劉某與某房產(chǎn)咨詢公司中介合同糾紛案——買房被騙后中介公司的責任
本文作者：郭合普
一、關(guān)鍵詞
中介合同/詐騙/如實報告義務(wù)/損害賠償/刑民交叉
二、案情簡介
2021年12月份，原告劉某與被告上海某房產(chǎn)咨詢有限公司（以下稱“咨詢公司”）簽訂了《房屋認購意向金協(xié)議》一份，約定原告認購位于上海市某區(qū)的房屋，房屋意向金為X元，被告保留該房屋X天，在保留期內(nèi)，被告為原告保留此房源。意向金保留期內(nèi)如無特殊情況不得無故申請退還意向金，原告在約定時間內(nèi)如超出意向金保留期未能按被告時間15個工作日內(nèi)按時簽訂開發(fā)商認購協(xié)議，被告不再保留該房屋，并有權(quán)處理原告所交意向金。在保留期內(nèi)，原告確認購買該房屋并與被告簽訂《房屋認購協(xié)議》，原告所支付的意向金轉(zhuǎn)為房款。在協(xié)議抬頭處有張某簽字及咨詢公司的印章，協(xié)議落款處有咨詢公司印章。
同日，原告與被告上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下稱“經(jīng)紀公司”）簽訂《協(xié)議書》一份，約定原告就購買上述房屋，與經(jīng)紀公司協(xié)商該房屋交易不產(chǎn)生購房傭金，除貸款手續(xù)費1萬元外，沒有其他任何費用。劉某按照中介公司的要求轉(zhuǎn)賬60萬元到張某名下賬戶，張某出具收款收據(jù)兩份，經(jīng)紀公司在收據(jù)上面蓋章。
在簽訂上述協(xié)議之前，經(jīng)紀公司工作人員就主動聯(lián)系劉某提供居間介紹房屋買賣之事。協(xié)議簽訂后，積極要求劉某支付意向金、提供戶籍資料以便于進行購房審核等中介服務(wù)。
張某因涉嫌詐騙罪被提起公訴，法院經(jīng)審理查明，張某在明知自己無X地一手房源的情況下，對外謊稱有上述房源并通過房產(chǎn)中介進行宣傳、推銷，采取簽訂購房意向金合同等方式騙取包括劉某在內(nèi)的多名被害人購房意向金共計1000余萬元。法院最終以合同詐騙罪判處張某有期徒刑12年，追繳被告人違法所得。
最終，咨詢公司、經(jīng)紀公司并未居間介紹X地房屋給劉某，因張某被認定為合同詐騙罪，經(jīng)追繳后原告也未能得到任何賠償。因此，劉某認為中介公司在居間介紹房屋的時候，并沒有如實告知房屋狀況，存在欺詐和隱瞞的情況，導致自己遭受財產(chǎn)損失。故，劉某向法院起訴要求兩中介公司承擔60萬元的賠償責任。
上述案件經(jīng)過一審、二審，最終法院根據(jù)各方的過錯程度判決要求：一、咨詢公司于判決生效之日起十日內(nèi)在20萬元范圍內(nèi)就案外人張某刑事退賠不足部分對劉某承擔補充賠償責任；二、經(jīng)紀公司于判決生效之日起十日內(nèi)在20萬元范圍內(nèi)就案外人張某刑事退賠不足部分對劉某承擔補充賠償責任。
三、案件爭點
在本案中，張某因涉嫌合同詐騙被判刑，即使經(jīng)過了刑事追繳，劉某也未能得到任何財產(chǎn)，故，選擇通過民事訴訟要求兩家中介公司共同承擔責任。這就涉及到刑事案件和民事案件交叉的問題，相對來說比較復雜。
因此，本案的爭議焦點為：
本案是否是中介合同糾紛？劉某是否享有民事權(quán)利要求兩家中介公司承擔責任、承擔責任的依據(jù)是什么？獲得賠償?shù)谋壤嵌嗌伲?/strong>
四、法律分析
在本案中，咨詢公司抗辯稱，原告主張的損失和利息是基于意向金被騙，法院已經(jīng)判決由案外人張某發(fā)還；其對張某實施詐騙的行為并不知曉，并不認識張某，《房屋認購意向金協(xié)議》上的公章不是被告公司的，即使公章是真實的，也是張某盜用公司的印章；被告沒有對原告侵權(quán)或向案外人提供侵權(quán)幫助和行為，請求法院駁回原告的訴訟請求。
經(jīng)紀公司抗辯稱，原被告之間不存在中介服務(wù)合同關(guān)系，《房屋認購意向金協(xié)議》上并未加蓋經(jīng)紀公司的公章；被告在協(xié)議上、收款收據(jù)上蓋章，僅是一種見證行為；原告的意向金無法追回與被告無關(guān)，是案外人張某實施詐騙行為才導致原告損失了意向金；被告并未與原告約定中介費用，實際上也未收取任何中介費用，即使存在居間合同關(guān)系，因原告未支付對價，雙方成立的也是無償?shù)奈嘘P(guān)系，被告缺乏故意或重大過失行為，不應(yīng)當承擔賠償責任。
結(jié)合被告的抗辯，針對爭議焦點，作如下分析和論述，以供參考。
首先，本案是中介合同產(chǎn)生的糾紛，兩被告均提供了中介服務(wù)。
從被告的經(jīng)營范圍來看，被告經(jīng)營范圍皆包含房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)營銷策劃等，實際上被告從事的也是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，在抗辯中也未否認。其中咨詢公司抗辯不從事一手房買賣的中介業(yè)務(wù)，經(jīng)紀公司抗辯不是在居間介紹房屋買賣，是一種見證業(yè)務(wù)。但是，上述抗辯皆缺乏證據(jù)證明，與兩被告實際為原告提供的服務(wù)是相矛盾的。雖然與被告咨詢公司簽訂的是《房屋認購意向金協(xié)議》，單純從合同名稱看可能是購房意向金協(xié)議。但是，認定協(xié)議的性質(zhì)，不能僅從名稱上來確定，還需要審查合同的內(nèi)容。從合同約定的內(nèi)容中能夠得出，意向金協(xié)議實際上是居間合同的性質(zhì)。因此，本案實際上居間合同引起的糾紛，并不是其他合同引起的糾紛。
另外，即使未存在書面的居間協(xié)議，如果存在實際的居間行為，也能夠認定屬于居間行為。
其次，案外人張某因合同詐騙罪被判刑，并不妨礙原告起訴中介機構(gòu)承擔賠償責任。原告要求被告承擔責任的請求權(quán)基礎(chǔ)是基于中介公司未能履行如實報告義務(wù)，違反了法律的規(guī)定，在居間介紹房屋的過程中給原告造成了損失。
案外人雖然被判刑，但是騙取的錢款并未被追回。原告遭受的損失并未得到賠償，原告通過民事途徑主張自己的權(quán)利，仍然是具有法律依據(jù)的。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第961條規(guī)定：“中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同?！钡?62條規(guī)定：“中介人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當承擔賠償責任?！卑凑宅F(xiàn)行法律規(guī)定，房屋中介機構(gòu)作為專業(yè)的中介機構(gòu)，具有如實報告的義務(wù)。
所謂“如實報告”，就是中介機構(gòu)所報告的情況應(yīng)當是客觀真實的。要求中介人盡可能了解更多的情況，必要時可能還要進行深入的調(diào)查，對了解到的信息進行核實，再將掌握的實際情況向委托人進行報告，以便委托人作出是否訂立合同的判斷。結(jié)合實務(wù)，應(yīng)當報告的重要信息主要包括四大類：一是與房屋本身有關(guān)的信息，諸如房屋所有權(quán)信息、權(quán)利負擔信息、周邊環(huán)境信息、房屋價值信息等。二是與買受人有關(guān)的信息，其中買受人身份信息、購買資格、資信信息亦成為影響締約的重要因素。三是相關(guān)政策信息，與交易密切相關(guān)的主要涉及限購政策、貸款政策、交易稅收政策等，直接影響交易成功與否。四是交易程序性信息，包含影響交易結(jié)果的交易流程和各流程注意事項。如實報告義務(wù)范圍不應(yīng)僅局限于“已知”信息，亦應(yīng)包含“應(yīng)知”信息和“程序性信息”。
因此，中介機構(gòu)應(yīng)當嚴格按照法律的規(guī)定，在房屋買賣居間過程中如實進行報告。在本案中，中介公司作為專業(yè)的機構(gòu)，在居間介紹房源的時候，需要確保交易的真實有效、確保交易的安全。但是其并未履行如實報告義務(wù)，并未將與房屋本身有關(guān)的信息、與買受人有關(guān)的信息、相關(guān)政策信息進行充分、如實告知。即并未能審查核實張某是否是開發(fā)商人員、是否存在真實的房源、能否進行交易等情況，提供虛假情況，導致原告被騙60萬元意向金，存在嚴重的過錯。
再次，責任分擔比例如何。
如上所述，中介公司并未履行如實報告的義務(wù)。按照《民法典》第九百六十二條規(guī)定，“中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當承擔賠償責任?！币虼耍薪槿诉`反忠實報告義務(wù)的法律后果有兩個方面：一是喪失報酬請求權(quán)，中介人應(yīng)當基于誠信原則履行其合同義務(wù)，從而獲得報酬，如果其違反了這一義務(wù)仍獲得報酬則違反公平的原則；二是賠償責任的承擔，如果中介人從事的行為給委托人造成了重大損害，僅僅只是使其喪失報酬不足以彌補委托人的損失，也不能有效制裁中介人違反忠實義務(wù)的行為。在此情況下，中介人還應(yīng)賠償損失，損失的數(shù)額應(yīng)當考慮中介人的過錯程度和主觀惡意。
具體到本案中，中介公司在居間的過程中，確實未向開發(fā)商核實是否存在內(nèi)部房源，也未核實張某是否開發(fā)商人員，是否存在內(nèi)部房源更名這種類型的交易，是否可以直接對外銷售等事實。還一再要求原告提供查房單、戶口信息，并針對原告的問題隱瞞客觀事實情況，一直表示很快就能簽約，造成能夠交易的假象。原告也是基于對中介公司的信任，才導致被騙。
至于中介公司是否收取中介費，這與其提供中介服務(wù)、存在過錯缺乏關(guān)聯(lián)性，與其承擔責任沒有關(guān)系。即使未收取中介費用，也不能減輕其中介過程中承擔的注意義務(wù)。
當然，劉某作為具有完全民事行為能力的成年人，明知涉案房屋為一手房，卻未通過正規(guī)途徑購買，盲目相信張某等人的承諾，目前的損失與其自身的僥幸心理存在直接因果關(guān)系，故應(yīng)當自擔部分責任。
因此，生效判決在裁判里有中明確，本案系因劉某在購買涉案房屋過程中被詐騙所引發(fā)的賠償訴訟。雖生效刑事判決已判決追繳張某違法所得并發(fā)還包括劉某在內(nèi)的被害人，但該判決并不影響劉某通過民事訴訟程序向張某之外的其他民事主體主張權(quán)利。咨詢公司、經(jīng)紀公司是否需要承擔責任，應(yīng)根據(jù)一般侵權(quán)的構(gòu)成要件予以認定。因此，判決每家中介公司承擔責任比例是三分之一責任，劉某自行承擔三分之一的責任。
五、律師建議
在房地產(chǎn)市場火爆的時候，購房人急于購買房屋，往往缺少應(yīng)有的理性，中介公司為了獲得傭金，也存在虛假承諾，甚至配合騙子從事詐騙行為，從而導致購房人遭受財產(chǎn)損失。雖然本案最終得到法院的支持，原告能夠獲得大部分的賠償，但是自身也要承擔部分損失。在整個訴訟過程中，經(jīng)歷了漫長的訴訟周期，耗費了大量的時間和精力。
這就需要提醒購房者在房屋購買的時候，需要有充分的風險意識，慎重選擇中介機構(gòu)，認真審核中介的許諾是否真實，切莫輕信。在整個簽約過程中，注意書面的簽約、證據(jù)的保存。甚至在必要的時候，尋求專業(yè)人士的幫助，做好預防工作，最大程度上避免風險的發(fā)生。
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