近年來，日本房地產(chǎn)因其中長期潛力而受到投資者日益關注，特別是東京核心地區(qū)房產(chǎn)的投資吸引力強勁。
根據(jù)日本經(jīng)濟新聞網(wǎng)報道，三菱UFJ金融集團計劃在三年內(nèi)設立一支規(guī)模達1000億日元的基金，用于投資當前被低估的日本房地產(chǎn)。其目標對象為具有中長期增值潛力的東京市中心辦公樓和住宅投資。
分析人士認為，相對于海外房產(chǎn)市場價格，日本當前的不動產(chǎn)價格偏低，有望通過未來地價上漲來獲得投資回報。
據(jù)悉，三菱UFJ銀行將向該基金出資300億日元，并在此基礎上募集外部資金，預計三年內(nèi)總投資額將達到1000億日元規(guī)模。今后也考慮將規(guī)模擴大到接近2000億日元。
該基金將由三菱UFJ信托銀行負責運營，由房地產(chǎn)基金及其他機構(gòu)設立的特殊目的公司（SPC）運作，專門收購房地產(chǎn)資產(chǎn)。如果這些不動產(chǎn)的價值上升，三菱 UFJ將在出售時獲得豐厚回報。
三菱UFJ之所以啟動設立不動產(chǎn)基金，直接加碼投資房地產(chǎn)，是因為在中長期視角下，不動產(chǎn)作為投資標的的吸引力正在上升。同時也反映出日資機構(gòu)在當前宏觀環(huán)境下尋求穩(wěn)定、可持續(xù)收益路徑的意圖。
值得一提的是，三菱UFJ的這種投資模式與傳統(tǒng)的提供貸款參與有所不同，而是直接參與房地產(chǎn)的資本運作，更是表現(xiàn)了對日本房地產(chǎn)市場的信心！
由于日本長期處于歷史性低利率環(huán)境，海外基金更容易從銀行獲得融資。
三菱UFJ銀行此前也主要以貸款為主，對不動產(chǎn)的直接投資總額約為600億日元，相比其持有的約4萬億日元股票等資產(chǎn)，仍處于較低水平。
那么，日本房地產(chǎn)市場究竟有多火熱呢？我們通過2024年的數(shù)據(jù)來了解一下吧！
根據(jù)不動產(chǎn)服務巨頭世邦魏理仕的調(diào)查，2024年日本商業(yè)房地產(chǎn)交易額（單筆交易額10億日元以上）首次突破4萬億日元大關，達到4兆6600億日元，比2023年增長了18%。
這一數(shù)字是自2014年“安倍經(jīng)濟學”實施超寬松貨幣政策推動房地產(chǎn)交易活躍以來，時隔10年達到的最高水平。
其中，酒店投資表現(xiàn)尤為亮眼，投資金額達到1.15萬億日元，約為前一年的兩倍，并且連續(xù)兩年刷新歷史最高紀錄。這一增長主要得益于入境游客人數(shù)的大幅增加，旅游業(yè)的繁榮帶動了酒店行業(yè)的快速發(fā)展，吸引了大量投資者的目光。
寫字樓市場同樣不甘示弱，由于租金水平的上漲，交易金額同比增長40%。市場普遍預期利率上升的步伐將保持緩和，這一預期進一步激發(fā)了投資者的積極性，使得海外投資者在2024年10月至12月期間轉(zhuǎn)為凈買入狀態(tài)。
除了商業(yè)不動產(chǎn)的強勁表現(xiàn)外，日本的住宅地產(chǎn)市場也煥發(fā)出勃勃生機，尤其是東京核心區(qū)域的高級公寓需求旺盛，推動了日本公寓價格的不斷上漲。
在房產(chǎn)價格上漲的同時，需求并未減弱，東京都心地區(qū)二手房掛牌價連續(xù)25個月呈現(xiàn)上升趨勢。
數(shù)據(jù)顯示，今年2月東京都心6區(qū)的二手房（70平方米以上）平均期望售價為1.5107億日元，自2004年1月開始統(tǒng)計以來首次突破1.5億日元區(qū)間。東京千代田區(qū)和港區(qū)高價公寓的平均價格連續(xù)2個月超過2億日元。
然而，與海外主要城市相比，東京的房價仍顯得“便宜”。
根據(jù)日本不動產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，從高價公寓的價格對比來看，倫敦的房價是東京都港區(qū)的2倍，紐約也比東京高出約40%。盡管東京作為亞洲金融中心之一，城市配套成熟、經(jīng)濟活力充沛，但房價并未呈現(xiàn)出與這些國際大都市同等的高昂態(tài)勢。
這種價格差距的背后，是日本房地產(chǎn)長期以來的低估狀態(tài)。而隨著訪日游客人數(shù)的增加、市中心和旅游區(qū)需求的旺盛，地價上漲的趨勢正在逐步顯現(xiàn)。
隨著日本央行加息，盡管市場上也出現(xiàn)了因融資變得困難、不動產(chǎn)價格上漲放緩的觀點。
但三菱UFJ認為，在短期內(nèi)，東京市中心的房地產(chǎn)市場或會因利率上升面臨一定壓力，例如房貸成本增加可能抑制部分購房需求，給房價帶來下行風險。
但從更為長遠的中期與長期視角審視，諸多利好因素將促使該區(qū)域房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚。城市的持續(xù)發(fā)展、人口的不斷流入以及經(jīng)濟的穩(wěn)步復蘇，都在不斷強化對房產(chǎn)的剛性與改善性需求，為房價上漲注入強勁動力，東京市中心房產(chǎn)的價值前景依然十分可觀。
雖然當前全球市場不確定增強，但憑借日元的避險屬性以及日本房地產(chǎn)的潛在投資潛力，日本房地產(chǎn)成為全球資金的“避風港”。
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