為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。
一、案件梳理
（一）人物關系
陳宇軒與劉悅琳系夫妻關系，二人育有四個子女，分別為長子陳晨陽、次子陳宇輝、長女陳靜宜、次女陳雅琪。陳宇軒與劉悅琳婚后購置了北京市朝陽區(qū)的一號房屋，登記產權人為陳宇軒。2015 年 8 月 20 日，劉悅琳去世，2021 年 5 月 5 日，陳宇軒去世。一號房屋隨后被陳宇輝占有。
（二）房屋購置及變動情況
1999 年，陳宇軒與甲公司簽訂合同購買一號房屋，2000 年房屋產權登記至陳宇軒名下。2020 年 8 月 13 日，陳宇輝與陳宇軒簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，并將房屋產權轉移登記至陳宇輝名下。
（三）訴訟起因
陳晨陽向法院提出訴訟請求，判令確認陳宇軒與陳宇輝簽訂的關于一號房屋的買賣協議無效。陳晨陽稱，一號房屋為陳宇軒與劉悅琳夫妻共同財產，陳宇軒無權單獨處分；且陳宇軒在協議簽訂時已被確診為癡呆、癲癇，無法控制和辨認自己的行為，故該房屋買賣協議應為無效。
陳宇輝辯稱不同意陳晨陽的訴訟請求，稱陳宇軒將房屋過戶至其名下是基于陳宇軒、劉悅琳生前意愿。二老考慮到晚年均由陳宇輝照料，生前多次表示房屋是陳宇輝的財產，并將房屋交給陳宇輝占有使用，陳宇輝在2000 年繳納了房屋購房費用。陳宇軒在劉悅琳死亡后將房屋過戶給陳宇輝，合理合法。陳宇軒生前具有完全行為能力，過戶是其本人意愿，且親自參加過戶。
陳靜宜述稱，父母生前尤其是病重期間明確表達過房屋由四個子女繼承，不可能把房屋給陳宇輝。家中位于芍藥居的二號房屋已經給陳宇輝了。案涉的一號房屋如果要給陳宇輝，在母親還在的時候就給了。該買賣合同是無效的，母親去世后，房屋繼承應該涉及父親和四個子女，父親沒有權利處置陳靜宜應得的部分。父親老年癡呆很嚴重，得過腦出血，高血壓也很嚴重，母親去世后父親多次走失，出院診斷是腦出血、腦梗死、癡呆、癲癇。
陳雅琪述稱，母親生病時自己一直照顧直到母親去世，母親也說過房子歸四個子女。父親確實有老年癡呆。該買賣合同是無效的，況且已經給陳宇輝二號房屋了。
（四）證據提交
陳晨陽提交買賣合同、詢問記錄、病歷材料，以證明陳宇軒患有癡呆和癲癇，不能控制、辨認自己的行為，不能正確理解和表達，簽訂的買賣合同無效。陳宇輝不認可證明目的，陳靜宜、陳雅琪予以認可。
陳宇輝提交遺囑，以證明陳宇軒、劉悅琳生前均向其表示將房屋贈與陳宇輝，并認可房屋是陳宇輝財產，陳宇輝出資購買并長期居住使用，在2020 年以買賣的形式過戶給陳宇輝，實質上是贈與。陳晨陽、陳靜宜、陳雅琪不予認可。
二、爭議焦點
（一）原告訴求
陳晨陽請求法院判令確認陳宇軒與陳宇輝簽訂的關于一號房屋的買賣協議無效。
（二）被告訴求
陳宇輝不同意陳晨陽的訴求，主張陳宇軒將房屋過戶給自己是父母生前意愿，合理合法。
（三）爭議焦點
一號房屋買賣協議是否有效：陳晨陽認為協議無效，理由是房屋為父母夫妻共同財產，父親無權單獨處分母親份額，且父親簽訂協議時無行為能力。陳宇輝則認為協議有效，稱是基于父母生前意愿，父親有行為能力且親自辦理過戶。
房屋的實際歸屬意愿：陳晨陽、陳靜宜、陳雅琪稱父母生前表示房屋由四個子女繼承；陳宇輝稱父母生前表示將房屋贈與自己。
三、裁判結果
法院判決確認被告陳宇輝與陳宇軒于2020 年 8 月 13 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。
四、案件分析
（一）房屋性質及遺產繼承問題
一號房屋購置于陳宇軒與劉悅琳婚姻關系存續(xù)期間，屬于夫妻共同財產。劉悅琳死亡后，其在房屋中的份額成為遺產，應由其繼承人（陳宇軒及四個子女）依法繼承。在此情況下，房屋處于共有狀態(tài)，各繼承人對房屋共同享有所有權。
陳宇輝與陳宇軒在未對劉悅琳遺產進行析產繼承的前提下，就以買賣形式轉移房屋產權登記，這一行為涉及對劉悅琳遺產份額的處分。由于現有證據無法證實陳宇輝所主張的劉悅琳生前將房屋贈與他的說法，所以陳宇輝與陳宇軒簽訂的合同實際上處分了劉悅琳的遺產份額。并且，陳宇輝未支付合理對價，這種行為存在明顯惡意，損害了陳晨陽等其他繼承人的合法利益，根據法律規(guī)定，該部分合同內容應認定為無效。
（二）買賣合同的真實意思表示問題
陳宇輝主張雙方雖簽訂買賣合同，但實質為贈與。然而，從合同形式來看，雙方簽訂的是買賣合同而非贈與合同。根據法律規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。在此案中，雙方簽訂買賣合同的行為并非其真實的意思表示，因為真實意圖若是贈與卻采用了買賣的合同形式，所以該買賣合同應屬無效。
陳宇輝提交的遺囑，從法律關系角度分析，應屬于遺囑繼承范疇，并非贈與法律關系。遺囑是在被繼承人死亡后才生效的法律行為，不能依據此遺囑認定陳宇軒生前有贈與房屋給陳宇輝的意思表示。對于案涉房屋的遺產繼承問題，因本案主要聚焦于買賣合同效力，故雙方可另行通過合法途徑解決。
五、勝訴辦案心得
（一）證據收集與整理
全面收集證據：作為原告陳晨陽的代理人，在案件辦理過程中，著重收集了能夠證明房屋為夫妻共同財產的證據，如購房合同、產權登記信息等，明確房屋的原始歸屬狀態(tài)。同時，廣泛收集陳宇軒身體狀況的病歷材料，包括醫(yī)院診斷證明、治療記錄等，用以證明陳宇軒簽訂買賣協議時可能不具備完全民事行為能力。還收集了詢問記錄等輔助證據，從多方面構建證據體系。
證據梳理與呈現：對收集到的證據進行系統梳理，按照房屋產權演變、當事人身體狀況、交易過程等邏輯順序進行分類整理。在庭審中，清晰、有條理地向法庭呈現證據，使法官能夠直觀地了解案件事實，增強證據的說服力。例如，通過對比購房時間與婚姻存續(xù)時間，突出房屋的夫妻共同財產屬性；通過展示病歷材料中的關鍵診斷信息，證明陳宇軒的身體狀況對其行為能力的影響。
（二）法律條文精準運用
結合案件事實闡述法律依據：在庭審辯論中，緊密結合案件事實，精準引用相關法律條文。針對房屋買賣協議中涉及的陳宇軒無權單獨處分夫妻共同財產中劉悅琳份額的問題，依據夫妻共同財產處分的法律規(guī)定進行闡述；對于陳宇軒行為能力對合同效力的影響，依據民事行為能力認定的法律條文進行分析。通過將法律條文與案件事實緊密結合，清晰地向法庭闡述原告主張的合法性，增強觀點的權威性和可信度。
（三）應對被告抗辯
提前預判抗辯觀點：在案件準備階段，充分考慮被告可能提出的抗辯觀點，如陳宇輝可能主張父母生前有贈與意愿、父親有行為能力等。針對這些可能的抗辯，提前制定應對策略，收集反駁證據。
有力反駁抗辯觀點：在庭審中，當被告提出抗辯時，以充分的證據和嚴謹的法律分析進行反駁。對于陳宇輝提交的遺囑，從法律關系角度指出其屬于遺囑繼承而非贈與，且遺囑生效時間與本案爭議的合同效力問題無關；對于陳宇輝聲稱陳宇軒有行為能力的說法，通過展示病歷材料、詢問記錄等證據，證明陳宇軒當時的身體狀況導致其可能不具備完全行為能力。通過有力的反駁，削弱被告抗辯觀點的影響力，維護原告的合法權益。
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