進(jìn)入四月后，樓市突然變得安靜了很多。
相關(guān)數(shù)據(jù)說(shuō)明了一切，根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的報(bào)告，3月份全國(guó)百城新建住宅環(huán)比上漲0.17%，同比上漲2.63%，但回暖跡象并不是全局，100個(gè)城市中有50個(gè)城市仍在下跌。
二手房的數(shù)據(jù)更刺激，環(huán)比下跌0.59%，同比下跌7.29%。100個(gè)城市中，僅成都是例外，其余99個(gè)全部下跌。
這也直接導(dǎo)致樓市金三銀四草草收?qǐng)觥?/p>
更讓房主頭疼的是，房租下滑有加速的跡象，很多人即使把租金砍到骨折，還是租不出去。
01
去年下半年，住宅租金下滑的情況，就已經(jīng)出現(xiàn)。
根據(jù)中指研究院50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2024年，全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌3.25%，跌幅較2023年擴(kuò)大2.95個(gè)百分點(diǎn)。
有人將當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)，和2021年9月做了對(duì)比，一二三四線城市租金，分別下跌了-7.15%、-9.79%和-8.90%。見(jiàn)底了？
以往春節(jié)后，隨著人口的回流，租金會(huì)有一段反彈，然而現(xiàn)實(shí)又狠狠的打臉。
進(jìn)入2025年后，下滑趨勢(shì)還在延續(xù)，3月50個(gè)城市住宅平均租金環(huán)比下跌0.05%，同比下跌3.40%。
02
數(shù)據(jù)永遠(yuǎn)只是市場(chǎng)的一面，現(xiàn)實(shí)更殘酷。
半個(gè)月前和本地中介深聊了一下，他說(shuō)現(xiàn)在租賃市場(chǎng)不是冷，而是非常冷，掛牌量超過(guò)8萬(wàn)套。
以前房東的心態(tài)是愛(ài)租不租，現(xiàn)在租客的心態(tài)是愛(ài)降不降，對(duì)價(jià)格很敏感。
另外，不要單純看表面租金下滑，更難看的數(shù)據(jù)是空置率和成交周期。
很多房主對(duì)市場(chǎng)不了解，犯經(jīng)驗(yàn)主義錯(cuò)誤，認(rèn)為自己房子地勢(shì)好，以前很好租，死咬價(jià)格，然而租客即便搭上搬家和中介費(fèi)的成本，也要往租金更低的地段和房源遷。
比如去江北，年輕人非常喜歡，到處都是待租的新房子，小區(qū)好，價(jià)格低，反正有地鐵。
等房主反應(yīng)過(guò)來(lái)主動(dòng)降價(jià)的時(shí)候，新租客已經(jīng)很難找了。
租客少了之后，很多中介為了完成KPI，轉(zhuǎn)而更多推薦自己公司包租的房源，這就導(dǎo)致不少房子一空置就是大半年，帶看都很少，房主損失很大。
房租究竟降了多少？上海陸家嘴一套50平小戶型，租金從6500元降到5000元，靜安的兩居室老式住宅，租金從8500元降到6500元。上海不少二房東直接暴雷了。
北京海淀3-4環(huán)之間的房子，租金從9000元降到7500元，朝陽(yáng)北五環(huán)邊上的房子，從7000元降到5800元。
南京市中心新街口，地鐵站旁邊，一年前租金4100元，現(xiàn)在降到3200元，位置稍微偏一點(diǎn)的，只要不在地鐵口，打7折都很難租出去。
結(jié)合Wind的數(shù)據(jù)，上海跌回到2019年前后，北深房租跌回到2015-2017年，廣州跌回到2014年，成都跌回了2018年，天津更猛，直奔2010年。
三四線城市情況更慘，有的租金直接回到了十幾年前的水平。只有極個(gè)別小城市是例外，主要是房源全部在二房東手上控盤，他們也堅(jiān)持不了多久。
不只是住宅租金在降，商業(yè)寫字樓的租金下跌更為驚人，跌幅30%以上的比比皆是。
北上甲級(jí)寫字樓租金全面回到2009年，北京不少寫字樓每天每平米租金已經(jīng)到三塊錢了，面積稍微大一點(diǎn)的，位置稍微偏一點(diǎn)的，租出去很難。
03
房租扛不住的根本原因什么？
供求關(guān)系。供求關(guān)系中，更重要的是需求，也就是租客的支付能力。
現(xiàn)實(shí)是，租客收入下降，對(duì)房租的承受能力降低，是房租下降的重要原因，尤其高端租房的需求萎縮特別明顯。
正常情況下，租房收入比的警戒線是30%，基本生活支出還在不斷增加，所以要么換個(gè)小房子，要么換到更遠(yuǎn)的地方。
人口流入放緩，房源增長(zhǎng)速度超過(guò)流入人口數(shù)量，也是一個(gè)重要因素。
給大家一個(gè)數(shù)字，2024年全國(guó)共交付新房338萬(wàn)套，算是交付大年，而2023年的交付規(guī)模也超過(guò)300萬(wàn)套。
這其中，有相當(dāng)一部分新房并非自住，暫時(shí)賣不掉就只能流入租賃市場(chǎng)補(bǔ)貼貸款。
有相當(dāng)一部分人想以租養(yǎng)貸的中產(chǎn)，頭已經(jīng)開(kāi)始大了，“以前買房是躺著賺錢，現(xiàn)在是跪著求人，還得倒貼物業(yè)費(fèi)?！?/p>
還有一個(gè)原因大家可能沒(méi)有想到，有相當(dāng)一部分租房的人買房了。
近兩年，在有統(tǒng)計(jì)的國(guó)內(nèi)一二線城市中，低總價(jià)成交占比越來(lái)越高。網(wǎng)上很多人看不上的主城老房子，偷偷摸摸成交，關(guān)鍵位置好，總價(jià)超跌，生活方便。
就拿過(guò)去一個(gè)季度來(lái)說(shuō)，南京和蘇州總價(jià)低于150萬(wàn)的房子成交占比達(dá)到50%，合肥占比達(dá)到66%，成都更是達(dá)到69%，上?？們r(jià)低于200萬(wàn)的占比也達(dá)到25%，都是剛需在買房呀！
此外，保障性租賃住房的增多，也拉低了整體租金水平，不少城市租金只有市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的六折。
房東普遍開(kāi)始焦慮了。
情況就是這樣，也不要指望六月份需求旺季市場(chǎng)會(huì)習(xí)慣性反彈多少，主要還是待租的房子太多了。
由于租金下跌速度不低于房?jī)r(jià)，所以現(xiàn)階段租售比也沒(méi)能改善，加上不確定因素比較多，所以我一直強(qiáng)調(diào)，不要考慮買房收租做現(xiàn)金奶牛。
至于判斷未來(lái)房租走勢(shì)的關(guān)鍵，就看收入能不能穩(wěn)住，這僅僅針對(duì)住宅。
對(duì)了，多提醒大家一句，現(xiàn)階段一定要遠(yuǎn)離二房東。
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