文｜陳聰 張全國 劉河維 李俊波
我們認(rèn)為，房地產(chǎn)新周期開啟的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)，但房價(jià)止跌還需政策臨門一腳。相信2025年4-5月是政策前置的關(guān)鍵窗口期，主要的可能政策包括進(jìn)一步降低居民購房資金成本，合理滿足改善置業(yè)需求，擴(kuò)大存量土地收儲(chǔ)和加強(qiáng)對房企的流動(dòng)性支持。我們認(rèn)為房價(jià)將迎來長周期的底部，看好能建設(shè)好房子、在運(yùn)營好資產(chǎn)、在提供好服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和服務(wù)平臺(tái)。
▍房地產(chǎn)行業(yè)身處下行周期的尾聲，新周期開啟的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。
房價(jià)調(diào)整已經(jīng)較為充分，核心城市房價(jià)較歷史最高點(diǎn)下跌超過30%，2017年之后置業(yè)的居民都沒有浮盈。二手房掛牌規(guī)模雖然大，但業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)的緊迫性已經(jīng)不高。百城租金收益已經(jīng)達(dá)到2.2%，租金收益率和長期無風(fēng)險(xiǎn)利率倒掛的局面已經(jīng)改變。社會(huì)房屋開工和竣工已經(jīng)大幅下降，主體信用風(fēng)波已經(jīng)接近尾聲。從這些角度來看，我們都有理由相信，超過3年的房價(jià)下跌周期，即將結(jié)束了。
▍實(shí)現(xiàn)房價(jià)止跌，還需要政策臨門一腳，我們也相信政策會(huì)積極出臺(tái)。
受季節(jié)性因素影響，二手房交易量開始階段性下行。大多數(shù)城市雖然房價(jià)下跌放緩，但并沒有完全止跌。對等關(guān)稅等造成的外部不確定性，也影響居民的置業(yè)信心。對照歷史，我們認(rèn)為目前按揭貸款利率定價(jià)還有下行空間，公積金貸款利率定價(jià)還有較大幅度下行空間，對大戶型、二套房的購房首付和利率限制都可以放寬甚至取消。我們相信，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，對于提振消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需，意義重大。
▍預(yù)計(jì)新一輪房地產(chǎn)政策主要包括降低居民置業(yè)資金成本，給予改善性需求以應(yīng)有的待遇，擴(kuò)大存量土地收儲(chǔ)和加大對房企流動(dòng)性支持等。
總體來看，我們預(yù)計(jì)在金融、財(cái)政、規(guī)劃等諸多領(lǐng)域，房地產(chǎn)政策仍有較大空間嚴(yán)控增量，消化存量，提高質(zhì)量。我們相信，2025年4月-5月，是政策最有可能出臺(tái)的時(shí)間窗口。
▍預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好，房價(jià)見底。
我們預(yù)計(jì)，2025年全年新房銷售額同比下降6%，二手房銷售額同比增長10%以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅下跌5%，房屋新開工下降16%，房屋竣工下降27%，全國土地出讓金增長9%，主要城市房價(jià)在2025年下半年實(shí)現(xiàn)完全止跌，此后部分城市可能溫和回升。
▍風(fēng)險(xiǎn)提示：
政策沒有發(fā)揮應(yīng)有作用，房價(jià)繼續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)；部分公司缺乏可售資源，銷售持續(xù)縮水，盈利能力下降的風(fēng)險(xiǎn)；辦公樓等業(yè)態(tài)租金持續(xù)下行風(fēng)險(xiǎn)。
▍投資策略：聚焦好開發(fā)、好資產(chǎn)、好運(yùn)營和好服務(wù)。
和2022-2024年不同，當(dāng)前獲得土地本身并不能保證企業(yè)具備相對競爭優(yōu)勢。我們認(rèn)為，具備產(chǎn)品溢價(jià)能力，擁有優(yōu)質(zhì)稀缺核心不動(dòng)產(chǎn)（主要是購物中心業(yè)態(tài)的）的發(fā)展商是我們的首選。好房子也需要好服務(wù)，我們建議參與頭部商管運(yùn)營平臺(tái)的價(jià)值系統(tǒng)性重估，也看好具備穩(wěn)定分紅能力的物業(yè)服務(wù)平臺(tái)。
本文節(jié)選自中信證券研究部已于2025年4月9日發(fā)布的《房地產(chǎn)與物業(yè)服務(wù)行業(yè)專題研究—穩(wěn)住預(yù)期，擴(kuò)大內(nèi)需—房地產(chǎn)政策加碼預(yù)測》報(bào)告，具體分析內(nèi)容（包括相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示等）請?jiān)斠妶?bào)告。
本文源自：金融界
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