為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關(guān)系

周宇軒與吳悅曾為夫妻，育有女兒周曉妍、兒子周陽。周陽與陳麗霞結(jié)為夫妻，二人育有女兒周詩萱和周依琳。吳悅于2002 年 5 月 15 日去世，周陽在 2018 年 12 月 15 日離世 。

（二）房屋背景

一號(hào)房屋原本是周宇軒與吳悅的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。吳悅?cè)ナ篮?，其在該房屋的份額應(yīng)由周宇軒、周曉妍、周陽共同繼承。周陽去世后，其應(yīng)繼承份額轉(zhuǎn)由陳麗霞、周詩萱、周依琳繼承。

（三）房屋交易過程

2022 年 5 月 16 日，周宇軒（出賣人、甲方）與李俊杰（買受人、乙方）通過中介鄭文峰簽訂《買賣定金協(xié)議書》，約定以 385 萬元成交一號(hào)房屋，乙方交付 30 萬元定金。同日，雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（合同編號(hào)：XX） 。5 月 17 日，為辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，雙方另行簽署網(wǎng)簽備案合同，約定成交價(jià)為 400 萬元。當(dāng)日，李俊杰向周宇軒支付 330 萬元購(gòu)房款，隨后一號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至李俊杰名下 。5 月 18 日，李俊杰支付剩余款項(xiàng)，周宇軒出具收據(jù)。因房屋內(nèi)有人居住，雙方簽署《房屋租賃合同》，周宇軒支付 1 萬元租金，后向李俊杰交付房屋 。

（四）案件緣起

2022 年 4 月 18 日，陳麗霞、周詩萱、周依琳向法院提起繼承糾紛訴訟，要求分割一號(hào)房屋。6 月 10 日，三原告發(fā)現(xiàn)該房屋已于 5 月 17 日轉(zhuǎn)移登記至李俊杰名下，認(rèn)為周宇軒與李俊杰惡意串通損害其利益，進(jìn)而提起訴訟 。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）原告訴求

判決確認(rèn)被告周宇軒與被告李俊杰于2022 年 5 月 17 日簽訂的編號(hào)為 XX 號(hào)《北京市存量房屋買賣合同》無效 。

判決被告李俊杰向被告周宇軒返還一號(hào)房屋，并將該房屋轉(zhuǎn)移登記至被告周宇軒名下。

本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

（二）被告抗辯

周宇軒辯稱：訴訟已超訴訟時(shí)效，一號(hào)房屋系其單獨(dú)所有，有權(quán)處分；周陽生前放棄該房屋繼承權(quán)；請(qǐng)求駁回三原告全部訴訟請(qǐng)求，判決陳麗霞承擔(dān)訴訟費(fèi)。

李俊杰辯稱：周宇軒有權(quán)處分房屋，原告主張繼承權(quán)已過訴訟時(shí)效；即便周宇軒無權(quán)處分，原告也無法證明其與周宇軒存在惡意串通；其是以合理價(jià)格購(gòu)買，已支付全款并取得房屋所有權(quán)，是善意第三人，不同意三原告的訴訟請(qǐng)求。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

周宇軒與李俊杰簽訂的房屋買賣合同是否因惡意串通損害原告利益而無效。

原告的訴訟請(qǐng)求是否有充分的事實(shí)和法律依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條第一款之規(guī)定，判決駁回原告陳麗霞、周詩萱、周依琳的訴訟請(qǐng)求。

四、案件分析

（一）證據(jù)與主張

當(dāng)事人需對(duì)自身主張?zhí)峁┳C據(jù)。三原告主張周宇軒與李俊杰惡意串通，理由是周宇軒出售的一號(hào)房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其自行出售行為損害原告利益，且交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)。但被告及中介人員到庭陳述了交易過程，雙方此前并不相識(shí)，價(jià)格磋商基于房屋狀況及市場(chǎng)因素。雖然交易價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，但綜合房屋年份、樓層、房款支付方式及疫情影響，降價(jià)出售具有合理性。

（二）惡意串通認(rèn)定

三原告僅以交易價(jià)格低主張惡意串通，證據(jù)不足。二被告交易前不認(rèn)識(shí)，三原告無證據(jù)證明雙方存在親屬或其他關(guān)系，且李俊杰已支付約定購(gòu)房款。合同網(wǎng)簽價(jià)與實(shí)際成交價(jià)不一致在房屋交易市場(chǎng)常見。三原告未提交其他證據(jù)證明惡意串通行為。對(duì)于三原告調(diào)查取證申請(qǐng)，因相關(guān)情況已有合理解釋，無調(diào)取必要，法院不予準(zhǔn)許。

（三）原告請(qǐng)求駁回原因

被告李俊杰依約購(gòu)買房屋，支付對(duì)價(jià)，辦理所有權(quán)登記變更并接收房屋。三原告要求確認(rèn)合同無效及返還房屋并轉(zhuǎn)移登記的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)不足、理由不當(dāng)，法院不予支持。

五、勝訴辦案心得

（一）充分準(zhǔn)備證據(jù)

作為被告方，在案件處理中，全面收集整理了房屋交易相關(guān)的各類證據(jù)，像合同、轉(zhuǎn)賬記錄、證人證言等。這些證據(jù)完整展現(xiàn)了房屋交易從雙方初次接觸、價(jià)格協(xié)商，到款項(xiàng)支付和房屋交付的全過程，有力反駁了原告主張。

（二）精準(zhǔn)把握法律關(guān)系

清晰梳理案件中的法律關(guān)系極為關(guān)鍵。準(zhǔn)確界定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，以及各方在繼承和交易過程中的權(quán)利義務(wù)。本案中，明確周宇軒對(duì)房屋的處分權(quán)，以及李俊杰作為善意第三人的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)有力抗辯，讓法官清晰理解案件法律邏輯。

（三）良好庭審表現(xiàn)

庭審過程中，保持冷靜、專業(yè)，準(zhǔn)確清晰陳述事實(shí)和觀點(diǎn)。對(duì)于原告的質(zhì)疑和主張，迅速、合理回應(yīng)。通過良好庭審表現(xiàn)和有效溝通，向法官傳遞案件真實(shí)情況和被告方合理訴求，為勝訴奠定基礎(chǔ)。