導(dǎo)讀：作為拆遷安置房繼承人之一，將城中村改造后的拆遷安置房屋與樓下鄰居置換，在鄰居尚未付清房屋置換面積差價(jià)的情況下，雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，因該協(xié)議中交付金額不清，借條收條表達(dá)不明，以及涉案房屋其他繼承人的合法權(quán)益是否被侵害？涉案房屋買賣是否有效？面對(duì)一系列質(zhì)疑，姐弟倆于是和鄰居之間就房屋買賣合同糾紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、產(chǎn)權(quán)證辦理、繼承權(quán)確認(rèn)等問題對(duì)簿公堂……
案審過程
原告韋玉和韋東系姐弟倆，2011年6月，西安市碑林區(qū)城中村改造辦公室向二原告奶奶劉媛分配拆遷安置房一套，位于碑林區(qū)仁厚莊園小區(qū)某號(hào)樓14層X2號(hào)，面積95.08平方米。2015年2月劉媛去世；2020 年12月二原告父親韋斌去世；2024年2月二原告回家探親時(shí)發(fā)現(xiàn)劉媛拆遷安置房已被鄰居文琳占用，故一紙?jiān)V狀將被告文琳訴訟至西安市碑林區(qū)人民法院，要求確認(rèn)該房屋歸原告所有，依法判決被告向原告返還該所房屋。
被告文琳辯稱：案涉房屋2014年11月劉媛、韋斌與文琳簽訂換房協(xié)議，相差的30平米按照5300元/平米補(bǔ)償，總金額15.86萬元，該差價(jià)已部分支付，尚有5萬元作為房屋押金尾款未付。
法院審查事實(shí)：
2011年6月底，西安市碑林區(qū)城改辦向劉媛發(fā)放拆遷安置房屋分配證明，劉媛被安置在系仁厚莊某號(hào)樓14層X2號(hào)房屋。
2014年11月某日，劉媛、韋斌與文琳簽訂《換房協(xié)議》，將位于仁厚莊小區(qū)某號(hào)樓14層X2號(hào)住宅（面積95.08平米）同文琳位于同小區(qū)某號(hào)樓13層X1號(hào)住宅（面積65.16平米）進(jìn)行置換；面積差價(jià)以5300元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，共計(jì)15.86萬元。同日，韋斌向文琳出具手寫收條，收文琳現(xiàn)金6萬元，且該收條上另有字跡相似，但以不同型號(hào)的簽字筆載明的收2.3萬元字樣，疑似后加上去的；次日，韋斌再次向文琳出具收條，收文琳現(xiàn)金2萬元，即韋斌先后收取文琳現(xiàn)金共計(jì)10.3萬元。
劉媛去世后，其長子韋祥出具手寫《證明》一份，同意放棄母親仁厚莊某號(hào)樓14層X2號(hào)房屋繼承權(quán)。劉媛女兒韋萍也出具手寫《證明》一份，同意放棄繼承母親父親某樓14層X2號(hào)房屋的繼承權(quán)。
2015年7月，韋斌作為賣方，文琳作為買方，就案涉房屋另行簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，該協(xié)議載明：由文琳向韋斌購買仁厚莊園小區(qū)某號(hào)樓14層X2號(hào)95.08平米的房屋；房屋作價(jià)45.8萬元；買受人應(yīng)向出賣人交付定金25.8萬元；扣除余款5萬元作為押金。
2016年，韋斌作為借款人向文琳另行出具手寫《借條》一張，載明借文琳人民幣40.8萬元。
以上事實(shí)，由常住人口登記表、房屋分配證明書、換房協(xié)議、房屋買賣協(xié)議書、收條、證明、銀行流水、收款收據(jù)以及庭審筆錄等證據(jù)在卷佐證。
法院認(rèn)為：
現(xiàn)無證據(jù)證明案涉《房屋買賣協(xié)議書》存在無效情形，被告作為協(xié)議當(dāng)事人之一，有權(quán)依據(jù)相應(yīng)約定主張權(quán)利。
被告雖不能提交與案涉收條、借條中載明的金額、時(shí)間高度關(guān)聯(lián)的銀行取現(xiàn)憑證，但考慮其自2015年2月已實(shí)際繳納案涉房屋的物業(yè)費(fèi)用。結(jié)合韋祥、韋萍、韋斌分別出具的證明文件，韋斌就案涉《房屋買賣協(xié)議書》系有權(quán)處分，已經(jīng)部分履行并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，鑒于案涉房屋第一順位繼承人韋斌在去世前就該不動(dòng)產(chǎn)作出處分，案涉房屋不屬于韋斌之遺產(chǎn)，故原告提出的確認(rèn)及返還主張，本院均不予支持。
判決結(jié)果：駁回原告韋玉、韋東的全部訴訟請(qǐng)求。
不久，文琳以原告身份將韋玉、韋東、碑林區(qū)城改辦（原）及第三人韋祥、韋萍訴訟至碑林區(qū)人民法院，要求將案涉房屋的房屋產(chǎn)權(quán)登記證辦理至其名下。
原告文琳訴訟理由：
2015年7月，原告與韋斌簽訂《房屋買賣協(xié)議書》后，原告已經(jīng)付清全部房款，韋斌向原告交付案涉房屋，原告裝修后入住至今，現(xiàn)案涉房屋已具備辦證條件，因韋斌已去世，其繼承人拒絕配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故提起訴訟。
被告韋玉、韋東辯稱：
從原告提供的購房合同來看，合同上違約金51.6萬和合同購房金額差距較大；原告沒有任何轉(zhuǎn)賬記錄；從簽訂購房合同到韋斌去世，如果原告已支付完購房款項(xiàng)，韋斌是沒有理由不辦理購房手續(xù)的；原告提供的40.8萬是借條而不是收條；換房金額15.86萬、購房金額45.8萬與原告所提供的收據(jù)金額不符，究竟是換房金額還是購房金額；原告取款記錄近27.75萬元，尚無一筆款項(xiàng)與案涉收據(jù)相關(guān)聯(lián)，不能證明交給了韋斌。
被告碑林區(qū)城改辦（原）辯稱：
案涉房屋所在小區(qū)系城中村拆遷改造項(xiàng)目，拆遷主體及安置分配主體均為碑林城改辦，案涉房屋系拆遷安置給劉媛的，目前該小區(qū)剩余200余戶未辦理產(chǎn)權(quán)證，理由是沒有提供全面相應(yīng)的資料，故不具備辦證條件。
第三人韋祥、韋萍未作陳述。
法院經(jīng)審理認(rèn)定：
1. 本院認(rèn)為“案涉房屋系劉美君遺產(chǎn)”。
2. 韋斌于2016年2月5日向原告出具借條，載明借到原告40.8萬元，原告主張?jiān)摽铐?xiàng)即為其支付給韋斌的購房款，本院予以采信。
3. 依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十八條規(guī)定:“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的到期債務(wù)抵銷；但是根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定不得抵銷的除外。當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效，抵銷不得附條件或者附期限。”該款項(xiàng)亦可以沖抵購房款，對(duì)原告主張其已向韋斌支付購房款40.8萬元予以采信。
判決結(jié)果： 被告配合原告辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并過戶登記至原告名下。
目前，韋玉、韋東姐弟倆已提起上訴。
專家觀點(diǎn)
針對(duì)該案，國內(nèi)一些知名法學(xué)專家紛紛提出不同觀點(diǎn)。
一、一審判決認(rèn)定“案涉房屋屬于劉媛遺產(chǎn)”不符合事實(shí)，案涉房屋中有繼承人韋祥、韋萍、韋斌各繼承其父韋德11.885平方米之遺產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)屬三子女共同財(cái)產(chǎn)，而一審判決卻認(rèn)定案涉房屋系劉媛之遺產(chǎn)，與事實(shí)不符，且案涉房屋買賣協(xié)議剝奪了其他繼承人的合法權(quán)益，違反相關(guān)法律規(guī)定。
（一）根據(jù) 2008年 7月碑林區(qū)城改造辦與被拆遷人劉媛所簽訂的《西安市城市房屋拆遷安置協(xié)議書（居民戶） 》證明，該案涉房屋系原拆遷房屋安置而來。
（二）原拆遷房屋是韋玉姐弟倆的爺爺韋德和奶奶劉媛共同所有，韋德于1999年去世。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第二條“ 繼承從被繼承人死亡時(shí)開始 ”之規(guī)定 ， 原160.03平米的拆遷房屋即開始發(fā)生繼承。
（三）2011年1月碑林區(qū)城改辦頒發(fā)給劉媛的《房屋分配證明書》載明：案涉房屋面積為95.08平方米，其中繼承人劉媛占該案涉房屋的八分之五，即59.425平方米（計(jì)算方法：95.08/8×5=59.425平方米） ，繼承人韋祥、韋萍、韋斌各占案涉房屋面積的八分之一即11.885平 方 米 （計(jì)算方法：95.08/8=11.885平方米） 。故，案涉房屋95.08平方米是繼承人劉媛、韋祥、韋萍、韋斌的共同財(cái)產(chǎn)，而非劉媛一人之遺產(chǎn)。
（四）繼承人劉媛于2015年死亡，其遺產(chǎn)59.425 平米自其死亡之日起即發(fā)生繼承。繼承人有韋祥、韋萍、韋斌，各分得遺產(chǎn)三分之一，面積各為19.8083平方米（計(jì)算方法59.425/3=19.8083平方米） 。故該三繼承人分別繼承韋德遺產(chǎn)11.885平方米、繼承劉媛遺產(chǎn)19.8083平方米，各分案涉房屋遺產(chǎn)面積計(jì) 31.6933平方米。
（五）繼承人韋祥、韋萍、韋斌所分得遺產(chǎn)應(yīng)歸個(gè)人所有，而韋斌與文琳簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》是 2015年 7月所簽，韋斌侵害了韋祥、韋萍分別繼承韋德、劉媛二人31.6933平方米的遺產(chǎn)。故，一審判決認(rèn)定“案涉房屋系劉媛遺產(chǎn)”錯(cuò)誤。
（六）案涉房屋的買賣協(xié)議第二條約定“甲方必須保證是此房屋唯一的合法繼承人，有買賣、處理該房屋的一切權(quán)力，必須為法律允許后，應(yīng)有法律文件（公證書） ，協(xié)議方可生效?！钡f斌并非是該房屋唯一合法繼承人，沒有買賣、處理該房屋的權(quán)力，更沒有公證書，故不被法律所允許。
（七）在一審法官與繼承人韋祥關(guān)于其放棄繼承權(quán)證明談話筆錄中載明“該證明是我寫的，但此證明已作廢，我現(xiàn)在不認(rèn)可了；這是我母親的房屋，三個(gè)子女均有繼承權(quán)?！崩^承人韋萍在二審?fù)ブ嗅槍?duì)文琳主張韋萍放棄繼承的說明，指出自己從未寫過該說明并提出從未放棄其繼承權(quán)，同時(shí)申請(qǐng)筆跡鑒定。
依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為”之規(guī)定，涉案房屋買賣屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。該涉案房屋買賣違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”之規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定該案涉房屋買賣協(xié)議無效。而一審判決卻認(rèn)定該案涉房屋買賣協(xié)議有效，違反上述法律規(guī)定，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
二、一審判決認(rèn)定了文琳向法庭出示的40.8萬元的購房款，同時(shí)又認(rèn)定了韋斌10.3萬元的收條，兩者相加即51.1萬元，超過案涉房屋買賣協(xié)議中45.8萬元的購房款，自相矛盾、虛假不實(shí)。但一審判決仍以該不真實(shí)的借條抵付文琳的購房款，沒有任何證據(jù)支持，不存在互相抵付問題，且引用的《中華人民共和國民法典》第五百六十八條明顯適用法律錯(cuò)誤。
（一）案涉房屋《換房協(xié)議》是2014年11月所簽訂的，文琳將其65.16平米的房屋置換95.08平米的案涉房屋，換房差價(jià)15.86萬元，但韋斌向文琳出的收條合計(jì)是10.3萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠案涉房屋的換房差價(jià)。
（二）韋斌與文琳簽訂《房屋買賣協(xié)議書》是在2015年7月，協(xié)議約定購房款是45.8萬元，且約定文琳交給韋斌定金25.8萬元，該定金沒有任何證據(jù)證明其已支付。而文琳向法庭出具的銀行卡取現(xiàn)記錄，與該合同的履行沒有因果關(guān)系，與本案無任何關(guān)聯(lián)性。
（三）一審審判過程中，文琳向法庭提交的借款人韋斌借其40.8萬元的借條，未審理該證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，不應(yīng)作為證據(jù)使用。
原因：該借條上借款人韋斌的簽字不是韋斌本人所寫，明顯與韋斌向文琳出具的收條上字跡不符，當(dāng)事人多次向法庭提出異議，但一審法院并未審查該證據(jù)的真實(shí)性，也未對(duì)該證據(jù)上借款人韋斌的筆跡進(jìn)行鑒定，對(duì)該異議只字未提，遺漏了對(duì)該起證據(jù)虛假性的確認(rèn)。
（四）一審法院適用《中華人民共和國民法典》第五百六十八條“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的到期債務(wù)抵銷；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定不得抵銷的除外。當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。抵銷不得附條件或者附期限?！泵黠@適用法律錯(cuò)誤。
原因：文琳沒有任何一張向韋斌轉(zhuǎn)賬40.8萬元的借款證據(jù)，僅向法庭出示了韋斌10.3萬元的收條，法院即認(rèn)定韋斌40.8萬元的借條及10.3萬元的收條是真實(shí)可信的，兩項(xiàng)相加51.1萬元明顯高于買賣合同中約定房款45.8萬元，自相矛盾、虛假不實(shí)。
而一審判決以該互相矛盾的證據(jù)相互抵付，沒有任何證據(jù)支持，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。故，不存在一審判決中認(rèn)定的“互負(fù)債務(wù)”問題。
三、一審判決將韋祥、韋萍、韋斌繼承韋德的遺產(chǎn)作為劉媛的遺產(chǎn)進(jìn)行審理；對(duì)文琳提供的40.8萬元借條的真實(shí)性不予審理，且未進(jìn)行司法鑒定，違反法定程序；案涉房屋買賣是物權(quán)，借條是債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，該起房屋買賣協(xié)議無效，債權(quán)又無證據(jù)支持，故物權(quán)與債權(quán)抵付是違反法定程序的。
（一）案涉房屋有韋祥、韋萍、韋斌三位繼承人各繼承韋德11.885平方米的遺產(chǎn)，故該財(cái)產(chǎn)屬三人所有，而不是劉媛一人之遺產(chǎn)。而一審判決卻將韋祥、韋萍、韋斌的財(cái)產(chǎn)作為劉媛遺產(chǎn)審理，違反法定程序。
（二）文琳向法庭出示的40.8萬元的借條并非韋斌本人簽字，在當(dāng)事人多次提出質(zhì)疑之下，一審法院未予審理，判決書中只字未提，遺漏審理該主要證據(jù)，違反法定程序。
（三）文琳向法庭出示的40.8萬元的借條，并未向法庭出示其向韋斌支付該筆款項(xiàng)的任何憑據(jù)，一審法院亦未審查其真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，未進(jìn)行司法鑒定，反而以該借條抵付購房款，違反法定程序。
（四）本案案涉房屋系物權(quán)，而借款系債權(quán)。物權(quán)的買賣違反法律規(guī)定，是無效的；而債權(quán)又沒有證據(jù)支持，一審判決認(rèn)定二者相互抵付，沒有任何事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，違反法定程序。
綜上所述，希望該起案件能夠公開、公平、公正的判決，切實(shí)維護(hù)公民的合法權(quán)益不受侵害。國徽熠熠，法槌聲聲，讓秉公執(zhí)法、依法為民的旗幟高高飄揚(yáng)于三秦大地。（文中人物均系化名 來源：法商前沿）
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