當(dāng)其他城市土地市場升溫、地王頻出之下，西安也開始拿出一些優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行供應(yīng)。
在這一周，西安先后發(fā)布了港務(wù)奧體板塊、高新絲路軟件城板塊的優(yōu)質(zhì)地塊出讓公告，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。
就在今天，西安又發(fā)布了一宗更為優(yōu)質(zhì)的地塊出讓公告！
曲江新區(qū)、容積率1.7、限高25米，這3個(gè)關(guān)鍵詞就已經(jīng)決定了這塊地的價(jià)值。一旦公開競拍，必將上演搶地大戰(zhàn)！
01
65畝，樓面地價(jià)1.39萬元/㎡起
今天發(fā)布出讓公告的這塊地編號為QJ8 9-37。
該地塊位于曲江新區(qū)航天大道以北、春臨五路以南、公田四路以西、公田三路以東，土地面積65.217畝（住宅63.638畝、商服1.579畝），土地用途為住宅、商服，容積率不大于1.7，建筑密度不大于25%，綠地率不小于35%，地上計(jì)容建面73912平方米。
按照規(guī)劃條件，該地塊內(nèi)的公建配套主要包括800平方米文化活動站、140平方米養(yǎng)老服務(wù)用房、1000平方米社區(qū)服務(wù)站、210平方米社區(qū)配套用房（黨群服務(wù)中心）、150平方米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，建成后無償移交給曲江新區(qū)。
這塊地競買保證金為2.1億元，掛牌起始價(jià)為10.3億元，掛牌時(shí)間為2025年5月6日至5月19日。
按照起始價(jià)計(jì)算，折合地價(jià)1579.34萬元/畝起，樓面地價(jià)13935.49元/㎡。
值得注意的是，該地塊有著明確的限高要求。距離北側(cè)營區(qū)100米范圍內(nèi)限高20米、200米范圍內(nèi)限高25米，這意味著這塊地上將開發(fā)的是一個(gè)純洋房或疊拼住區(qū)，必將是一個(gè)高端改善盤。
從這塊地所處的位置來看，其周邊配套最大的看點(diǎn)是公園、學(xué)校。
地塊北側(cè)是西安曲江電競產(chǎn)業(yè)園、曲江文化公園，東南側(cè)一路之隔是曲江花影公園，西側(cè)還有曲江大華社區(qū)公園，簡直就是被公園包圍。
同時(shí)，曲江第三小學(xué)、曲江第三小學(xué)(東校區(qū))、曲江第三中學(xué)、曲江第二中學(xué)等中小學(xué)，距離這塊地也是近在咫尺。
目前，距離該地塊最近的地鐵是地鐵4號線航天大道站，距離在1.5公里以上，相對來講有一定的距離。未來，地塊南側(cè)規(guī)劃有地鐵11號線二期，但目前尚處于規(guī)劃之中，并且預(yù)計(jì)不在地鐵四期規(guī)劃之中，因此短期之內(nèi)地塊周邊的地鐵配套可能比較欠缺。
此前，萬科、中海、金地、碧桂園、招商蛇口、金輝、保利等全國性房企在該板塊均已經(jīng)有項(xiàng)目開發(fā)，這塊地東側(cè)一路之隔就是占地84畝、容積率1.5、規(guī)劃14棟7-10F洋房住區(qū)的金地世家風(fēng)華，戶型面積約175-245㎡，2020年時(shí)新房售價(jià)在2萬元/㎡左右。
金地世家風(fēng)華在貝殼平臺上，二手房目前掛牌均價(jià)31859元/㎡，有26套房源正在掛牌出售，但這種純大面積的改善住區(qū)二手房成交量并不高，上一次有二手房成交還是在2024年10月，當(dāng)時(shí)一套217.63㎡的平層成交單價(jià)28029元/㎡。
02
會否上演溢價(jià)成交？
在西安各大板塊之中，曲江一直是西安樓市熱點(diǎn)板塊之一。
從最早的曲江一期南湖邊豪宅時(shí)代，到10年前曲江二期剛需時(shí)代，再到如今雁翔路豪宅板塊、文教園大平層豪宅板塊，都是如此。
2024年，曲江兩大高端豪宅項(xiàng)目曲江星河灣、金茂璞逸曲江攜手躋身西安單盤銷售額TOP10。
而從曲江的土地市場來看，目前西安的樓面地價(jià)“地王”就位于曲江新區(qū)，并且已經(jīng)保持了超過4年時(shí)間。
2021年2月份，西康高速東側(cè)116.892畝、容積率1.5-2.0的住宅地塊進(jìn)行公開競拍，吸引了15家房企參與競拍，最終被曲江大明宮置業(yè)以“總地價(jià)21.5億元+無償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積16.8萬平方米”競得，溢價(jià)率48.56%。加上公租房配建費(fèi)用、無償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積成本的話，該地塊實(shí)際樓面地價(jià)在2.5萬元/㎡左右！
不過，這塊“地王”成交已經(jīng)超過4年時(shí)間，但截至目前依然未開發(fā)。
除了“地王”之外，目前西安樓面地價(jià)“第二高”也位于曲江新區(qū)，就是目前在售的曲江九曲松間項(xiàng)目地塊，樓面地價(jià)20753元/㎡，其疊拼產(chǎn)品售價(jià)在5萬元/㎡以上。
此次掛牌出讓的這塊地，樓面地價(jià)起始價(jià)達(dá)到了1.39萬元/㎡，起始按照起始價(jià)成本計(jì)算，項(xiàng)目打造成純洋房、疊拼類產(chǎn)品，預(yù)計(jì)房價(jià)也會賣到3萬元/㎡左右。若溢價(jià)成交，或者項(xiàng)目打造出更高端的品質(zhì)，那么屆時(shí)售價(jià)會更高。
而今年的曲江新房高端市場，競爭可以說是非常激烈，曲江星河灣二期、泰發(fā)祥檀府、曲江金茂府、金茂璞逸東方、華發(fā)錦宸賦、邦泰觀宸曲江等住宅性質(zhì)的高端大平層在售、待售，再加上2000萬級別的曲江九曲松間，以及商業(yè)性質(zhì)的其他大平層豪宅，以及接下來新供應(yīng)的地塊，共同將曲江推向西安新房市場中央。
購房者可以擁有多個(gè)選擇的同時(shí)，這對于開發(fā)商來講將是挑戰(zhàn)。2025年，誰能笑傲曲江豪宅市場？我們拭目以待！
同時(shí)，大家還可以關(guān)注一下此次掛牌出讓的這宗60多畝優(yōu)質(zhì)地塊，會否成為2025年曲江第一宗溢價(jià)成交的地塊，以及哪家房企將會出手拿地。
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