“小陽春”行情，隱現(xiàn)在北京房地產(chǎn)市場。
從土地端來看，今年一季度北京拍地熱度頗高。朝陽三間房地塊競拍上百輪，以超10%溢價被保利、金茂87億元聯(lián)合拍下；海淀朱房村兩地塊熱度更甚，合計競價400余輪，溢價率超20%，被華潤聯(lián)合體和建發(fā)分食，總價近182億元；海淀樹村地塊更是憑借270輪競拍、28%溢價率，以及超10萬元/平方米樓面價，一舉突破北京土地樓面價紀錄。
土地市場的熱度，迅速傳導到了需求側(cè)。今年3月，北京副中心、海淀、豐臺多個區(qū)域新房項目開盤，6個樓盤首開合計銷售近270億元，很多觀望中的潛力購買者紛紛“上車”，點燃了這一波樓市“小陽春”。
二手房市場也迎來火熱成交。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，北京一季度二手房網(wǎng)簽43590套，同比去年增長33%。尤其是3月以來，19234套網(wǎng)簽量，日均網(wǎng)簽620套，環(huán)比上漲62%，同比上漲34.6%，創(chuàng)近3年同期新高。
一片春意盎然之下，北京樓市正在發(fā)生積極變化，不過不可否認的是，火熱市場表象下的樓市分化仍在繼續(xù)，近九成項目在一系列“好房子”項目沖擊下，面臨著降價壓力及去化考驗。
結(jié)構(gòu)性分化下的“小陽春”，購房人如何才能甄選出真正價值稀缺，又能抗價增值的“好房子”？
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地段依然是購房第一導向
“地段論”這條房地產(chǎn)行業(yè)黃金法則，在房地產(chǎn)市場得到了無數(shù)印證：位于稀缺地段的產(chǎn)品，無論在何種市場環(huán)境中，總是會更受市場追捧。
究其原因，“地段論”背后是資源價值的集結(jié)、供應斷檔的稀缺和資產(chǎn)保值增值屬性的綜合價值投射。位于北京東城二環(huán)的北京城建天壇府，就充分印證了這一點。
以北京城建天壇府為圓點，其20分鐘生活圈內(nèi)集結(jié)了故宮、天壇、前門等世界性文化遺產(chǎn)和北京近30%國家級文化保護單位、50%歷史文化保護區(qū)，可以觸達國貿(mào)商圈、三里屯商圈、SKP等頂配商圈，金融街、麗澤商務區(qū)、中關(guān)村豐科園等金融商務極核，以及北京協(xié)和醫(yī)院、天壇醫(yī)院、友誼醫(yī)院等三甲醫(yī)院集群的急速響應圈。更重要的是，20分鐘內(nèi)可以覆蓋6條軌道交通，輕松直達北京核心區(qū)域。
古今交織、醫(yī)教護航、產(chǎn)商共融，這樣超配的資源網(wǎng)絡(luò)，其密度與質(zhì)量北京其他區(qū)域難以比肩，而這也注定北京城建天壇府的價值絕對稀缺。
北京城建天壇府區(qū)位圖
與此同時，天壇府還是內(nèi)城罕見的集住宅、商業(yè)、辦公、教育等全維配套于一體的百萬平方米綜合性大盤，總占地面積約46萬平方米，建筑面積約130萬平方米。
比如，天壇府規(guī)劃了約7萬平方米的智慧國際辦公中心——天壇智匯港，以及約6萬平方米高端商業(yè)——天御商街，目前二者均在陸續(xù)交付中。同時，地塊內(nèi)代建的北京匯文中學南校區(qū)，已于2023年9月正式開學。
近乎絕版的地段、天賦異稟的資源和百萬平方米大盤的體量，放眼整個北京樓市，也難覓與天壇府相提并論的樓盤。這樣的稀缺性，在土地市場供應中也可想見。
根據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年~2024年北京二環(huán)內(nèi)僅供應了1宗土地，其住宅建筑面積僅1700平方米，按照套均100平方米計算，也就17套房源。當前，二環(huán)內(nèi)多為20年以上房齡的老舊小區(qū)，改善需求強烈加之區(qū)域長年供應空檔，這讓北京城建天壇府更具保值增值的“硬通貨”屬性。
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價低安全性強能扛價
在當前市場環(huán)境中，地段重要，但同時也要看價格。如果售價過高，透支了地段增值的空間，也會降低資產(chǎn)的安全性，讓穿越周期充滿變數(shù)。
從這一角度來看，北京城建天壇府的資產(chǎn)價值就有了充分的安全保障，足以抵消行業(yè)向下的引力。
一期入市時，北京城建天壇府首開均價僅12.2萬元/平方米。在北京樓市整體承壓，多數(shù)樓盤陷降價旋渦時，北京城建天壇府售價卻一路走高，六期均價提升至13.9萬元/平方米。
盡管項目售價有所上調(diào)，但相比二環(huán)天壇公園北側(cè)金魚池地塊15.1萬元/平方米的銷售指導價，和二環(huán)菜市口中海京華玖序17.5萬元/平方米銷售均價，北京城建天壇府價格漲幅十分克制，這也將為其后續(xù)二手房增值留下充分空間。
北京城建天壇府鳥瞰示意圖
更重要的是，當前北京取消限價后，西北五環(huán)土地成交樓面價已經(jīng)突破10萬元/平方米，北京城建天壇府在二環(huán)寸土寸金地段只賣出了五環(huán)的價格，這一顯著的價格差，很好地保障了業(yè)主資產(chǎn)保值增值及未來流通性。
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建造水平過硬品質(zhì)感拉滿
有了地段稀缺和價格優(yōu)勢，并不能形成穿越周期的價值閉環(huán)，還需要住宅品質(zhì)夠高。這就需要購房人關(guān)注房企的開發(fā)理念，考察支撐產(chǎn)品各方面的品質(zhì)，從細節(jié)辨識成本投入和用心程度。
北京城建天壇府在規(guī)劃建設(shè)時，秉承傳統(tǒng)文化設(shè)計理念，汲取中國最高規(guī)制廡殿頂設(shè)計理念與當代宜居風尚相結(jié)合，打造中軸對稱巍峨門庭。
社區(qū)7-10層低密規(guī)劃，這種低密度大盤不僅僅是在內(nèi)城區(qū)，甚至放眼整個四環(huán)內(nèi)也是極為稀缺的資源；同時配備高品質(zhì)精裝、科技體系和智慧安防系統(tǒng)，項目對品質(zhì)的執(zhí)著堅守，贏得了客戶與市場口碑。
北京城建天壇府效果圖
作為北京老牌開發(fā)企業(yè)，北京城建一直以來都是北京地標的建設(shè)者，從“鳥巢”、國家大劇院到大興機場、“冰絲帶”，40多座國家級地標的建筑，都有北京城建的身影。正是多年來的深耕與地標建筑的打磨，給北京城建天壇府品質(zhì)上了“雙保險”，將其打造敬獻給北京的TOP系作品。
正是因為北京城建天壇府超級硬核的價值構(gòu)成，它才能在過往幾年買房人普遍觀望的大市場環(huán)境中，逆勢熱銷獲客戶追捧，其搶手程度與一般樓盤會形成鮮明反差，而這也恰恰成為一種極易捕捉的市場信號。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，北京城建天壇府自2021年首期開盤以來，連續(xù)兩年蟬聯(lián)北京商品房網(wǎng)簽百億銷冠，開盤至今，以網(wǎng)簽超340億元的斷層式領(lǐng)先成績，刷新北京單盤總銷售金額紀錄。
目前，北京城建天壇府一至四期均已完美交付，五至六期也即將交付。內(nèi)城土地開發(fā)一宗少一宗，如北京城建天壇府這般百萬方規(guī)劃的住宅，是錯過再無的內(nèi)城恒產(chǎn)，也是安全值拉滿的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。當前項目還有少量150~280平方米房源在售，值得財富階層收藏。
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