近期，有個當(dāng)年做過幾天房地產(chǎn)的朋友問我，如果中國放開外國人在華投資、購房，能否給房地產(chǎn)拉出現(xiàn)在這個泥潭？
他的觀點(diǎn)是，就看能不能把那個國外的長企吸引到國內(nèi)來了。如果有長企到國內(nèi)來的話，那可能還能拉動一下一些國外人到中國來居住的這個可能。
而且他認(rèn)為，即買即退啊，包括旅游之類的，才多少錢？那房地產(chǎn)市場他媽賣塊地多少錢？賣個樓多少錢？對不對？這，這個是相差巨大。
但我認(rèn)為，這個很難。
房地產(chǎn)2021年最高的時候是18萬億的銷售，查了一下統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年，2024年是9.54萬億的銷售。
這個銷售基本上算是腰斬了。所以我認(rèn)為他的這個想法是真的不切實際。
后來我又問了一下DEEPSPPK，他也給我了一些分析，供大家參考。
中國是否應(yīng)放開外國人投資買房以拉動房地產(chǎn)市場，這一問題涉及經(jīng)濟(jì)、政策、風(fēng)險等多方面考量。結(jié)合當(dāng)前政策背景及市場現(xiàn)狀，可以從以下角度分析：
一、外資購房的潛在收益與政策嘗試
- 短期刺激需求
部分城市已嘗試放寬外籍人士購房限制，如廣州2024年取消對港澳臺及外籍人士購買120平方米以上住宅的限購，旨在吸引外資流入、提升市場活力4。此類政策通過釋放外籍高凈值人群的購買力，短期內(nèi)可能緩解庫存壓力并提振房價預(yù)期。 - 促進(jìn)國際資本參與
近年中國逐步放寬外國投資者資產(chǎn)要求，降低外資進(jìn)入門檻，例如2024年證監(jiān)會等六部門調(diào)整資產(chǎn)要求，吸引中小型外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國市場，推動多元化投資3。若進(jìn)一步放開購房限制，可能吸引更多國際資本參與商業(yè)地產(chǎn)（如寫字樓、物流園區(qū)）等經(jīng)營性領(lǐng)域9。
二、限制外資購房的主要原因
- 國內(nèi)市場內(nèi)生性主導(dǎo)
中國房地產(chǎn)市場的需求主要依賴城鎮(zhèn)化進(jìn)程、本地剛需及改善性需求，外資占比較低。例如，2025年數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售額的降幅收窄主要依賴國內(nèi)政策支持（如限購松綁、房貸利率下調(diào)），而非外資推動7。放開外資購房對整體市場的拉動作用有限，且可能加劇區(qū)域分化（如核心城市房價上漲，三四線城市仍低迷）7。 - 防范金融風(fēng)險
- 資本流動波動：國際資本具有高流動性，可能加劇市場波動。例如，網(wǎng)頁6指出，國內(nèi)利率低于國際水平時，外資更易流出而非流入，導(dǎo)致房地產(chǎn)流動性不足，反而抑制價格穩(wěn)定6。
- 投機(jī)性炒作風(fēng)險：歷史上“限外令”的出臺（如2006年）正是為防止外資通過炒房套利，推高房價并引發(fā)金融泡沫9。若全面放開，可能重演資本短期炒作后撤離的風(fēng)險，威脅市場穩(wěn)定。
- 政策調(diào)控的自主性
中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控高度依賴本土政策（如限購、限貸、土地供應(yīng)），外資參與度低使政策更具靈活性。若外資占比提升，國際資本流動可能削弱政策效果。例如，特朗普關(guān)稅引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)不確定性雖沖擊資本市場，但對樓市影響有限，因其“內(nèi)向型”特征顯著25。 - 社會公平與資源分配
一線城市房產(chǎn)與教育、醫(yī)療等公共資源綁定，若外資大量涌入核心區(qū)域，可能加劇本地居民的購房競爭，推高生活成本，引發(fā)社會矛盾49。
三、平衡策略與未來方向
- 結(jié)構(gòu)性開放
可針對特定領(lǐng)域（如商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓）或區(qū)域（如自貿(mào)區(qū)、大灣區(qū)）試點(diǎn)外資準(zhǔn)入，避免全面放開導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險39。 - 強(qiáng)化監(jiān)管框架
需配套資本流動監(jiān)測、反洗錢機(jī)制及稅收政策（如房產(chǎn)空置稅），防止短期投機(jī)行為。例如，2015年放寬“限外令”時，仍要求外籍購房者符合地方限購政策，避免需求無序釋放9。 - 依賴內(nèi)需與政策協(xié)同
當(dāng)前房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇更依賴國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回暖與政策支持（如財政赤字率提升至4%、貨幣政策寬松）57。與其依賴外資，不如通過城中村改造、保障房建設(shè)等內(nèi)生性措施激發(fā)需求。
結(jié)論
放開外資購房雖能在局部刺激市場，但受限于國內(nèi)房地產(chǎn)的內(nèi)生性特征、金融風(fēng)險及社會公平考量，全面放開并非最優(yōu)解。未來政策更可能通過結(jié)構(gòu)性開放與嚴(yán)格監(jiān)管相結(jié)合，在吸引外資的同時確保市場穩(wěn)定。當(dāng)前市場修復(fù)的核心仍在于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與政策調(diào)控的精準(zhǔn)發(fā)力17。
熱門跟貼