作者 |騎豬英雄
文章來源 | 格隆匯樓市
爽約了一季的新房，二季度會如約嗎？
信達(dá)接盤的舊改
隨著深圳二季度商品房預(yù)售計劃的公布，一些沉寂已久的項目，再度出現(xiàn)在供應(yīng)計劃表之上。
位于寶安區(qū)前進(jìn)一路與裕安二路交匯處南側(cè)的珺悅名都就是其中之一。
住宅分兩個批次，供應(yīng)共計261套，其中第一批次預(yù)計87套，第二批次174套。
據(jù)了解，項目預(yù)計五月開放售樓部，且目前銷售團(tuán)隊已經(jīng)組建完畢，營銷推廣也陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)。
據(jù)實地考察，項目正如火如荼施工，部分主體已經(jīng)出地面10層左右，一路之隔的深圳市寶安區(qū)中醫(yī)院也在擴(kuò)建。
（格隆匯實拍，4月16日）
珺悅名都的前身是寶城25區(qū)及新安25區(qū)城市更新項目的一期C項目，占地面積1.13萬平方米，規(guī)劃建筑面積10.07萬平方米，是中南建設(shè)2021年通過招拍掛的方式，以18.91億元，公司權(quán)益占比70%獲得，計劃打造成為深圳區(qū)域的標(biāo)桿，2023年中南建設(shè)通過運作，將項目的權(quán)益占比提升到100%。
但隨著行業(yè)進(jìn)入下行周期，中南建設(shè)業(yè)績出現(xiàn)下滑，陷入流動性危機(jī)，項目也一直遲遲未動工，不得不借用外部的力量進(jìn)行盤活。
于是2023年2月7日，中國信達(dá)通過25.51億元現(xiàn)金注資項目，中南建設(shè)旗下深圳市寶昱投資有限公司6億元股權(quán)出資，聯(lián)合推動項目建設(shè)開發(fā)，預(yù)計項目總貨值約45.77億元，并約定收取聯(lián)合開發(fā)建設(shè)費，銷售回款后要優(yōu)先償還本金和利息。
換句話說，珺悅名都已經(jīng)屬于中國信達(dá)。
不過，中國信達(dá)雖然花了二十多億接手項目，但入市還是有一定的緊迫性。
一方面，中國信達(dá)參與項目的資金風(fēng)險化解的同時，自身正面臨著風(fēng)險，旗下的信達(dá)地產(chǎn)同樣受市場環(huán)境影響，面臨不小的業(yè)績壓力。
最近信達(dá)地產(chǎn)公布的2024年業(yè)績顯示，盡管去年為了加快銷售回款，采取了靈活的營銷策略，但還是無法阻擋公司營業(yè)收入下滑的結(jié)果，公司營業(yè)收入約80.28億元，同比下降29.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-7.84億元，同比下降255.12%，是近10年首度出現(xiàn)由盈轉(zhuǎn)虧。
另一方面，雖然項目總貨值預(yù)計45.77億，但隨著市場變化，正考驗著信達(dá)地產(chǎn)的操盤能力以及項目投資回報預(yù)期。
而如今項目還未開盤，已經(jīng)距離中國信達(dá)注資項目過去了兩年，兩年前總貨值預(yù)計45.77億，兩年后總貨值變化如何呢？
需要打一個問號。
作為踏入第十個年頭的舊改項目，除了考驗開發(fā)商的資金實力，更考驗其后續(xù)的運營實力。
一方面，項目自身產(chǎn)品有一定的局限性。
項目分兩個地塊開發(fā)，01地塊（宗地：A007-0585），總建筑面積68599.02平方米，住宅面積15210平方米，總戶數(shù)203戶（商品住宅70戶，保障性住房116戶，回遷房17戶）；
02地塊（宗地：A007-0586），總建筑面積71414.13平方米，住宅面積16950平方米，商業(yè)2031平方米，總戶數(shù)174戶。
其中珺悅名都所在的A007-0586地塊，占地面積不大，占地面積約6183.84平，容積率9.01，由兩棟31層的住宅樓組成，分別是3T7和4T6。
這意味著項目業(yè)態(tài)規(guī)劃復(fù)雜，且戶型整體容積率高，后期居住環(huán)境和舒適度可能會受到影響。
從實地樓棟情況來看，樓棟之間相距較近，與周邊小區(qū)距離也較近，有一定的對視風(fēng)險。
（格隆匯樓市4月16日攝，裕安二路一側(cè)）
（格隆匯樓市，4月16日攝）
其次，就項目位置而言，位于寶安區(qū)的老城區(qū)，城市面貌有待完善，不僅存在一些老舊未拆的廠房和城中村，交通瓶頸隨處可見。
從實地來看，項目周邊的大悅城仍在施工中，私家車停放以及電動車停放雜亂，道路狹窄，上下班高峰時段容易出現(xiàn)擁堵情況。
（格隆匯樓市4月16日攝，裕安二路一側(cè)）
（格隆匯樓市4月16日，文匯一街一側(cè)）
三是項目所在的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，教育資源對應(yīng)的是裕安小學(xué)、建安小學(xué)以及新安中學(xué)和孝德學(xué)校初中部，在片區(qū)內(nèi)屬于普通教育資源。
（格隆匯樓市4月16日，裕安小學(xué)）
這些問題都取決于市場購房者的接受度。
另一方面，項目周邊小區(qū)價格已經(jīng)回落到一定水平。
珺悅名都屬于片區(qū)最后一個更新項目，周邊曾經(jīng)入市的項目有玖玖頌閣，萬科大都會，招商臻府，中糧大悅城，總體供應(yīng)量兩千套左右，根據(jù)過往新房入市記錄，價格水平基本在8萬-10萬/平。
但周邊二手房實際成交維持在7萬-8萬左右一平。
如與項目緊鄰的萬科大都會，今年3月成交一套101平戶型，成交總價約716萬，折合單價約7.09萬/平，與項目一路之隔的大悅城天璽壹號今年3月成交一套120.93平戶型，成交總價約945萬，折合單價約7.81萬/平。
這兩個小區(qū)的成交價，都已經(jīng)低于當(dāng)初的開盤價。
這就意味著，相對過去的新盤，更考驗中國信達(dá)后期推售項目的定價策略。
不過項目的優(yōu)勢在于，配套成熟，交通便利。
距離5號線靈芝站步行約200米，且靈芝地鐵站內(nèi)部已經(jīng)新開深鐵匯坊，旁邊緊挨著三甲醫(yī)院深圳寶安中醫(yī)院，中糧大悅城購物中心，1.5公里范圍內(nèi)有寶安萬達(dá)廣場，中洲購物中心、勤誠達(dá)K+等商業(yè)，約750米處是12萬平的靈芝公園。
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