01
2024年底華潤在重慶北濱路拿下的土地，「華潤置地嘉宸」，近期就快要面市了。
土地占地33畝，可建體量3.12萬方，樓面價9736元/㎡，溢價率12.67%
當(dāng)然，這塊土地還要配建3000平米的派出所、800平米的社區(qū)服務(wù)站、200平米的社區(qū)食堂，這些都會增加開發(fā)成本。
學(xué)校方面，業(yè)主子女小學(xué)讀新村小學(xué)教育集團，初中讀203中學(xué)（已納入重慶八中宏帆中學(xué)教育集團），教學(xué)質(zhì)量算中等偏上。
這塊土地最大的優(yōu)勢有兩個：
臨江、低容積率。
「嘉宸」臨近北濱路，寸土寸金的核心地段，嘉陵江對面就是化龍橋優(yōu)美的城市天際線。
當(dāng)然也會有人吐槽，樓盤旁邊就是紅巖村大橋，到時候住進(jìn)去不知道有多吵。
? 項目緊挨著紅巖村大橋
重慶濱江路的樓盤基本都有一個問題，親水性太差了，危聳的崖壁、高低起伏的江岸阻隔了人們親近水的腳步。
重慶人，苦「親水性差」久矣。
「嘉宸」的容積率也很低，綜合容積率僅僅只有1.4，頭排濱江地塊容積率更是只有1.3，這在重慶核心區(qū)實在是太少見了，現(xiàn)在核心區(qū)要賣土地，土地容積率至少都是在2.5以上的。
? 北濱路樓盤容積率
而且放眼整條北濱路，你沿著北濱路逛一圈，從寸灘開到江北農(nóng)場，近20公里長的江岸線，基本你肉眼所及之處全都是高層和超高層，其他小區(qū)的容積率普遍都是在3以上，5.4超高容積率的恒大御龍?zhí)旆甯且藗?cè)目，沒回開車路過都被那密集的建筑都壓抑的喘不過氣來。
? 重慶恒大御龍?zhí)旆?a class="keyword-search" >實景圖
「嘉宸」的出現(xiàn)，意味著北濱路多年的低密改善產(chǎn)品缺陷，終于要被彌補了。
02
「嘉宸」前排土地容積率1.3，限高12米；
后排限高40米；
土地綜合的容積率是1.4
? 土地規(guī)劃條件
據(jù)了解，「嘉宸」前排的產(chǎn)品是12層的，后排有13層的，也有8層9層的樓棟。
這也就是說，「嘉宸」放棄了前排土地1.3容積率、限高12米的土地優(yōu)勢。
而且按道理來講，一般有這種土地條件時，開發(fā)商往往會選擇層層退臺的方式，也就是前排稍微矮一點，后排高一點，這樣不耽誤后排的景觀視野，整體價格的差距不會太大。
? 重慶萬科17英里示意圖，層層退臺
但「嘉宸」是反其道而行之，這是為什么呢？
為什么前排不設(shè)置8-9層，后排13層呢？
唯一的可能就是，土地排不滿，會損容。
畢竟開發(fā)商是花了3個多億真金白銀買的土地，肯定是想把土地價值發(fā)揮到最大化吧。
03
從產(chǎn)品上來看，「嘉宸」是要打造改善四代宅，前排土地的產(chǎn)品面積是185㎡，后排土地的產(chǎn)品面積主要是140㎡，只有少量的143㎡產(chǎn)品。
在產(chǎn)品面積上還是拉開了差距，總價區(qū)間大概在400-500萬，差距倒是不大，能買得起400萬房子的，也基本都能買得起500萬。
在他們的置業(yè)觀念里，產(chǎn)品必然是第一位的，只要產(chǎn)品足夠好，能打動他們，讓他們再付出點溢價、花多點錢買，他們也愿意。
而剛需就完全不一樣，能買得起100萬房子的，這基本就是他能夠到的購買極限了，他是肯定買不起150萬的房子的。
剛需買房最看重的，就是性價比，而且是極致的性價比。
這就是豪宅和剛需明顯的開發(fā)邏輯的差別。
所以「嘉宸」這個項目，它的客群不會有太大的波動，圈層整體是非常純粹的，這是做一個高端小區(qū)必備的條件之一。
反觀重慶其他項目，同樣都是北濱路的，不同物業(yè)形態(tài)（比如高層和洋房）的業(yè)主，就經(jīng)常因為一些事情吵鬧起來，甚至大打出手。
04
來看這個185㎡的偶數(shù)層戶型。
戶型整體很方正，4房3衛(wèi)，露臺飄窗全部贈送，有一半的客廳面積都是半贈送的，這個贈送比例相當(dāng)?shù)母摺?/p>
?「嘉宸」185㎡戶型，贈送面積很大
從產(chǎn)品功能來看，雙套房設(shè)計，而且次臥套房可以270°觀景，主臥套房和客廳及露臺，都是可以直接看到江景的，而且一進(jìn)門還有家政空間。
次臥套房面積高達(dá)26㎡，占到了整個家庭的14%左右的空間，這在重慶過往的產(chǎn)品戶型里，算是很大的了。
次臥平權(quán)，「嘉宸」做的很好。
小時候給到你最好生活的父母，長大了有條件了實在是不應(yīng)該讓他們擠在小次臥。
?「嘉宸」185㎡戶型，次臥平權(quán)
開放式廚餐廳有20多平米，幾乎是整個家庭的中心，像一個圓的圓心向四周散去，賦予了爸爸無上的家庭廚房權(quán)力（重慶畢竟耙耳朵多）。
這里既是全家人的聚餐處，也是全家人的公共交流空間，吃水果/泡茶/拼樂高...爸爸也可以在這里跟孩子講故事和輔導(dǎo)做作業(yè)。
但戶型還是有缺點，次臥挨著電梯井，晚上睡覺多少不安穩(wěn)。
05
再來看這個140㎡的偶數(shù)層戶型。
戶型方正，只做了3房，這點還是很好。
所謂的改善，不只是功能的改善，更是空間的改善，重慶90%的樓盤在修大面積產(chǎn)品時都會犯這個錯，面積越大、房間越多。
?「嘉宸」140㎡戶型
不是所有家庭都需要那么多房間的，也不是所有家庭都有那么多親戚一年到頭天天來你家串門的，把房間修那么多，70㎡修3房、140㎡恨不得修6個房間出來，這不還是繼續(xù)住在一個擁擠的剛需房里嗎？
身體有了錢，心里還活在過去。
?「嘉宸」140㎡戶型，贈送面積很大
雙露臺全贈送，客廳和廚房有一半的空間也都是半贈送的，只是餐廳的位置有點尷尬，正好擋在了過道上，導(dǎo)致兩邊的空間都沒法利用起來。而且電視墻有一處設(shè)置了臥室門，電視墻的尺寸就不會那么規(guī)整。
「嘉宸」的戶型整體還可以，據(jù)說單價要賣到27000元/㎡，你覺得這個價格貴嗎？值得買嗎？
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