說(shuō)起最近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相信大多數(shù)人都有個(gè)明顯的感覺(jué)，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)還是相當(dāng)?shù)兔缘?，然而就在最近土拍持續(xù)升溫的消息傳來(lái)，單價(jià)也在不斷被刷新，面對(duì)著土拍市場(chǎng)的持續(xù)升溫讓人不禁想問(wèn)這房地產(chǎn)市場(chǎng)難不成是真的回暖了？
一、土拍持續(xù)升溫？
據(jù)中國(guó)新聞周刊的報(bào)道，土拍市場(chǎng)，突然回暖。不少城市的土拍市場(chǎng)，開(kāi)始創(chuàng)造新紀(jì)錄。比如今年3月28日，杭州土地市場(chǎng)迎來(lái)歷史性時(shí)刻——西湖區(qū)蔣村文新單元地塊經(jīng)過(guò)102輪競(jìng)價(jià)后成交，土地成交價(jià)折合樓面價(jià)為8.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率115.39%。
而就在3天前的3月25日，濱江區(qū)西興單元一宗住宅用地樓面價(jià)剛剛一舉突破“7.7萬(wàn)元/平方米”的大關(guān)。到了4月初，杭州又成交8宗住宅用地，其中6宗溢價(jià)成交，4宗溢價(jià)率超50%。
不僅杭州，最近多個(gè)一、二線城市的土拍市場(chǎng)持續(xù)升溫，據(jù)中國(guó)新聞周刊不完全統(tǒng)計(jì)，今年3月份，北京、杭州、成都等多城，最高樓面價(jià)被刷新。而最近一個(gè)多月，上海、蘇州、天津、重慶、寧波、長(zhǎng)沙等城市也不斷拍出高溢價(jià)住宅用地，土拍溢價(jià)率已連續(xù)3個(gè)月上漲。
據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞的報(bào)道，不僅是一季度，四月也一樣，北京和浙江嘉興先后溢價(jià)成交地塊，延續(xù)了一季度的熱度。
其中，北京通州八里橋片區(qū)一宗宅地被招商蛇口以27.082億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約31192元/平方米，溢價(jià)率16.28%。而在嘉興這場(chǎng)土拍中，經(jīng)過(guò)96輪報(bào)價(jià)，杭州浙仁置業(yè)有限公司（綠城）以總價(jià)6.55億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)8493元/平方米，溢價(jià)率16.98%。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢價(jià)率分別達(dá)43.2%、29.0%、28.3%，蘇州、寧波平均溢價(jià)率也在20%左右，核心城市土地市場(chǎng)熱度較高。
值得關(guān)注的是，此輪拍出高溢價(jià)的地塊，大多數(shù)都位于城市的核心區(qū)。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這批住宅用地，堪稱“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊。以北京3月18日成交的樓面價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的住宅用地為例，其北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場(chǎng)，生活配套完善；西、南雙側(cè)有公園環(huán)繞。同時(shí)，該地塊臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。
而杭州3月28日成交的樓面價(jià)達(dá)到8.8萬(wàn)元/平方米的地塊，同樣地理位置優(yōu)越，其臨近西溪濕地，南側(cè)為西湖區(qū)文體中心，1公里范圍內(nèi)有龍湖西溪天街、西溪銀泰城等商業(yè)綜合體。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)是真的回暖了？
當(dāng)前，多地土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，單價(jià)不斷被刷新，這一現(xiàn)象引發(fā)了廣泛關(guān)注和討論：房地產(chǎn)市場(chǎng)真的回暖了嗎？
首先，經(jīng)過(guò)多年調(diào)整之后市場(chǎng)預(yù)期和需求開(kāi)始復(fù)蘇。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整后，積累了大量被壓抑的需求。一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇和居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，許多原本因經(jīng)濟(jì)壓力或市場(chǎng)觀望而推遲購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者，開(kāi)始重新考慮進(jìn)入市場(chǎng)。例如，在一些新一線城市或二線城市，隨著當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，吸引了大量人才流入，這些新市民有著強(qiáng)烈的購(gòu)房需求。他們?cè)诔鞘兄蟹€(wěn)定就業(yè)后，對(duì)居住環(huán)境的改善需求迫切，從租房轉(zhuǎn)向購(gòu)房，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增購(gòu)買力。
另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求始終存在。結(jié)婚購(gòu)房、子女教育購(gòu)房等剛性需求群體，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的短期波動(dòng)而消失。在市場(chǎng)調(diào)整期間，他們可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高或市場(chǎng)不穩(wěn)定而暫時(shí)觀望，但當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)積極信號(hào)時(shí)，這些需求會(huì)迅速釋放。近年來(lái)每年的新婚登記數(shù)量穩(wěn)定在一定規(guī)模，按照當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房傳統(tǒng)，大部分新婚家庭會(huì)在婚后一到兩年內(nèi)購(gòu)置房產(chǎn)，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了持續(xù)的剛性需求支撐。
這種被壓抑需求的釋放，直接推動(dòng)了土拍市場(chǎng)的向好發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)敏銳地捕捉到市場(chǎng)需求的變化，為了滿足未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)，積極參與土地競(jìng)拍。他們意識(shí)到，在市場(chǎng)需求回升的背景下，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源將為企業(yè)在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。因此，土拍市場(chǎng)上出現(xiàn)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，地價(jià)不斷被抬高，這是市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)的必然結(jié)果。
其次，政策的放松開(kāi)始提升房企積極性。當(dāng)前，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)政策呈現(xiàn)出明顯的放松趨勢(shì)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，許多城市陸續(xù)放開(kāi)了限價(jià)政策。在過(guò)去的嚴(yán)格限價(jià)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間受到較大限制，這在一定程度上影響了他們開(kāi)發(fā)高品質(zhì)樓盤(pán)的積極性。限價(jià)政策的取消，使得企業(yè)能夠根據(jù)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目成本，更加靈活地制定房?jī)r(jià)策略。這為企業(yè)打造優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)提供了可能，他們可以在項(xiàng)目規(guī)劃、建筑材料選用、配套設(shè)施建設(shè)等方面加大投入，提升樓盤(pán)的品質(zhì)和附加值。
除了限價(jià)政策的調(diào)整，各種限制規(guī)則也在逐步放松。例如，一些城市放寬了限購(gòu)條件，降低了購(gòu)房門檻，使得更多的潛在購(gòu)房者具備了購(gòu)房資格。同時(shí)，房貸政策也在不斷優(yōu)化，貸款利率下調(diào)，貸款額度增加，審批流程簡(jiǎn)化，這些都大大減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，提高了他們的購(gòu)房能力和積極性。
政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是多方面的。一方面，政策的寬松使得企業(yè)的資金壓力得到緩解。銀行信貸政策的放寬，為企業(yè)提供了更多的融資渠道和資金支持，降低了企業(yè)的融資成本。這使得企業(yè)有足夠的資金用于土地購(gòu)置和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。另一方面，政策的積極信號(hào)增強(qiáng)了企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的信心。企業(yè)看到政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持態(tài)度，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展前景更加樂(lè)觀，從而更愿意加大在土地市場(chǎng)的投入。
第三，改善性住房需求開(kāi)始成為重要驅(qū)動(dòng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性住房需求日漸升溫。隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住品質(zhì)的要求也越來(lái)越高。許多家庭已經(jīng)擁有了一套住房，但由于家庭人口增加、居住環(huán)境改善等需求，希望升級(jí)居住條件。例如，一些家庭隨著孩子的成長(zhǎng)，需要更大的居住空間；或者一些居民希望從老舊小區(qū)搬到環(huán)境更好、配套設(shè)施更完善的社區(qū)。這種改善性住房需求的群體規(guī)模正在不斷擴(kuò)大。
對(duì)于優(yōu)質(zhì)房子的需求更加旺盛，這種需求主要集中在幾個(gè)方面。一是房屋的地理位置，位于城市核心地帶、交通便利、配套設(shè)施完善的房子備受青睞。例如，靠近優(yōu)質(zhì)學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)的住宅，不僅能夠提供便捷的生活條件，而且在房產(chǎn)保值增值方面具有明顯優(yōu)勢(shì)。二是房屋的品質(zhì)，包括建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境等?，F(xiàn)代購(gòu)房者更加注重房屋的居住舒適度，如南北通透的戶型、高品質(zhì)的裝修、完善的物業(yè)服務(wù)等都是吸引購(gòu)房者的重要因素。
改善性住房需求對(duì)優(yōu)質(zhì)房子的旺盛需求，從而帶動(dòng)了核心地帶土地需求的快速增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)房子的需求，必須獲取位于核心地帶的土地資源。由于核心地帶土地資源的稀缺性，使得土地競(jìng)拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。在一些大城市的核心城區(qū)，一塊優(yōu)質(zhì)土地的出讓往往會(huì)吸引眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)拍。
第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)的更加兩極分化將會(huì)是大勢(shì)所趨。從整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，一線和新一線熱門城市的發(fā)展依然全面向好。這些城市具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)、優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療資源以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)人口具有極強(qiáng)的吸引力。隨著城市化進(jìn)程的加速，大量人口持續(xù)流入這些城市，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。
在一線和新一線熱門城市中，核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊更是成為市場(chǎng)追捧的焦點(diǎn)。如前文所述，核心城區(qū)具備諸多優(yōu)勢(shì)，能夠滿足人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪異常激烈，這也導(dǎo)致這些地塊的土拍價(jià)格不斷攀升。而在城市的偏遠(yuǎn)地區(qū)，由于配套設(shè)施不完善、交通不便等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后。這些地區(qū)的房子往往面臨著去化困難的問(wèn)題，價(jià)格也相對(duì)較低。
可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì)。優(yōu)質(zhì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房子，由于其稀缺性和強(qiáng)大的市場(chǎng)需求支撐，依然會(huì)是市場(chǎng)最受歡迎的標(biāo)的。這些房子不僅具有良好的居住屬性，還具備較強(qiáng)的保值增值功能，能夠吸引大量的購(gòu)房者和投資者。而偏遠(yuǎn)地區(qū)的低質(zhì)房子，由于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有可能還會(huì)進(jìn)一步下降。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和消費(fèi)者購(gòu)房觀念的成熟，他們?cè)谶x擇房子時(shí)會(huì)更加理性，更加注重房子的品質(zhì)和性價(jià)比。偏遠(yuǎn)地區(qū)的低質(zhì)房子在無(wú)法滿足消費(fèi)者需求的情況下，市場(chǎng)份額將逐漸被優(yōu)質(zhì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房子所擠壓。
可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)呈現(xiàn)出一定的回暖跡象，但這種回暖是一種復(fù)雜的、帶有兩極分化特征的現(xiàn)象，這樣的回暖需要各家房企更加清醒的認(rèn)識(shí)與判斷。
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