春風(fēng)拂面，上海樓市亦迎來“小陽(yáng)春”。
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，上海二手房共網(wǎng)簽29369套房源，同比去年3月大漲約40%，環(huán)比今年2月更是猛增逾7成，達(dá)到近三年的第二個(gè)高位。其中，3月15日二手房網(wǎng)簽1473套，為2020年后的最高水平。
新房方面，新開盤項(xiàng)目保持較高熱度，3月份共產(chǎn)生了7個(gè)“日光”盤，與此同時(shí)，在售項(xiàng)目銷售提速，來自佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份上海新房共成交5501套房源，成交面積為67.5萬方。
Part.1
二手房：成交近3萬套，同比大漲40%
依據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的權(quán)威數(shù)據(jù)，3月份上海二手房市場(chǎng)累計(jì)成交量達(dá)到29369套（統(tǒng)計(jì)范圍涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、車位等多種類型），與2月份相比激增70%，同比上升約40%，創(chuàng)下近3年來的第二高紀(jì)錄。
市場(chǎng)熱度在日成交數(shù)據(jù)中表現(xiàn)得尤為突出。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份共有9個(gè)交易日的成交量突破千套大關(guān)，其中3月15日的二手房網(wǎng)簽量達(dá)到1473套，刷新了自2024年929新政以來的最高記錄1466套，達(dá)到了2020年后的最高水平。
多家中介機(jī)構(gòu)的一線反饋也證實(shí)了這波行情的強(qiáng)勁?！白源汗?jié)后，周末的帶看量持續(xù)上升，目前我們的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)幾乎全員出動(dòng)?！逼胀訁^(qū)一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人透露。
滬上一家頭部中介的內(nèi)部人士指出，目前許多房源的議價(jià)空間明顯縮小?！半S著客戶數(shù)量的增加，對(duì)一些優(yōu)質(zhì)房源的關(guān)注也隨之增多，房東降價(jià)的意愿相對(duì)減弱，稍微讓價(jià)就能促成交易，因此成交周期也有所縮短。”
Part.2
新房：成交放量，環(huán)比增加145.1%
隨著二手房市場(chǎng)的升溫，置換需求向新房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移釋放了新的增長(zhǎng)潛力。
來自佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份上海新房共成交5501套房源，成交面積為67.5萬方，環(huán)比增長(zhǎng)了164%。
然而，由于供應(yīng)量的減少，成交量同比下降了11.04%。在價(jià)格方面，由于中高端項(xiàng)目的交易活躍，3月份的平均成交價(jià)格為82656元/平方米，環(huán)比上升了22.8%。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，在交易節(jié)奏方面，市場(chǎng)延續(xù)了低開高走的態(tài)勢(shì)，特別是在最后一周，各類產(chǎn)品均表現(xiàn)出迅猛的增長(zhǎng)勢(shì)頭。
根據(jù)成交前十的榜單顯示，10萬+的樓盤依然保持著高度的市場(chǎng)活躍度。在3月份，有三個(gè)10萬+的項(xiàng)目躋身榜單，并且它們的排名相當(dāng)靠前。其中，成交額排名第一的項(xiàng)目是嘉里金陵華庭，共成交了152套，總面積達(dá)到46408.36平方米，網(wǎng)簽均價(jià)為187379元/平方米。該項(xiàng)目于3月22日開盤，總價(jià)區(qū)間介于4000萬元至1.7億元之間，158套房源在開盤當(dāng)天便全部售罄，當(dāng)日銷售額高達(dá)92.34億元。
數(shù)據(jù)來源:上海中原地產(chǎn)
排名第二的項(xiàng)目是能建西岸譽(yù)府，成交275套，共計(jì)29381.61平方米，網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到142560元/平方米。該項(xiàng)目于3月28日開盤，推出的312套房源在開盤當(dāng)天全部售罄，網(wǎng)簽去化率達(dá)到100%。
在市場(chǎng)獨(dú)立行情的背景下，上海豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)突出，同時(shí)改善型項(xiàng)目也吸引了大量關(guān)注。位于浦東新區(qū)曹路板塊的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀雲(yún)臺(tái)項(xiàng)目在當(dāng)月兩次開盤中均迅速售罄，共售出210套房源，累計(jì)網(wǎng)簽200套。此外，位于浦東唐鎮(zhèn)的開云湖璟華庭也表現(xiàn)出色，227套房源在當(dāng)月網(wǎng)簽192套。
從供應(yīng)情況來看，與去年同期相比有所減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份共有30個(gè)住宅項(xiàng)目開盤（包括重復(fù)開盤），總供應(yīng)量為45.8萬平方米，而去年同期的供應(yīng)量為109.4萬平方米。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，市場(chǎng)呈現(xiàn)多樣化，既有滿足剛需的項(xiàng)目也有高端豪宅產(chǎn)品。當(dāng)月供應(yīng)量最大的樓盤是黃浦區(qū)豫園板塊的金陵華庭，供應(yīng)面積達(dá)到4.89萬平方米，共計(jì)158套房源。
在開盤銷售方面，市場(chǎng)熱度有所回暖，金海汀雲(yún)臺(tái)、開云湖璟華庭、前灘公館、能建西岸譽(yù)府這四個(gè)樓盤觸發(fā)了積分制，有七個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)了開盤即售罄，另外三個(gè)樓盤的去化率超過了90%。
盡管如此，市場(chǎng)熱度分布不均的現(xiàn)象依然明顯。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月有13個(gè)樓盤的認(rèn)購(gòu)率未達(dá)到50%，其中8個(gè)樓盤取消了搖號(hào)環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入選房階段。值得注意的是，盡管市場(chǎng)整體環(huán)境對(duì)銷售造成了一定影響，但部分樓盤銷售不佳主要還是由于自身因素所致。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，成交迎來反彈意料之中，尤其是高端改善產(chǎn)品交易活力恢復(fù)特別快。一方面和市場(chǎng)投放有關(guān)系。另一方面和今年以來活躍的土拍市場(chǎng)有直接關(guān)聯(lián)，不僅是上海，很多強(qiáng)二線城市都出現(xiàn)區(qū)域地王現(xiàn)象。上海不少核心地塊刷新區(qū)域樓板價(jià)記錄，強(qiáng)化市場(chǎng)信心。目前市場(chǎng)交易情緒已經(jīng)升溫，并且降息的窗口期已經(jīng)打開，種種利好繼續(xù)會(huì)維持交易節(jié)奏和溫度。預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)成交還會(huì)保持在當(dāng)前水平運(yùn)行。
結(jié)語(yǔ)：
隨著政策效應(yīng)的持續(xù)釋放和市場(chǎng)信心的進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)計(jì)上海樓市在短期內(nèi)將保持活躍狀態(tài)。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有望迎來新一輪的價(jià)值增長(zhǎng)，即便在市場(chǎng)分化中，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在。隨著置換鏈條的加速運(yùn)轉(zhuǎn)，為后續(xù)交易注入了新的動(dòng)力，預(yù)計(jì)在二季度市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)“核心區(qū)域熱度不減、剛需市場(chǎng)保持穩(wěn)定”的分化趨勢(shì)。
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