廣州新產(chǎn)業(yè)新零售發(fā)展勢頭良好，逐步轉(zhuǎn)化為租賃需求，有望長期支撐商業(yè)地產(chǎn)健康有序發(fā)展。
據(jù)CBRE世邦魏理仕監(jiān)測，2025年第一季度，廣州辦公樓市場迎來金融城東區(qū)首個優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)，電商產(chǎn)業(yè)鏈辦公需求表現(xiàn)亮眼；零售物業(yè)市場因缺少高承租力品牌，導(dǎo)致首層租金有所回落，但是新型健身業(yè)態(tài)積極拓展填補(bǔ)商圈空白。
寫字樓市場：電商產(chǎn)業(yè)鏈表現(xiàn)亮眼
第一季度，廣州錄得中建四局科創(chuàng)大廈落成，辦公面積約6萬平方米，是金融城東區(qū)首批投入使用的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)之一。
在租金方面，第一季度廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓租金環(huán)比下跌2.0%，持續(xù)自2019年以來的租金走勢，但季度跌幅收窄。全市平均租金面價報每月每平方米132.5元。珠江新城和天河體育中心租金下跌放緩，分別環(huán)比下跌1.5%及2.9%；琶洲租金環(huán)比下降3.0%，區(qū)內(nèi)舊物業(yè)積極調(diào)整租金，加速去化及挽留已有租戶。
對此，世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)部 辦公樓負(fù)責(zé)人程志文分析認(rèn)為，“當(dāng)前全球貿(mào)易環(huán)境存在不確定性影響企業(yè)擴(kuò)張意欲，并且總部企業(yè)年內(nèi)搬遷至自用樓宇為核心商務(wù)區(qū)帶來空置壓力”，
行業(yè)表現(xiàn)來看，TMT行業(yè)保持活躍，在錄得的總成交面積中占20%。其次是專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售貿(mào)易、金融業(yè)、消費品制造業(yè)和文體娛樂。
其中，電商產(chǎn)業(yè)鏈表現(xiàn)亮眼，除了有跨境電商零售商的升級成交外，還錄得直播MCN機(jī)構(gòu)約6000平方米的金融城新租成交，服務(wù)出海電商的廣告公司的搬遷活動，以及電商平臺琶洲擴(kuò)張4000平方米。同時，小紅書和抖音都在挖掘廣州的電商資源，對辦公的需求也有所增長。除此以外，人工智能和影視短劇制作發(fā)行等新興行業(yè)，也在本季度錄得在琶洲的拓展成交。
區(qū)域表現(xiàn)方面，相較珠江新城超八成的搬遷成交面積來自區(qū)內(nèi)，琶洲只有約四成的搬遷租戶來自區(qū)內(nèi)，顯示琶洲對其他區(qū)域企業(yè)較強(qiáng)的吸引力。
“新的需求也不容忽視，包括新經(jīng)濟(jì)新產(chǎn)業(yè)，以及企業(yè)在控制綜合成本不提高的前提下，改善辦公環(huán)境等需求，都將是未來廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓需求的重要驅(qū)動力，”程志文表示。
零售市場：存量商業(yè)紛紛改造升級
第一季度，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)入表現(xiàn)參差，一方面核心商圈成熟項目持續(xù)品牌調(diào)改，煥新業(yè)態(tài)組合并引入首店品牌；另一方面也有商場主力租戶流失，空置率高居不下。但大部分優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較為穩(wěn)定并略有下行，如天河路、萬博和市橋的空置率分別下降了0.4、0.5及1.0個百分點。
據(jù)CBRE世邦魏理仕監(jiān)測，期內(nèi)零售業(yè)態(tài)錄得新租數(shù)量排名第一，占全部成交42.4%，較餐飲業(yè)態(tài)高1.1個百分點。其中時尚服裝業(yè)態(tài)在零售中占比最高，以國內(nèi)服裝品牌為主，而珠江新城則繼續(xù)成為國際服裝品牌廣州第二家名店落地的熱門商圈，包括巴黎世家、山本耀司和ba&sh巴安斯等都于本季在此商圈拓店。
餐飲業(yè)態(tài)則受特色餐飲拓展放緩影響，成交占比回落。盡管云貴菜系餐飲店增多，但市場缺少大規(guī)模鋪店的特色餐飲品牌。此外，服務(wù)類業(yè)態(tài)方面，新型健身中心積極布點，以填補(bǔ)傳統(tǒng)健身中心閉店給社區(qū)帶來的業(yè)態(tài)空缺；包括電影院和KTV業(yè)態(tài)，都在持續(xù)的新舊替換中。
值得關(guān)注的是，廣州商務(wù)局在第一季度印發(fā)《2025年廣州市促進(jìn)商務(wù)高質(zhì)量發(fā)展專項資金商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)專題申報指南》，鼓勵大型零售商業(yè)項目建設(shè)，對改造、擴(kuò)建投資額1000萬元以上的項目給予不超過300萬元的支持。
“政策扶持將進(jìn)一步助推存量物業(yè)改造熱度，煥新城區(qū)商業(yè)面貌”，世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部 商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示。據(jù)他介紹，近年來，廣州存量商業(yè)紛紛改造升級，應(yīng)對新世代的消費需求和非標(biāo)商業(yè)的沖擊，包括已經(jīng)完成升級的K11、廣州天河領(lǐng)展廣場、中華廣場，以及正在計劃改造的太古匯文化中心和G5五號停機(jī)坪等。
投資市場：本地投資需求復(fù)蘇，成交有待顯現(xiàn)
2025年第一季度廣州大宗物業(yè)投資成交依然較為沉寂，僅錄得四宗交易，總成交金額共2.9億元人民幣，環(huán)比下跌30.6%。
此次成交物業(yè)囊括了辦公、商業(yè)和廠房，分布在海珠、白云、天河和黃埔四個行政區(qū)。寫字樓和廠房的買家以自用客為主，而本地投資者則購入了位于海珠區(qū)的獨棟商業(yè)物業(yè)。其中，天河區(qū)某散售寫字樓盤源經(jīng)歷多次調(diào)價，終于在第一季度成功出售。
在華南其他市場，保險公司則表現(xiàn)活躍，第一季度平安收購的黑石物流倉資產(chǎn)包中包含了東莞和佛山的三個倉庫；而新華人壽和大家人壽也與萬科組成合資公司收購廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)，投資公寓的公募基金產(chǎn)品。同時，各地不良資產(chǎn)的大宗處置交易也日益增多。珠海香洲和福田閩侯分別錄得2.7億元和1.5億元的批發(fā)市場和產(chǎn)業(yè)園的拍賣成交。
世邦魏理仕廣州分公司總經(jīng)理嚴(yán)思慧表示，“全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境在一定程度上令機(jī)構(gòu)投資者有所顧慮，而廣州核心及拓展區(qū)整售項目有限，在投資者的資產(chǎn)配置角度始終是兼具穩(wěn)健及投資價值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。隨著投資需求的累積，風(fēng)險得到控制，預(yù)計成交有望穩(wěn)步提升?！?/p>
采寫：南都·灣財社記者 王艷玲
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