北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
一
Q:
請問，兩年前我聯(lián)系過您，您說可以等一等再下手，孩子明年九月上小學(xué)，現(xiàn)在時機(jī)是不是差不多了？我換房的需求是這樣的，第一是為了改善，現(xiàn)在住花園北路38號的塔樓58平還是東北朝向?qū)嵲谧〔幌氯チ恕?/p>
第二是位置，父母都在融澤嘉園，我自己也在那有一套，所以還想在北城距離父母稍近些，另外我媳婦在小街橋上班她也不想太遠(yuǎn)（之前看的西北旺被她否定了……）。
第三是小學(xué)和初中，孩子學(xué)習(xí)能力感覺不太行，我們不雞，她也卷不動，所以想找個不太卷的地方（東城實(shí)在買不起），有個中等學(xué)區(qū)能順利上個高中考個大學(xué)就得了
現(xiàn)在看了亞運(yùn)村歐陸經(jīng)典萬興苑，01年的房，不新，環(huán)境說不上多好，但比我那89年的老公房應(yīng)該強(qiáng)不少吧，它北邊是陳經(jīng)綸嘉銘九年一貫制，之前幾年對口小學(xué)招生都有這個歐陸經(jīng)典，花園路的房對口是北醫(yī)附小初中大概率是北醫(yī)附中現(xiàn)在叫北大附中分校，但是也有可能派別的地方去，所以要是能一貫制，雖然學(xué)校離歐陸經(jīng)典遠(yuǎn)點(diǎn)兒也能忍。
花園路那個房現(xiàn)在只能賣四百多，這還是不太著急賣的價。但歐陸經(jīng)典100左右朝向好的怎么也七百多往上，如果換這個基本家里儲蓄都要掏空了，所以特別謹(jǐn)慎。想先請教您，您幫著給看看這樣換合適不？另外還有沒有其他推薦的小區(qū)，我再去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。
A：
1、是差不多了，但也不用多著急。一是過了信息采集再說，反正還半個多月。二是最近這經(jīng)濟(jì)形勢太亂，大概率還有新政策出臺，那就再等等。三是近期成交量有點(diǎn)兒疲軟，那等等也至少不吃虧。
2、嘉銘的學(xué)?？隙]問題，在朝陽算頭部校，放到東西海也是至少中上等。而且朝陽的學(xué)校都管的嚴(yán)，又是九年制，家長們能省點(diǎn)兒心。在我看來，如果孩子的天分屬于中上，父母的期望值也不是985起步，那在這種學(xué)校算合適。
3、歐陸經(jīng)典怎么說呢？挺好的小區(qū)，曾經(jīng)的公寓標(biāo)桿兒。記得2000年前后的一部電影嗎？馮小剛導(dǎo)演的《一聲嘆息》，張國立和徐帆劉蓓主演的。其中徐帆就做了植入性廣告，大意是：我們正在買房，歐陸經(jīng)典很好，北四環(huán)邊兒上，但就是太貴了。
之所以有這廣告，就因?yàn)橥顿Y人之一是“太合傳媒”，而歐陸經(jīng)典的開發(fā)商是“太合地產(chǎn)”，在當(dāng)年非常的牛，還開發(fā)了“東山墅”呢。
不過這種公寓形式的產(chǎn)品在當(dāng)年很受追捧，2008年之后就不是太流行了，所以價格走勢弱了點(diǎn)兒?，F(xiàn)在單價7萬多是吧？但如果不走弱的話，至少就得8萬以上了，甚至更高點(diǎn)兒。
所以歐陸經(jīng)典的優(yōu)勢是性價比相對高，居住體驗(yàn)也不錯，劣勢是近些年的投資性不算太強(qiáng)，價格走勢爭取不再落后。這主要看物業(yè)，不降低品質(zhì)就應(yīng)該能做到。
4、簡單就是這情況，是否合適就看自己的主要需求吧。如果是為了上學(xué)那我認(rèn)為挺合適，居住為主也合適，但對投資方面的期望值別太高，以拉平北京房價大盤為目標(biāo)才算合適。
5、其他小區(qū)，那就在嘉銘學(xué)區(qū)看吧，東區(qū)的成績比西區(qū)更好，性價比也高。具體的小區(qū)和房源問當(dāng)?shù)刂薪榘?，反正也不用太著急?/p>
僅供參考。
二
Q:
請問，新北京人，大齡單身女，事業(yè)編，名下無房，是否建議買房？預(yù)計(jì)結(jié)婚還要好幾年，長的話五六年以上了，是否建議買小產(chǎn)權(quán)的，普通住宅沒有被強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)吧？其他還有什么較大風(fēng)險(xiǎn)？
A：
1、房子是用來住的，有居住的需求就買唄?；蛘哒f看預(yù)算吧，錢多就買，住自己的房子多踏實(shí)啊，預(yù)算不高就買不買都行，買個老破小或郊區(qū)的也未必住的舒服。這還是自己定吧，外人不好建議，我都不知道說什么。
2、是否買小產(chǎn)權(quán)，這跟什么時候結(jié)婚沒關(guān)系吧？或者是想保留首房首貸的資格是嗎？等該結(jié)婚的時候多貸款一起買，是這意思嗎？
這也看預(yù)算吧，資金充足的話就不用貸款，這樣至少能保留首貸的資格，是否能首房，看到時候的政策。資金不太多的話那就看情況唄，這我也不好建議。
肯定是不建議小產(chǎn)權(quán)啊，這就相當(dāng)于走私車，上不了牌子也不能合法交易，這誰能建議??？普宅如果是社區(qū)規(guī)模很大+已經(jīng)入住的，那就幾乎沒有強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)了。除非是趕上政策性的建設(shè)工程，但這種事兒非常的少。
3、其他較大風(fēng)險(xiǎn)，主要都是開發(fā)商或前業(yè)主不講誠信。比如有入住好幾年之后開發(fā)商要收房的，自己舉報(bào)自己違法開發(fā)，收回去分給村民或再次賣高價。還有就是前業(yè)主看房價上漲反悔了，想原價退款退房，畢竟法律是不保護(hù)這種不合法交易的。
僅供參考。
三
Q:
請問，我們是非京籍，40歲，孩子在朝陽人大附上學(xué)，正在努力走積分落戶，今年自測97分。目前在北京朝陽有一套老破小兩居，120萬公積金貸款，現(xiàn)在考慮增加居住積分，手里有100多萬，家庭年入稅后20多萬，目前不知道是應(yīng)該選擇買近郊通州順義的房子，還是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房子，如果從投資角度分析，您建議怎么選擇合適呢？
A：
1、40歲，97分，這分?jǐn)?shù)可真不算高。孩子幾年級了？就算加了職住分，中考之前能辦妥戶口嗎？挺緊張的。
2、投資角度肯定是近郊的為主啊，畢竟房產(chǎn)的價值由地段兒決定，而交通是地段兒中最重要的配套之一。
3、不過您這好像不太好選似的。100多萬，多到什么程度??？算150吧。然后收入是20多萬，也就是每個月2萬左右。那公積金月供每個月要5000多吧？還剩1.5萬，還能拿出多少來支撐著二套房的月供?。?/p>
常規(guī)來講是還能拿出5000左右算合理。但是您有孩子在上學(xué)，每個月只留1萬塊錢夠生活費(fèi)+教育費(fèi)嗎？
另外即便是5000的月供，加上150萬的首付也不過是買250萬之內(nèi)的房子，因?yàn)橐獪p去稅費(fèi)的成本。而200多萬的房子基本都是自住為主的，投資性都不太強(qiáng)，租金也未必高，所以期望值別太高吧。
4、我建議是先做個總價預(yù)算，然后地段兒以通州西部靠近朝陽的為主，買地鐵附近的，這里租金高，價格走勢也基本跟大盤一致。順義的話就以后沙峪為主吧，如果短期持有的話可以買開間，200多萬肯定能買到，租金也不低。價格走勢在5年左右至少不會走弱，長了不好說。
5、總之我建議是做好資金預(yù)算吧，把孩子教育的費(fèi)用算清楚，畢竟等上了中學(xué)之后有可能會花費(fèi)增加的。另外估算好落戶的周期吧，都有點(diǎn)兒緊張似的。
僅供參考。
四
Q:
請問，一是孩子在朝陽區(qū)東四環(huán)工作，但西城的戶口，還沒結(jié)婚，您能推薦幾個小區(qū)嗎？首付200，保值能方便將來置換。二是買房到城六區(qū)之外，但西城戶口必須落在房子里嗎？如果將來置換西城的房子，戶口還能回到西城嗎？
A：
1、首付200萬，那總價預(yù)算是多少?。恳簿褪菧?zhǔn)備貸款多少？沒總價的話不好聊地段兒。
另外既然是西城的戶口，那就是在體制內(nèi)或央國企，是不是收入不太高?。吭谠鹿┎荒芴嗟那闆r下，所以才考慮城六區(qū)之外的，是這意思嗎？
那如果是預(yù)算不太高，比如月供在1萬左右的，那基本就是買400萬左右的房子，城六區(qū)基本都是老破小。老房在保值上未必吃虧，但流動性弱，置換的時候不算太方便。所以如果真的是預(yù)算不太高就買在近郊吧，居住體驗(yàn)比市區(qū)強(qiáng)。
2、戶口是否落在房子里，這主要是看單位的態(tài)度。一般都要求是買了房就必須遷走，但畢竟戶口不能強(qiáng)制遷移，所以不遷的話也能拖著，拖到實(shí)在拖不下去的時候再遷吧。
3、只要名下有房就能隨時遷戶，無論在哪個區(qū)買房，想遷就遷，買了西城的房子就能遷回去。
4、不過多說一句，保留西城集體戶的目的大多數(shù)都是為了小孩上學(xué)，但既然買了房，那是否能把小孩的戶口落在西城集體戶上，這得看單位的態(tài)度了。如果單位就是不同意，那也落不上。
另外就算是小孩戶口也落在集體戶上了，將來是否能在西城上學(xué)依然要看單位的態(tài)度，按現(xiàn)在的政策是得單位開“在職證明”才行。
僅供參考。
五
Q:
請問，共有產(chǎn)權(quán)房是否推薦買？我們手頭錢不太夠，付了首付月供8000多也感覺負(fù)擔(dān)大。孩子爸爸又看好大興榆垡了，那里有均價2萬左右的房子，我糾結(jié)的是產(chǎn)權(quán)房我能選到好戶型，放棄怕以后沒共有產(chǎn)權(quán)房機(jī)會了。
榆垡通勤倒是可以，離固安一河之隔，固安是一萬多，榆垡兩萬多，我們想固安能落戶，可以解決孩子上學(xué)問題，榆垡落不了戶，等孩子回老家上學(xué)賣掉北京房子回老家買房，想聽聽您的建議：共有產(chǎn)權(quán)房，榆垡，固安怎么選？
A：
1、我一般只能從投資角度分析，你們這是自住為主的，甚至是純自住，這我不好建議，得看自己的喜好了。
2、上次我回答過了，如果確定自己是房住不炒，就是為了長期自住，那就買共產(chǎn)房。優(yōu)勢就是能買到價格相對低的新房，其他的就是沒什么投資性，流動性也比較弱，將來置換的時候麻煩點(diǎn)兒。
榆垡空港的也是自住為主，離市區(qū)遠(yuǎn)，沒地鐵，所以在升值上一般比市區(qū)弱一些，排序也靠后。在行情期間一般都是從市區(qū)向郊區(qū)傳導(dǎo)，傳到這里的時候基本就是很靠后了。所以如果置換就盡量避免在行情期間，避免吃虧，至少是不占便宜。想置換最好是在橫盤期慢慢兒賣。
3、固安我不懂，好幾年都沒去過了。一河之隔的就是孔雀城唄，大概率還是之前那樣兒，未必比北京落后什么，就是不太穩(wěn)定，漲得猛跌得狠的，環(huán)京基本都是這情況。
4、我沒建議買哪兒，看自己的需求，確定長期自住輕易不置換的就考慮共產(chǎn)房。注重些流動性想置換的買榆垡新城的。固安的不熟，對戶口和上學(xué)我也不懂。
僅供參考。
關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。
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