧更早。
而且，這塊地在當(dāng)時是一塊妥妥的地王。
2020年，位于廣州越秀區(qū)的東園公館地塊掛牌出讓，廣州城投以24億底價摘牌拿下。
這塊地開發(fā)規(guī)模不大，剔除需要配建的1.3萬平米回遷安置房面積后，可售住宅面積只剩下3.3萬平米。
折算下來，平均樓面價超過了7萬/平米，成為廣州土拍史上的單價地王。
從拿地到開盤，廣州城投一直拖了整整三年時間。
拿地一時爽，開盤悔斷腸——
東園公館的銷售定價，讓廣州城投焦頭爛額。
一開始，廣州城投對外放出來的吹風(fēng)價，每平米在13萬左右。
等到正式開盤，東園公館的價格區(qū)間，最貴的賣到了18萬/平米，最便宜的也賣到了12萬/平米。
相比三年前的拿地樓面價，開盤價翻了一倍以上。
東園公館在越秀南路上，位置非常核心。
但項目周邊，包圍著三十年前的老小區(qū)，大部分二手房價格，只賣到了四五萬。
有的三萬出頭，也能拿下一套。
東園公館拍出的地價，比周邊老小區(qū)二手房的價格，還要高出一大截。
最低12萬/平米的開盤價，在那個片區(qū)里，簡直貴到離譜。
不出意料，廣州城投根本賣不動。
十一弟查了下，東園公館有三棟樓、總共256套房取證入市。
到現(xiàn)在，開盤將近兩年時間，只賣了40套，去化率大約15%。
按照東園公館的去化速度，這兩百多套房，還要再賣十年左右，才能清盤售罄。
這個項目總投資37億，按照3.3萬平米可售面積計算，平均開發(fā)成本超過了11萬/平米。
房子賣不動，廣州城投就只能降價。
從一開始最低12萬/平米的開盤價，很快就降到10萬/平米，卡在了保本銷售的價格線上。
據(jù)說，到去年六月份，項目最低價喊到了8字頭。
就算按照當(dāng)初最低12萬/平米的開盤價計算，也已經(jīng)打了七折。
而最讓人扎心的是，打折降價，還是帶不動銷量。
在廣州，天禧和東園公館這兩個項目，總投資將近140億。
光是地價，就占用了68億資金。
其他開發(fā)商，都是做一個、成一個；到了廣州城投這里，拿一塊地，被套住一個。
再降價的話，就只能血虧；不降價的話，更賣不動了，進退兩難。
背靠廣州國企信用，廣州城投可以低成本融資，而且資金源源不斷。
在雪松控股、恒大、富力地產(chǎn)身上搭進去200億，換作其他任何企業(yè)，可能都死過三回了。
廣州城投卻能安然無恙，可見它的命有多硬。
但在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，它有錢也解決不了——
拿地開發(fā)、降價銷售、賠本賣房的死結(jié)，它打不開，算是徹底套牢了。
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