北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
一
Q:
請(qǐng)問，24級(jí)一年級(jí)，轉(zhuǎn)學(xué)基本鎖定東城，傾向和平里或安交，選哪些學(xué)校比較穩(wěn)（有學(xué)位），或者風(fēng)險(xiǎn)最低？有推薦學(xué)校嗎。和平里的話，買和平里四小，和平里九小，和平里一小劃片內(nèi)的房子，轉(zhuǎn)學(xué)能上岸嗎？近幾年有被調(diào)劑出去的嗎？
A：
1、去年入學(xué)的，也是高峰期，無(wú)論怎么轉(zhuǎn)學(xué)都是同一屆，不敢保證對(duì)口，哪個(gè)學(xué)校都沒什么學(xué)位。而且是否有學(xué)位也不公開，公開了也沒什么用，就算有轉(zhuǎn)走的，學(xué)位也先得留給政保，沒政保的只能是憑運(yùn)氣派位了。
和平里安交可以算風(fēng)險(xiǎn)低，因?yàn)閷W(xué)區(qū)好。但轉(zhuǎn)學(xué)的前提是在學(xué)區(qū)之內(nèi)，別被派位出區(qū)。
2、推薦不了，沒人敢保證。如果轉(zhuǎn)學(xué)能輕松成功，那誰(shuí)還花那么多錢提前買學(xué)區(qū)房?。?/p>
3、轉(zhuǎn)學(xué)有可能上岸，但就是沒人敢保證，政保的話能概率大些。
4、當(dāng)然有被調(diào)劑的了，和四有被出區(qū)調(diào)劑到回民的，和九有到地壇與回民的，和一有到和四也有到地壇的。
反正在我看到的消息，去年二年級(jí)（2023年入學(xué)）的沒有進(jìn)入對(duì)口校的，因?yàn)槭侨雽W(xué)最高峰。三年級(jí)（2022年入學(xué)）在和九和一有成功的。2024年入學(xué)的只能轉(zhuǎn)學(xué)時(shí)看，這沒規(guī)律，東城派位很公平，都是看運(yùn)氣。
僅供參考。
二
Q:
請(qǐng)問，如果預(yù)算有限，但是明年上學(xué)還沒落戶的情況下，或者預(yù)算能一致如果安定門和廣渠門，還能選安定門嘛。還有永外革新里171分校前景如何啊。我有幾個(gè)方向，西城廣外，陶白，革新里171，東崇前，安外，糾結(jié)不知道到底該怎么選。
孩子學(xué)習(xí)還看不出來(lái)，還沒落戶，明年上學(xué)。如果不買房，目前我和孩子的戶口在爺爺?shù)姆孔永?，我是戶主，我目前是第一順位，小學(xué)在豐臺(tái)都是二十名開外了，豐臺(tái)七小。對(duì)應(yīng)首師大麗澤中學(xué)。
A：
1、我沒太看懂，“預(yù)算能一致”是什么意思，預(yù)算到底是多少啊？安定門和廣渠門，選是都能選，就看具體的房源了。
2、171在革新里的不是分校，是“校區(qū)”，理論上應(yīng)該不錯(cuò)吧。但我不是搞教育的，不敢預(yù)測(cè)成績(jī)，這咨詢懂行的吧。
不過說(shuō)實(shí)話，天永學(xué)區(qū)在東西城都算排名靠后的，多少年了都不太好改變。比如典型的50分，前身是92中（現(xiàn)在歸26匯文），在我上學(xué)的時(shí)候就說(shuō)扶持這里（因?yàn)榻處煒钦剂?2中的土地），我家親戚作為名師還去教過兩年呢。但30多年過去了，成績(jī)依然不是太強(qiáng)，主要是優(yōu)質(zhì)生源不太多。
也就是說(shuō)，在這種學(xué)區(qū)建幾所名校分校不難，調(diào)配優(yōu)質(zhì)師資也不太難，更難的是如何吸引到優(yōu)質(zhì)生源。否則僅以目前學(xué)區(qū)內(nèi)的牛娃來(lái)說(shuō)，名校多了未必夠分的，有可能導(dǎo)致哪家都不太強(qiáng)，畢竟生源才是成績(jī)+氛圍的保證。
3、肯定首選陶白啊，這是送分題?；蛘哒f(shuō)是九年和直升的首選，買不到合適的再說(shuō)學(xué)區(qū)，陶白和東城的，然后廣外，再之后永外。
4、學(xué)習(xí)還沒看出來(lái)，那就做個(gè)智商測(cè)試唄，五歲以上的準(zhǔn)確性還行，不少醫(yī)院都能給做。但也別太迷信這種測(cè)試，只能是參考或印證。
5、不買房，豐臺(tái)七小+麗澤，那就是普通學(xué)校了。麗澤在豐臺(tái)還不錯(cuò)，排名在豐二和十八中之后，跟十中應(yīng)該差不多，典型的中等排名。這我沒什么建議，這種學(xué)區(qū)無(wú)所謂順位，要能派位到牛小還更好呢。
僅供參考。
三
Q:
請(qǐng)問，朋友介紹說(shuō)房山六環(huán)內(nèi)有50萬(wàn)一套的精裝公寓，兩居室50平三居室60平，50年產(chǎn)權(quán)但能貸款，請(qǐng)問能買嗎？我不是自住，只是為了投資，請(qǐng)給個(gè)建議。
A：
1、50年產(chǎn)權(quán)的能貸款？那肯定不是住房類的貸款，而是消費(fèi)貸。理論上這種貸款是不能進(jìn)入樓市買房的，但現(xiàn)在是救市期間，所以應(yīng)該也沒什么太過分的監(jiān)管?，F(xiàn)在凈是7年期的，而且利率也不高，據(jù)說(shuō)在3%左右甚至之內(nèi)，比房貸都劃算。不過問清楚再貸，這種貸款買房畢竟是違規(guī)的，有被查的可能，也有可能隨時(shí)被停止。
2、至于公寓的投資那主要就是租金方面了，收益率挺高的。以閻村的天恒公寓為例，50萬(wàn)的房估計(jì)能租2000多一個(gè)月，租售比200多不到300，即便是減去物業(yè)費(fèi)等成本，租金回報(bào)率也能到4%或以上，比存銀行的利息劃算。
3、不過考慮好，公寓的劣勢(shì)也很明顯。首先是價(jià)格走勢(shì)弱，基本都是跟隨租金走勢(shì)漲跌，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于普宅。
然后是隱性風(fēng)險(xiǎn)，一是房產(chǎn)稅，商業(yè)地產(chǎn)早有成型的法律，只是暫時(shí)沒征收而已。如果征收，那就是增加持有成本+降低收益率了。二是土地產(chǎn)權(quán)到期后的土地出讓金，至今還沒有明確的說(shuō)法。三是水電和營(yíng)業(yè)稅等問題，畢竟這是商業(yè)用地，如果按照商業(yè)法規(guī)來(lái)整改的話就是麻煩。
4、簡(jiǎn)單就是這些情況，自己判斷吧?；蛘哒f(shuō)短期的租金收益率肯定是很劃算的，但長(zhǎng)期不好說(shuō)，得看政策了。
僅供參考。
四
Q:
請(qǐng)問，我妻子和孩子戶口在北京，我是外地的，我們?cè)诒本o(wú)房，現(xiàn)在想買一套小的給孩子上學(xué)用。目前手里能湊夠現(xiàn)金300左右，年收入30萬(wàn)，想在西城買一套，由于是北京唯一住房，可能也得兼顧居住用途，二居室以上最佳。學(xué)校方面不強(qiáng)求，中上就行。請(qǐng)幫忙研究一下。
A：
1、300萬(wàn)是首付，貸款準(zhǔn)備多少額度？也就是想買多少總價(jià)的？或者是月供能支撐多少？這還是先做個(gè)總價(jià)預(yù)算吧，要不然不好聊房子。
2、西城中上學(xué)區(qū)，那基本都是北城的，南城只有陶白可以算。這些學(xué)區(qū)的房單價(jià)基本都是10萬(wàn)+，兩居室500萬(wàn)起，6/700萬(wàn)的才相對(duì)合適。也就是貸款要在300萬(wàn)左右，月供按現(xiàn)在的商貸利率是1.5萬(wàn)左右吧。
那如果是買這價(jià)位的，每月2.5萬(wàn)的收入就只能剩下1萬(wàn)了，生活費(fèi)+教育費(fèi)能夠嗎？一般來(lái)說(shuō)是有點(diǎn)兒緊張的，或者說(shuō)是不太多報(bào)班的情況下還行，補(bǔ)課多了就緊張了。
3、要不就看看廣外等南城學(xué)區(qū)，價(jià)格相對(duì)低，兩居室老房在500萬(wàn)之內(nèi)就能買到，這樣月供能降到1萬(wàn)左右，每個(gè)月能省出5000塊或更多點(diǎn)兒。
4、基本就是這情況，也沒什么太多可研究的，看自家的具體情況選擇吧。
僅供參考。
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