多維度分析房價(jià)合理性：指標(biāo)解讀與思考
今天通過幾個(gè)國際通行的數(shù)據(jù)指標(biāo)和公式，來幫助大家判斷所在城市或地區(qū)的房價(jià)是否合理。每個(gè)人都應(yīng)有獨(dú)立思考能力，就像面對“1 + 1 = 3”這類說法，若缺乏獨(dú)立思考，很容易在眾多人附和時(shí)感到迷茫，甚至認(rèn)同。如今不少自媒體和新聞宣稱房價(jià)企穩(wěn)回升，通過這些指標(biāo)，大家可以形成自己的判斷。
房價(jià)收入比：核心衡量指標(biāo)
房價(jià)收入比是國際上衡量一個(gè)國家、城市或地區(qū)房價(jià)是否合理的關(guān)鍵指標(biāo)，它反映了用多少年的收入能買一套房子。先來看一張整理的表格，該表涵蓋亞洲、歐洲、美洲、非洲和大洋洲大部分國家樓市的核心指標(biāo)，這里單獨(dú)拿出房價(jià)收入比。從表中可劃分出三個(gè)陣營：
? 第一陣營：以美國為代表，房價(jià)收入比為3.3。這意味著按全美收入中位數(shù)和房價(jià)中位數(shù)計(jì)算，美國人平均三年左右就能買一套房。不過，美國有地產(chǎn)稅，稅率在1% - 2%左右，每個(gè)州和城市有所不同。
? 第二陣營：西歐發(fā)達(dá)國家，如英國、法國、德國、意大利、西班牙以及日本，房價(jià)收入比基本在7 - 15左右。
? 第三陣營：房價(jià)收入比在20以上，表中主要有中國、泰國、韓國、越南等。新加坡因樓市結(jié)構(gòu)特殊，不太適合用此指標(biāo)衡量，之后有機(jī)會(huì)再分享。
對比主要國家，中國老百姓買一套房所需的工作年限，高于表中多數(shù)國家。國內(nèi)也有相關(guān)數(shù)據(jù)，2024年中房將城市分為一線、二線和三四線，一線城市房價(jià)收入比為26，二線城市約10.8，三四線城市約7。但不能簡單認(rèn)為一線房價(jià)不合理，二線三線就合理。
一線城市吸納全國資金，像上海吸引全國有錢人購房；杭州吸引全浙江老板買房。例如寧波2024年房價(jià)收入比為11.6，雖與意大利、西班牙接近，但還需用另一指標(biāo)衡量，即租金收益率。
租金收益率：輔助判斷購房決策
租金收益率，假設(shè)房價(jià)100萬，年租金5萬，租金收益率就是5%。在工作穩(wěn)定、收入穩(wěn)定、醫(yī)療有保障、退休工資較高的前提下，這樣的收益率看起來還不錯(cuò)，可考慮買房。但如果醫(yī)療和養(yǎng)老金都無法保障，即便房價(jià)收入比在7 - 8左右，也需謹(jǐn)慎衡量。
國際上常用“price to rent”指標(biāo)，即租金收益率的倒數(shù)來判斷買房還是租房劃算。若租金收益率為5%，倒數(shù)就是20年。國際通行標(biāo)準(zhǔn)是，該數(shù)值在15以內(nèi)，買房劃算，因?yàn)樽饨鸶咔曳績r(jià)相對不高，還有不動(dòng)產(chǎn)增值因素；在15 - 20之間，需考慮收入穩(wěn)定性；20以上則租房劃算。不過，這一切的前提是租售同權(quán)，即同一社區(qū)租房者和購房者享有同等權(quán)利，如孩子上學(xué)等權(quán)利。若租客權(quán)利得不到保障，就需重新思考購房決策。
房價(jià)與收入關(guān)系探討：從GDP到人均可支配收入
房價(jià)收入比的數(shù)值，讓我們思考到底是房價(jià)高了，還是收入低了。房價(jià)絕對值難以評判，比如美國有幾萬美元的便宜房子，也有上億美金的豪宅；中國寧波同樣有便宜房子和上億的別墅。所以應(yīng)從老百姓收入角度深入挖掘。
談及收入，涉及兩個(gè)概念，是以GDP衡量還是人均可支配收入衡量。很多時(shí)候大家用GDP總量或人均GDP衡量城市發(fā)達(dá)程度，但這有一定粉飾意味，最多僅供參考。更應(yīng)關(guān)注人均可支配收入，不同國家對其定義不同。在中國，月收入要扣除養(yǎng)老金、社保、公積金和個(gè)人所得稅等，才是可支配收入；美國的算法則未扣除醫(yī)療保險(xiǎn)，所以其人均可支配收入相對偏高。
數(shù)據(jù)顯示，美國人均可支配收入62000美元，瑞士48000美元，法國35000美元，日本30000美元，中國約6000美元（換算后約4.5 - 5萬人民幣），寧波2024年城鎮(zhèn)人均可支配收入預(yù)計(jì)破8萬人民幣（未具體查證）。
同時(shí)，還要看人均可支配收入占GDP的比值，以此判斷GDP的含金量。美國該比值為83%（若扣除醫(yī)療保險(xiǎn)，約為75%），瑞士51%，德國78%，澳大利亞72%，日本67%，中國是46%。這表明在拉動(dòng)GDP的三駕馬車（投資、出口、房地產(chǎn)）作用下，流入老百姓口袋成為收入的比例相對較低。
總結(jié)來說，一個(gè)國家、地區(qū)或城市，房價(jià)收入比在7 - 10左右相對合理；結(jié)合租金收益率或房價(jià)租金比值，若低于15，且工作收入穩(wěn)定，可考慮買房；反之，如在上海房價(jià)收入比26左右，房價(jià)租金比值超20，且面臨失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，可能就需考慮賣房。
隱性開支對房價(jià)的影響
房價(jià)還受隱性開支影響。像20世紀(jì)八九十年代常提到的醫(yī)療、教育和養(yǎng)老這“三座大山”，雖近年討論減少，但仍是隱性成本。隱性成本越高，即便表面上收入增加、收入占GDP比值提高，若隱性成本不下降，仍會(huì)影響房價(jià)。
例如，不同國家醫(yī)療衛(wèi)生費(fèi)用占GDP的比例不同，東南亞基本在4% - 5%，中國是7.2%，歐洲有全民免費(fèi)醫(yī)療的國家達(dá)12%。以馬來西亞為例，其雖非免費(fèi)醫(yī)療，但癌癥手術(shù)費(fèi)用幾百馬幣，公民看小感冒只需一兩塊錢，醫(yī)療成本很低。不過，由于這涉及醫(yī)療公平、質(zhì)量，養(yǎng)老覆蓋率和養(yǎng)老金水平，以及教育等敏感且宏大的話題，在此不展開討論。
希望通過這些指標(biāo)和分析，大家能對房價(jià)合理性有更清晰的判斷。
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