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來源|WIN商業(yè)地產頭條（ID：Dtoutiao）

作者|羅嘉欣

圖片來源|官方渠道

在房地產行業(yè)進入深度調整期，中海正在商業(yè)賽道劈波斬浪，構建第二增長曲線。

2024年中海商業(yè)運營收入71.3億元，同比增幅12.1%，連續(xù)四年保持12.8%年均復合增長率；購物中心板塊成了新增長引擎，收入占比從2023年的26%躍升至32%，同比增速高達34.6%，遠超行業(yè)平均增速。

這個被中海內部稱為“明天”業(yè)務的戰(zhàn)略板塊，正以驚人的成長速度引發(fā)行業(yè)關注，其聚焦“核心城市+優(yōu)質資產”的布局甚是典型。

數據顯示，中海商業(yè)儲備項目中一、二線城市面積占比高達97%，購物中心一線城市項目面積占比56%，構筑起了獨有的資產護城河。

未來幾年，中海商業(yè)還將在一線城市迎來上海西岸環(huán)宇城MAX、北京十八里店環(huán)宇城等核心重資產項目，為收益持續(xù)增長注入強勁動能。

出租率保持高位

中海商業(yè)呈現強勁增長曲線

2024年對于中海來說，依然是“穩(wěn)健發(fā)揮”的一年，年度凈利潤156.4億元，雖然有所下滑，但凈利潤規(guī)模仍居行業(yè)第二。房地產業(yè)務年度銷售額3106.9億元，同比增長0.3%，為TOP10房企中唯一正增長企業(yè)。

不動產經營業(yè)務板塊從“培育期”進入“收獲期”，成為企業(yè)新的利潤引擎，利潤貢獻超過10%。

中海商業(yè)2024年實現運營收入71.3億元，較上年同期增長12.1%，四年年均復合增長率達12.8%。值得關注的是，一線城市項目貢獻了45%的營業(yè)收入，疊加新一線城市項目后，合計占比攀升至89%，印證了”核心城市深耕戰(zhàn)略”的有效性。

具體看，購物中心板塊突破性增長，2024年收入達22.6億元，較2023年的16.8億元增長34.6%。

把時間拉回到2020年，這一年中海購物中心迎來發(fā)展十周年，并開始全面提速，規(guī)模持續(xù)擴張。四年過去，中海購物中心收入實現驚人跨越——從8.7億元躍升至22.6億元，四年按年復合增長率27.1%。

2021-2024年間，中海新開9個零售商業(yè)項目（含輕資產模式），涵蓋1座環(huán)宇城MAX、5座環(huán)宇城、1座環(huán)宇坊及1座環(huán)宇薈，且所有項目均布局于一二線城市，新增商業(yè)體量達85.8萬平方米。

值得關注的是，這些新入市的購物中心普遍有不錯的市場表現，開業(yè)率在90%以上。這一成績不僅為新項目的長期穩(wěn)健運營奠定了堅實基礎，更進一步堅定了中海在商業(yè)領域的發(fā)展信心。

此外，對比2023年，中海購物中心收入結構持續(xù)優(yōu)化：一線城市項目占比調整為60%（2023年為65%），二線城市項目貢獻度提升至40%，這也意味著二線城市環(huán)宇商業(yè)單項目運營能力在提升。

目前中海購物中心已初步形成“環(huán)宇城”“環(huán)宇坊”“環(huán)宇薈”三大標準產品線，并適時探索“里”、“巷”、“集”三大非標形態(tài)產品。

據披露，2024年中海環(huán)宇商業(yè)整體運營指標表現突出：銷售額同比增長30.2%（同店增長8%），客流量提升24.4%（同店增長10%），三年期以上項目出租率保持96.5%高位，展現不錯的運營能力。

高出租率和業(yè)績、客流雙增長背后，是中海購物中心在城市布局上的前瞻性思考。數據顯示，80%落位成熟商圈，多個項目位于城市CBD核心區(qū)或占據地鐵軌道優(yōu)勢，具有更強的抗周期能力。

作為中海商業(yè)“環(huán)宇城MAX”系列的首發(fā)之作，上海真如環(huán)宇城MAX開業(yè)首年客流持續(xù)位居上海購物中心前列，周末客流破10萬人次，登頂大眾點評城市購物中心熱度榜TOP2。

上海真如環(huán)宇城MAX月度日均客流表現

數據來源：贏商大數據-城市商業(yè)地圖

“輕重結合”規(guī)模擴張

深化“核心城市+優(yōu)質資產”戰(zhàn)略

錨定集團“聚焦高能級城市”戰(zhàn)略導向，手握1241.7億元現金的中海，無疑是“高明的獵手”。中海集團行政總裁張智超表示：“2025年投資保持‘穩(wěn)中有進’，聚焦一線及機會型城市，鎖定現金流確定性?！?/strong>

與集團戰(zhàn)略布局一致，目前中海商業(yè)97%的商業(yè)儲備項目位于一、二線城市。反映在購物中心板塊，一線城市項目面積占比達56%，形成優(yōu)質資產護城河。

//重資產王牌

在中海集團“開發(fā)主業(yè)+產業(yè)生態(tài)”的雙輪架構中，商業(yè)板塊始終與千億開發(fā)主航道形成戰(zhàn)略共振。

作為“城市運營產業(yè)群”的核心板塊，中海商業(yè)深度嵌入集團'投-建-管'價值鏈，依托綜合體開發(fā)模式構建獨特競爭優(yōu)勢——70%自持購物中心通過城市綜合體整體開發(fā)實現，這種'住宅開發(fā)反哺商業(yè)沉淀'的協(xié)同機制，形成商業(yè)資產增值的閉環(huán)生態(tài)。

依托于母公司的重資產開發(fā)，中海商業(yè)依然在源源不斷斬獲一二線城市核心地段優(yōu)質商業(yè)儲備，如廣州亞運城廣場二期、武漢漢陽項目、上海西岸環(huán)宇城MAX、北京中海大吉巷、深圳超級總部基地等項目，為后續(xù)發(fā)展儲備充足動能。

其中上海西岸環(huán)宇城MAX，位于上海徐匯區(qū)西岸數智中心地塊，由中海&上海西岸聯(lián)合體于2023年以240.16億元代價競得，將打造一個涵蓋辦公、商場、高端住宅、長租公寓復合型業(yè)態(tài)的綜合體項目。商業(yè)部分13.5萬平方米，預計2028年亮相，這將是中海在上海核心區(qū)打造的旗艦型購物中心。

//輕資產穩(wěn)健擴張

在重資產之外，中海商業(yè)也在加速發(fā)展“輕資產戰(zhàn)略”。2022年，中海首個集中商業(yè)輕資產項目——成都鐵像寺水街二期開業(yè)。此后中海積極拓展商業(yè)輕資產項目，尤其是在大灣區(qū)市場，以“三年落三子”的速度穩(wěn)健擴張。

成功開出兩座輕資產“環(huán)宇城”——中國鐵建·南沙環(huán)宇城和佛山東基·禪西環(huán)宇城后，深圳小梅沙濱海商業(yè)目前正在籌備中。

其中，2024年新開的佛山東基·禪西環(huán)宇城，是中海商業(yè)在佛山布局的第三座環(huán)宇城。

//非標實驗場

今年中海商業(yè)有四個非標商業(yè)籌備入市，包括“一南一北”——北京中海大吉巷和深圳小梅沙濱海商業(yè)，以及佛山匯德里、上海海上和集兩個小體量項目。

于商業(yè)團隊而言，面對非標屬性突出的項目，是挑戰(zhàn)，也是打磨提升團隊應對不同類型項目操盤能力的機會。

??北京中海大吉巷：創(chuàng)新打造“四合院商業(yè)”

項目位于北京西城區(qū)二環(huán)內騾馬市大街，為4、7號線地鐵上蓋項目，距離天安門僅2.5公里。在商業(yè)形態(tài)上，大吉巷是對中海環(huán)宇商業(yè)現有產品線的升級創(chuàng)新，打造全新頂級商業(yè)地標，未來規(guī)劃配備下沉式廣場、樓頂花園、藝術展覽館、高奢品牌旗艦店、米其林餐廳、特色四合院中國餐飲、綠地生態(tài)景觀公園、大師工作室等多元的沉浸式消費場景。

??深圳小梅沙濱海商業(yè)

作為今年中海商業(yè)的重點項目之一，即將在今年亮相的小梅沙濱海商業(yè)，是中海商業(yè)與深圳特發(fā)集團合作。將通過特發(fā)集團在地資源優(yōu)勢與中海商業(yè)資管能力的嫁接，深度融合濱海自然資源，依托1.5公里原生海岸線打造沉浸式消費場景，打造大灣區(qū)濱海商業(yè)新標桿。