早在2018年，國內(nèi)一位知名商界大佬在一次公開演講中大膽預(yù)測：“未來房價如蔥”。這句話的意思很明確，即房價會降至一個普通人都能輕松購買的水平。在那個時期，房地產(chǎn)市場正處于狂熱狀態(tài)，房價飆升，許多人對這一預(yù)測持懷疑態(tài)度，甚至有人覺得這只是商界大佬的隨意言論，并非專業(yè)房產(chǎn)領(lǐng)域的準(zhǔn)確預(yù)測。然而，七年后的今天，這一預(yù)言已經(jīng)悄然成真。
從2022年開始，國內(nèi)房價進(jìn)入了一個下跌周期，已經(jīng)連續(xù)下跌了三年。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房價平均跌幅達(dá)到了驚人的30%。眾多城市的房價正在朝著“蔥價”靠近。特別是在一些資源枯竭型城市，如鶴崗、雙鴨山、阜新、鐵嶺、寶雞等，房價已經(jīng)降到了令人難以置信的低點。在這些城市，只需幾萬元甚至十幾萬元，就可以輕松購買一套房產(chǎn)。
對于只有一套房的家庭來說，其實房產(chǎn)市場和房價的任何變化對他們都沒啥影響，畢竟，他們買房的目的不是投資和投機，完全是為了剛需自住，即便把房子賣了用同樣的錢，根本也買不到更好的地段，甚至同地段、同房型的房子都很難再買到，而且還要考慮到交通便利性這些問題。不過，對于那些擁有兩套或更多房產(chǎn)的家庭來說，情況就不一樣了，處于調(diào)整中的房地產(chǎn)趨勢可能會讓他們面臨四大困境，這是怎么回事呢？
01 房子出售變現(xiàn)越來越難
目前，全國各地的二手房掛牌量都在激增。例如，重慶的二手房掛牌量就已經(jīng)非常高了，已經(jīng)到了34萬套，而像成都、武漢、西安和天津這些地方的掛牌量也高得驚人，超過了20萬套，就連一線城市現(xiàn)在也是同樣如此。這些數(shù)據(jù)顯示出炒房客們對未來房地產(chǎn)走勢的不看好，他們紛紛選擇拋房變現(xiàn)。然而，這種趨勢也導(dǎo)致了未來房價下行的壓力越來越大。
面對二手房掛牌量的快速增長，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭要想把房子拋售變現(xiàn)將變得越來越難。尤其是在當(dāng)前市場環(huán)境下，買家們更加謹(jǐn)慎，對于房產(chǎn)的選擇也更加挑剔。除非這些家庭愿意以遠(yuǎn)低于市場價的價格拋售，否則很難吸引買家的注意。此外，隨著新房供應(yīng)的增加以及租賃市場的崛起，二手房市場的競爭將更加激烈，這也會進(jìn)一步增加房產(chǎn)出售的難度。
02 財富持續(xù)縮水
在過去的三年多里，許多二三線城市的房價已經(jīng)下跌了40-50%，這意味著這些城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)擠出不少。然而，對于上海、深圳等一線城市來說，盡管平均房價已經(jīng)跌去了30%，但仍然存在較大的泡沫。這些城市的房價與收入之比超過40倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力。因此，未來這些城市的房價還有繼續(xù)調(diào)整的空間。
對于擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭來說，特別是位于一線城市的家庭，他們未來幾年可能會面臨房產(chǎn)市值持續(xù)縮水的問題。一方面是因為房價下跌導(dǎo)致的市值減少；另一方面則是因為持有房產(chǎn)的成本增加（如物業(yè)費、維修費等）。此外如果家庭需要出售房產(chǎn)以應(yīng)對經(jīng)濟壓力或其他需求時也會面臨困難因為市場可能無法提供足夠的買家和合適的價格。
03 持房壓力越來越大
隨著全球經(jīng)濟環(huán)境的波動，實體經(jīng)濟面臨諸多挑戰(zhàn)，導(dǎo)致許多家庭收入減少甚至失業(yè)。這對擁有多套房產(chǎn)的家庭來說，每月的房貸還款壓力變得尤為沉重。尤其是當(dāng)家庭擁有兩套以上的房產(chǎn)時，其還貸壓力相較于只有一套房產(chǎn)的家庭更為巨大。此外，隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施逐漸完善，房產(chǎn)稅的實施也漸行漸進(jìn)。這意味著，未來擁有多套房產(chǎn)的家庭將被征收房產(chǎn)稅，這無疑會進(jìn)一步增加他們的持房成本。
除了房產(chǎn)稅，持房成本還包括物業(yè)費、取暖費、維修基金等費用。這些費用隨著物價的上漲而逐年上調(diào)，對于擁有多套房產(chǎn)的家庭來說，其經(jīng)濟負(fù)擔(dān)無疑更加沉重。因此，持有多套房產(chǎn)的家庭在面臨經(jīng)濟壓力的同時，還需考慮如何有效管理這些房產(chǎn)，以減輕經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。
04“以租養(yǎng)貸”難度越來越大
“以租養(yǎng)貸”是指通過出租房產(chǎn)獲得的租金收入來覆蓋房貸還款的策略。然而，隨著各地房價的下跌和租房市場的調(diào)整趨勢，這一策略的實施難度逐漸增大。特別是在三四線城市，由于人口流出大于流入，不僅房租價格在下行，而且房子難以租出。這導(dǎo)致出租房產(chǎn)獲得的租金收入減少，難以覆蓋房貸還款。
同時，像上海、深圳、廣州等大城市也面臨著類似的問題。隨著就業(yè)市場的競爭加劇，工作機會變得越來越稀缺。許多打工人選擇返鄉(xiāng)發(fā)展，這導(dǎo)致大城市的租房市場需求減少，房租價格下降。此外，由于租房市場的競爭加劇，出租房產(chǎn)的租金收入也面臨下降的風(fēng)險。這進(jìn)一步增加了“以租養(yǎng)貸”策略的難度。
當(dāng)然，“以租養(yǎng)貸”策略還受到其他因素的影響。例如，出租房產(chǎn)的維護(hù)和管理成本可能較高，包括維修費用、清潔費用等。這些成本可能會降低出租房產(chǎn)的凈收益，從而影響“以租養(yǎng)貸”策略的可行性。此外，如果出租房產(chǎn)的地理位置不佳或配套設(shè)施不完善，也會影響其租金收入和出租率。
總的來說，擁有兩套或以上房產(chǎn)的家庭正面臨以上4大困境。為了應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，他們可能需要考慮調(diào)整自己的財務(wù)策略和投資組合以降低風(fēng)險。例如，可以考慮出售部分房產(chǎn)以減輕經(jīng)濟負(fù)擔(dān)或降低持房成本；或者將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為長期持有的投資產(chǎn)品以獲取穩(wěn)定的收益；還可以考慮通過多元化的投資方式，來分散風(fēng)險并提高收益的穩(wěn)定性。同時，他們也需要密切關(guān)注市場動態(tài)和政策變化，以便及時調(diào)整自己的投資和財務(wù)計劃以適應(yīng)不斷變化的環(huán)境。
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