地產(chǎn)界巨震之后，許家印身陷囹圄，各房企掌門人紛紛卸杠桿、降負(fù)債，開源節(jié)流。
繼融創(chuàng)成為國內(nèi)第一家實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組順利削債的房企后，龍大集團(tuán)于近日也傳來了好消息。
800億債務(wù)重組，千億房企有望起死回生。
紀(jì)海鵬作為龍光集團(tuán)一把手，始終作風(fēng)強(qiáng)悍，他曾在業(yè)界多次創(chuàng)下土地開拍最高價(jià)紀(jì)錄，也被稱為“地王收割機(jī)”。
一直以來，龍光集團(tuán)名聲在外，但紀(jì)海鵬卻為人低調(diào)，在重大場合也鮮少露面。
誰能想到，令他走入大眾視野，居然是因?yàn)閭鶆?wù)問題。
紀(jì)海鵬苦苦推動(dòng)債務(wù)重組，已耗時(shí)兩年之久。
早在2022年8月，龍光集團(tuán)就發(fā)出公告稱，有5筆境外債務(wù)近17億美元無法付息。同時(shí)將啟動(dòng)全面境外債務(wù)管理，以實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)定的企業(yè)運(yùn)營，解決境外債務(wù)壓力。
曾經(jīng)紅極一時(shí)的潮汕千億房企，陷入了債務(wù)危機(jī)。
而龍光集團(tuán)并不是第一家提出境外債整體管理方案的房企。在此之前，世茂、佳兆業(yè)和富力均進(jìn)行過各種嘗試，可是成功者屈指可數(shù)。
幸運(yùn)的是，紀(jì)海鵬攜龍光集團(tuán)經(jīng)過兩年多的努力，于3月17日發(fā)布公告稱，境內(nèi)債務(wù)重組方案先期落地，共涉及21筆合計(jì)金額約220億。
此方案一旦順利完成，紀(jì)海鵬可重組境內(nèi)外債務(wù)800億，為龍光集團(tuán)擺脫債務(wù)泥潭迎來曙光。
在業(yè)界，投資人的信任就是企業(yè)的生死牌，達(dá)摩克利斯之劍時(shí)刻懸在龍光集團(tuán)頭頂之上。
自恒大集團(tuán)爆雷引發(fā)地產(chǎn)界巨震以來，眾多房企泥沙俱下，誰能獲得資本市場的認(rèn)可，誰就有可能轉(zhuǎn)危為安。
與恒大掌門人許家印假借離婚轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、“躺平擺爛”消極應(yīng)對(duì)方式有所不同的是，紀(jì)海鵬一次次都在努力龍光集團(tuán)的重啟尋求生機(jī)。
他不但積極行動(dòng)獲取債權(quán)人的諒解，還將公司部分大灣區(qū)土儲(chǔ)資源“割肉”出售，多方籌措現(xiàn)金資源和股票資源加入到重組方案中，這對(duì)于舉步維艱的龍光集團(tuán)來說實(shí)屬不易。
龍光集團(tuán)的誠意，被眾多債權(quán)人看在眼里。
紀(jì)海鵬打出“現(xiàn)金收購+短期票據(jù)+可轉(zhuǎn)債+長期票據(jù)”的組合拳，可整體削債比例達(dá)到了7成。此次削債預(yù)期如果達(dá)成，將大大降低龍光集團(tuán)的債務(wù)壓力。
紀(jì)海鵬帶領(lǐng)龍光集團(tuán)積極自救，終于闖出了一片生天。
一直以來，潮汕系商人那股子豪氣和拼勁在他身上一覽無余。
商海沉浮，紀(jì)海鵬究竟是如何穩(wěn)扎穩(wěn)打步步為營的呢？
都說打仗親兄弟，上陣父子兵。
1996年，紀(jì)海鵬瞅準(zhǔn)地產(chǎn)騰飛的商機(jī)，和弟弟紀(jì)建德從汕頭這片土地上一路高歌猛進(jìn)，短短幾年時(shí)間就占領(lǐng)了汕頭房地產(chǎn)三分之一的份額，在當(dāng)?shù)卮蝽懥似放啤?/p>
但此時(shí)，紀(jì)海鵬并沒有停止腳步，他將目光落在了充滿挑戰(zhàn)與活力的深圳。
2003年，紀(jì)海鵬憑借在汕頭積累的經(jīng)驗(yàn)迅速開疆拓土，以先聲奪人之勢先后以2.86億、6.81億，拿下深圳寶安中心和佛山天湖酈都“地王”，在深圳漸漸站穩(wěn)了腳跟，龍光也一躍成為深圳不可小覷的潮汕系房企。
2011年，龍光地產(chǎn)總部入駐深圳。也是在這一年，龍光地產(chǎn)成為了中國地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)。
兩年后，紀(jì)海鵬帶領(lǐng)龍光赴港成功上市。
5年間，港股2300多家上市公司中，僅有11家公司凈資產(chǎn)收益率持續(xù)超過20%，而港股房企中只有龍光位列其中。
紀(jì)海鵬踏著地產(chǎn)行業(yè)上行的春風(fēng)，大殺四方勢不可擋，龍光集團(tuán)也跨入了一線千億房企的行列。
常言道，時(shí)勢造英雄，可打江山容易，守江山難。
龍光集團(tuán)和其他地產(chǎn)企業(yè)一樣都是高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式。
如果遭遇市場環(huán)境變化，資金鏈一旦斷裂，就會(huì)出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)也將面臨巨大的償債壓力。
家族控制權(quán)過分集中，決策流程不透明，表外負(fù)債率過高，是很多家族式地產(chǎn)企業(yè)存在的致命問題。
從2015年開始，紀(jì)海鵬就引入了現(xiàn)代管理機(jī)制，高薪聘請(qǐng)外部經(jīng)理人，在投資、運(yùn)營、產(chǎn)品等方面參與管理和決策。
然而自身的家族管理體系，其實(shí)和外部經(jīng)理人很難形成合力。
縮減美元債規(guī)模，放緩二三線城市擴(kuò)張，沒有被及時(shí)采納，而土地投資失控，高溢價(jià)拿地埋下了龍光集團(tuán)債務(wù)危機(jī)隱患。
2017年，龍光以總價(jià)168.55億港元拿下鴨脷洲“地王”，打破了香港近20年土地總價(jià)紀(jì)錄。連一向爽氣的新鴻基掌門人郭炳聯(lián)都感嘆，這是“顛價(jià)”。
在擴(kuò)張的快車道上逆勢而行的龍光集團(tuán)，從大灣區(qū)直取長三角。
遺憾的是，2019年龍光集團(tuán)在長三角地區(qū)銷售額僅拿下30億，僅為華南地區(qū)銷售額的3%。
出來混，遲早要還的。
2020年8月，針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”施行，地產(chǎn)界遭遇了前所未有的考驗(yàn)。前有恒大曝雷，后有融創(chuàng)違約，龍光集團(tuán)在這場大洗牌中也未能幸免。
2022年1月，龍光集團(tuán)存在未披露美元私募債的消息不脛而走。
隨著傳聞的持續(xù)發(fā)酵，龍光集團(tuán)先是澄清傳聞，轉(zhuǎn)身又在投資者電話會(huì)議上承認(rèn)了存在10億美元的擔(dān)保私募債。
不斷反轉(zhuǎn)的消息，打擊了資本市場對(duì)龍光集團(tuán)的信心。
當(dāng)年5月，龍光集團(tuán)宣布停牌。
8月7日，龍光集團(tuán)公告暫停支付5筆境外票據(jù)到期的利息。整個(gè)集團(tuán)賬上382億現(xiàn)金中，只有170億屬于非限制現(xiàn)金。
龍光集團(tuán)首次公開承認(rèn)流動(dòng)性危機(jī)，正式宣告暴雷。
8月24日，在經(jīng)歷了3個(gè)多月停牌后龍光集團(tuán)復(fù)牌，但投資者對(duì)于這個(gè)曾經(jīng)的房企“模范生”紛紛“用腳投票”。
開盤即暴跌57%，股價(jià)一度不足一港元，市值瞬間縮水至67億港元，“龍光集團(tuán)股價(jià)淪為仙股”的話題沖上熱搜。
此時(shí)的紀(jì)海鵬主動(dòng)站出來表示，不會(huì)躺平，也不會(huì)欠債不還，將努力自救。
曾經(jīng)大刀闊斧“買買買”的龍光集團(tuán)，轉(zhuǎn)而開啟了“賣賣賣”的模式。
此后，紀(jì)海鵬親自牽頭與境外債權(quán)人進(jìn)行了16輪談判，最終將境外債展期至3-4年，本金削減20%。
龍光集團(tuán)將部分購入地塊折價(jià)處理，清理舊改項(xiàng)目并緊急轉(zhuǎn)讓；還質(zhì)押南寧、珠海等地塊項(xiàng)目股權(quán)以獲取融資；境內(nèi)債則以“現(xiàn)金+實(shí)物兌付”的組合方案，折價(jià)抵債。
2024年以來，龍光集團(tuán)將經(jīng)營重心轉(zhuǎn)向化債和保交付，極力促進(jìn)銷售回款、不斷縮減集團(tuán)經(jīng)營開支，為重組方案的持續(xù)推進(jìn)提供了可靠保障。
截至2024年7月，龍光集團(tuán)多措并舉終于獲得了資本市場的認(rèn)可，有超過92%的現(xiàn)有票據(jù)持有人已簽署了債權(quán)人支持協(xié)議。
紀(jì)海鵬通過不懈努力證明了保交房促削債的決心，以力求達(dá)成境內(nèi)外債務(wù)的重組。
2025年2月，龍光發(fā)布公告其境外債權(quán)人支持率已達(dá)80.8%，只待香港法院批復(fù)。
3月17日，境內(nèi)債務(wù)重組方案公布，至此境內(nèi)外債務(wù)重組又向前推進(jìn)了一大步。
紀(jì)海鵬深知，債權(quán)人能夠認(rèn)可重組方案，源于龍光集團(tuán)手握大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也正是他的底氣所在。
僅香港凱玥項(xiàng)目，價(jià)值就超300億人民幣并且目前已處于現(xiàn)房狀態(tài)。這個(gè)項(xiàng)目若能順利回款，就能幫紀(jì)海鵬回籠百億資金。
但目前，龍光集團(tuán)不單債務(wù)纏身，銷售業(yè)績也確實(shí)慘淡。2024年銷售額為84.3億，今年1-2月份，僅僅回款10億元。
紀(jì)海鵬之前還曾自信地稱：“龍光是能笑到最后的民營房企之一?！?/strong>
而龍光集團(tuán)能否真正笑到最后，還要看能否真正解決流動(dòng)性資金的問題。
要想盡快上岸，債務(wù)重組方案落地只是第一步，后續(xù)還得等待市場進(jìn)一步回暖。
未來，任重而道遠(yuǎn)，留給紀(jì)海鵬的挑戰(zhàn)無處不在。
參考資料：
1、21世紀(jì)商業(yè)評(píng)論：《潮汕地產(chǎn)大佬，重組800億債務(wù)》
2、見聞地產(chǎn)：《潮汕地產(chǎn)大佬再闖生死關(guān)》
3、新京報(bào)：《龍光集團(tuán)：92%境外債持有人簽署重組支持協(xié)議》
4、新浪財(cái)經(jīng)：《房企高管的一次群體滑坡》
作者：紅菱
編輯：歌
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