地方政府投建并運營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對外出售長期經(jīng)營權(quán)，其實并不多見。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，西咸新區(qū)公共資源交易中心于近期披露一份交易公告，西安灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園一期20年經(jīng)營權(quán)，公開競價拍賣，起拍價格約4.2億元。
灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園是陜西第一個建成的自貿(mào)主題產(chǎn)業(yè)項目，2017年8月正式開園，由灃東新城旗下平臺公司運營，承擔(dān)著探索自由貿(mào)易試驗區(qū)與服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新試點的產(chǎn)業(yè)責(zé)任，為何會向第三方轉(zhuǎn)讓，且在運營7年后出售經(jīng)營權(quán)？
對此，灃東新城管委會黨委辦公室相關(guān)人士回應(yīng)稱，是為了探索園區(qū)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，提升園區(qū)經(jīng)營服務(wù)水平，更好地做好企業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
但記者注意到，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園一期轉(zhuǎn)讓背后，其實折射出產(chǎn)業(yè)園多年的經(jīng)營沉疴：運營方的經(jīng)營債務(wù)壓力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商困境，配套不完善，產(chǎn)業(yè)定位不清晰等。
4億起拍一期經(jīng)營權(quán)
據(jù)西咸公共資源交易中心公告信息披露，西安灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園（一期）20年經(jīng)營權(quán)，以網(wǎng)上公開競價的方式，在全國公共資源交易平臺（陜西省·西咸新區(qū)）進(jìn)行處置。
以上轉(zhuǎn)讓項目的起拍價為41975.65萬元，設(shè)置的加價幅度為每次10萬元或10萬元的整數(shù)倍，網(wǎng)上競價時間為2025年3月24日。
公開資料顯示，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園2017年8月正式開園，園區(qū)以服務(wù)貿(mào)易、自貿(mào)區(qū)金融服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、大健康為重點發(fā)展領(lǐng)域，旨在擴(kuò)大服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和提升影響力。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，該產(chǎn)業(yè)園位于灃東新城征和四路以北，太平路以東，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園共分三期，其中一期擬出售經(jīng)營權(quán)的部分已投入使用，二期招商進(jìn)行中，三期尚未完工交付。
其中，根據(jù)上述公告信息披露，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園（一期）占地面積37,414.29㎡，總投資約64,500.00萬元。項目共建設(shè)10棟辦公樓，規(guī)劃總建筑面積62,019.91平方米，其中地上建筑面積59,279.05平方米。地下建筑面積2740.86平方米，停車位共601個。
來源：西咸新區(qū)公共資源交易中心
轉(zhuǎn)讓競拍的20年經(jīng)營權(quán)，具體資產(chǎn)包括辦公建筑面積35,005.47平方米，可作為辦公用房使用；商業(yè)建筑面積8,296.64平方米，可作為商業(yè)用房使用。產(chǎn)業(yè)圈（一期）各廣告位及（一期）物業(yè)（經(jīng)營權(quán)）。
受讓方獲取經(jīng)營權(quán)后，其收益途徑包括獲取房屋租金及押金利息的收益，同時承擔(dān)房屋租賃管理費、維修費、全部物業(yè)管理服務(wù)成本及相關(guān)稅費。
記者注意到，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園開園運營7年，目前出租招商率并不高，據(jù)披露，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的（一期），實際辦公用房面積可出租35,005.47㎡，商業(yè)用房可出租面積為8,296.64㎡，目前入駐僅39家企業(yè)。
目前，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園（一期）網(wǎng)上公開競價已結(jié)束，對經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓結(jié)果，灃東新城管委會黨委辦公室相關(guān)人士告訴記者，“據(jù)西安灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園反饋，交易進(jìn)行中，具體結(jié)果以公示為準(zhǔn)?！?/p>
探索園區(qū)轉(zhuǎn)型
作為陜西第一個建成的自貿(mào)主題的產(chǎn)業(yè)項目，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園曾被寄予厚望，其地處西咸新區(qū)灃東新城核心板塊，項目總占地215畝，總建筑面積33萬平方米，總投資30億元，分三期開發(fā)建設(shè)。
其中，一期項目總建筑面積約6.7萬平方米，已于2017年8月開園，此前引入了華山國際、西安國旅總部、法國安盛保險、北京超圖、四維圖新、強(qiáng)森醫(yī)療等企業(yè)。
灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園的運營公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴每經(jīng)記者，這里主要招引服務(wù)類企業(yè)，目前一期項目入住率基本在80%左右，此前最高入住率可達(dá)92%，“期間也有部分企業(yè)離開，另外一些公共區(qū)域難以出租?！?/p>
二期占地面積約103畝，總投資17.17億元，由14棟多層，2棟15層高層，1棟2層會議中心組成。據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，二期主要定位為科創(chuàng)類企業(yè)，目前雖已建成，但仍有一些收尾工作尚在進(jìn)行，暫未正式開園。不過，已有意向及實際入駐的企業(yè)占比約達(dá)70%。
三期項目規(guī)劃建設(shè)10棟商務(wù)辦公樓，據(jù)公開信息，2024年2月該項目還在開展綜合改造提升工作，且至今尚未啟動裝修。后續(xù)運營方計劃將其分棟出售。
這意味著，在灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園的三期項目中，目前實際完整運營并產(chǎn)生收益的僅有一期項目，即此番出售經(jīng)營權(quán)的標(biāo)的。
關(guān)于一期項目經(jīng)營權(quán)出售的原因，上述相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示：“出售經(jīng)營權(quán)是按照灃東管委會要求執(zhí)行，具體工作由我們落實。此次轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)設(shè)有一定期限，產(chǎn)權(quán)依舊歸我們所有。”
灃東新城管委會黨委辦公室相關(guān)人士進(jìn)一步說明，根據(jù)園區(qū)反饋，經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓是探索園區(qū)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的方式，目的是提升園區(qū)經(jīng)營服務(wù)水平、更好地做好企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！氨举|(zhì)上，是為了實現(xiàn)資產(chǎn)更好地增值保值，運營公司這邊也在探索，想通過轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行市場化運作?！?/p>
暴露經(jīng)營沉疴
事實上，除了探索轉(zhuǎn)型，一期項目轉(zhuǎn)讓的背后，實則折射出該產(chǎn)業(yè)園多年來積累的經(jīng)營沉疴：運營方背負(fù)著經(jīng)營債務(wù)壓力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨招商困境，配套設(shè)施不完善，產(chǎn)業(yè)定位模糊不清等。
每經(jīng)記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，園區(qū)內(nèi)入駐的企業(yè)并不多，園區(qū)商業(yè)配套滯后，一期底商多處空置，三期規(guī)劃的長隆鄰里中心仍在招商，難以滿足企業(yè)及員工多元化需求。
其披露的租賃情況一覽表顯示，2018年至今，一期入駐僅39家企業(yè)。并且從租賃到期日來推算，截至2025年4月，已有8家企業(yè)租賃到期。此外，有8家企業(yè)租賃到期日為今年，11家企業(yè)的到期日在2026年，8家企業(yè)的租賃截止日期為2027年。
無論是企業(yè)續(xù)租還是新企業(yè)的招引，都是擺在運營方面前的現(xiàn)實難題。
目前，灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園雖然定位了招商方向，但從一期已入駐企業(yè)來看，園區(qū)內(nèi)企業(yè)產(chǎn)業(yè)類型多元，缺乏主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及龍頭企業(yè)的虹吸效應(yīng)，未形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)勢。與此同時，隨著企業(yè)需求從單純的場地租賃逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ξa(chǎn)業(yè)鏈配套、技術(shù)創(chuàng)新等綜合服務(wù)的追求，園區(qū)運營能力亟待提升。
此外，運營方的經(jīng)營債務(wù)壓力，或是此次出售重要因素之一。
灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園的運營方為西安灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司。其控股股東為西安灃東車城園區(qū)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（簡稱：車城園區(qū)管理公司），持股比例達(dá)93.75%，剩余6.25%的股權(quán)由西安灃東國際車城發(fā)展有限公司（簡稱：灃東車城發(fā)展公司）持有。
天眼查法律訴訟信息顯示，灃東車城發(fā)展公司已被西安市灞橋區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額高達(dá)4273.84萬元，其董事長姚斌也被限制高消費。
來源：天眼查
穿透股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，西安灃東控股有限公司分別持有車城園區(qū)管理公司、灃東車城發(fā)展公司49.9983%、34.2137%的股權(quán)。
根據(jù)〔2024〕渝87執(zhí)4854號文件顯示，西安灃東控股有限公司因訴訟官司被執(zhí)行金額達(dá) 225287728.0元。
此外，每經(jīng)記者留意到，公開資料顯示，有投資者爆料稱，“西安灃東文化投資發(fā)展有限公司西安灃東文投 2023 年債權(quán)項目”，以及西安灃東國際車城發(fā)展有限公司發(fā)行的定融產(chǎn)品 “西安灃東國際車城債權(quán)資產(chǎn)1-5 號”出現(xiàn)無法兌付的情況。值得注意的是，這兩則項目的擔(dān)保方均為西安灃東控股有限公司。
該爆料在一定程度上折射出灃東自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園股東方的經(jīng)營壓力。
針對上述被執(zhí)行以及擔(dān)保產(chǎn)品違約的消息，4月10日下午，西安灃東控股有限公司作出回應(yīng)：被執(zhí)行債務(wù)已于2025年4月1日全額兌付完畢；涉及的兩則擔(dān)保產(chǎn)品也已全部完成兌付，西安灃東控股有限公司的擔(dān)保責(zé)任就此終結(jié)。
出售一期經(jīng)營權(quán)，一方面或能引入第三方運營團(tuán)隊，提高園區(qū)運營效率；另一方面通過資產(chǎn)盤活回籠資金，為二三期項目的收尾工作及后續(xù)開發(fā)提供資金支持，推動園區(qū)整體運營步入正軌，或許是當(dāng)下最為合適的選擇。
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