樓市說到底是貨幣現(xiàn)象，2025年開始放水，于是，人們對樓市的預(yù)期也有了微妙的變化。
摩根士丹利的預(yù)測：房地產(chǎn)銷售和價格將在 2025 年下半年企穩(wěn)，它有一個非常關(guān)鍵的理由，認(rèn)為政策發(fā)生了一個根本性的轉(zhuǎn)變，通過加發(fā)超長期特別國債把地方從土地財政中解放了出來。這的確很重要，地方財政不再依賴土地收入，是樓市企穩(wěn)的先決條件。
高盛沒這么樂觀，認(rèn)為2025 年房價可能再跌 20%-25%，新房價格到 2025 年底企穩(wěn)，二手房價格在 2026 年企穩(wěn)，2027 年新房市場微漲。
主流媒體永遠(yuǎn)是陽光燦爛，僅憑１－２月數(shù)據(jù)環(huán)比跌幅收窄，就開始?xì)g呼“重大轉(zhuǎn)折性變化”出現(xiàn)了。
其實(shí)樓市跟股市的道理一樣的， 如果沒有趨勢性的指標(biāo)信號，僅憑分時圖上的短期背馳就盲目入場，是不負(fù)責(zé)任的。中國樓市能否在 2025 年觸底，要看五個關(guān)鍵指標(biāo)是否形成共振，這才有可能做出一個定向分析。
哪五個指標(biāo)？
第一個指標(biāo)：庫存去化周期回歸健康線
按國際貨幣基金組織（IMF）的研究，健康市場的庫存周轉(zhuǎn)數(shù)在 12-24 月。如果我們把樓市的存量比做超市的牛奶貨架，那么，牛奶上架后12-24 月售罄，這就是一個供求平衡的健康市場。如果不到12個月新樓盤一掄而空，成交量會暴漲，反之，就說明供過于求。
2025年初；全國總庫存去化周期從 2021 年的 31 個月縮短至 25 個月，臨近健康線。
第二個指標(biāo)：銷售面積回歸均衡值
均衡值是中國社科院的一個歷史數(shù)據(jù)模型的測算，在城鎮(zhèn)化率 65% 階段的合理銷量應(yīng)為每年10.8 億平方米 。這就是所謂的中國樓市的馬奇諾防線，守住10億銷售面積的大底，是樓市改變預(yù)期的一個重要標(biāo)志。
2024 年全國商品房銷售面積 ９.７ 億平方米，2025年一季度同比下降3%，說明短期觸底無望；二季度指標(biāo)至關(guān)重要，標(biāo)準(zhǔn)普爾研究顯示，銷量連續(xù) 3 個月穩(wěn)定在均衡值附近，市場觸底概率超過 70%。那就等待著我們的等待吧。
第三個指標(biāo)：二手房價格企穩(wěn)
二手房價格才是標(biāo)志性的，是市場價格更真實(shí)的反映。
一季度70 城二手房價格同比跌幅收窄至 7.3%，一、二、三線城市都還沒停止下跌，這給觸底論者狠狠潑了一盆冷水。
二手房價格連續(xù) 6 個月收窄后，新房價格也會企穩(wěn)，這一規(guī)律驗(yàn)證準(zhǔn)確率達(dá) 83%。也就是說到六月份，對2025年能否觸底基本可以蓋棺定論了。
第四個指標(biāo)：開發(fā)商信心回暖
按克而瑞研究數(shù)據(jù)， 土地溢價率連續(xù) 3 個月突破 8%，預(yù)示著觸底。
按中指研究院數(shù)據(jù)，一季度300城平均溢價率13.6%，較去年同期提升8.1個百分點(diǎn)，這個數(shù)據(jù)非常好，但中國拿地以城投為主，是宏觀文件的推動力，不完全是市場自然的反應(yīng)；所以，還是要綜合看前三個指標(biāo)。
第五個指標(biāo)：政策仍然是關(guān)鍵
最大的利空是關(guān)稅戰(zhàn)的深刻影響，政策的重心將轉(zhuǎn)向出口，很多預(yù)測大概率要做減法了。
從上述五大指標(biāo)看，都沒有真正發(fā)出觸底信號，而各家知名機(jī)構(gòu)的預(yù)測，是在關(guān)稅戰(zhàn)之前，很可能都過于樂觀了。
熱門跟貼