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K101項目實拍圖

K101是誰？

換到一個月前，聽說過這一約87畝純商業(yè)項目的人并不多。但進(jìn)入4月，但凡加有中介微信，就會看到他們對這一項目的推薦。就連發(fā)哥進(jìn)入的某購房群，話題都從原來的主題“老破小”變?yōu)榱薑101。

無可否認(rèn)，單從中介們的介紹來看，“二八板塊”、“總價32萬”、“租金2000”、“回報率約7%”，每一個關(guān)鍵詞放在當(dāng)下市場都不乏流量，而低總價、高回報更是觸動了不少人的“投資神經(jīng)”。根據(jù)中介們發(fā)布的信息，K101于近期開盤，4天時間便銷售了200余套商業(yè)性質(zhì)的Loft。

是誰買走了K101？其投資回報率，真有中介們所說的那么“香”嗎？

建面約24-34㎡，30萬元起

二八板塊“最后的溫柔”？

“香”，有它的主觀原因。比如，開發(fā)商給與的高傭金對中介的刺激和帶動。參考市面上同類型產(chǎn)品的傭金，不少都已達(dá)到7%。

K101項目售樓部實拍圖

“香”，也有它的客觀理由。首先是地段上。從普適性的購買邏輯來說，買公寓最重要的是看地段。K101位于東中環(huán)、距離地鐵7號線和在建中的地鐵17號線2期二仙橋站約350米，屬步行可達(dá)的范圍。同時，被紅倉完美文創(chuàng)公園、二仙橋公園和東郊記憶藝術(shù)區(qū)環(huán)繞，二八板塊目前近9成的住宅都集中在周邊2公里范圍內(nèi)。

項目旁的二仙橋公園

根據(jù)七普數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2020年二仙橋街道人口就超過13萬，一旦加上板塊內(nèi)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)帶來的年輕人，以及鄰近的跳蹬河街道和府青路街道，其能覆蓋的人口范圍將接近20萬，這就催生了商業(yè)投資的需求。

其次是價格的“誘惑”。從當(dāng)前二八板塊的新房來看，總價350-400萬已是住宅“最后的溫柔”。而K101現(xiàn)場的置業(yè)顧問介紹，其推出的Loft為4梯27戶，建面約24-34㎡，層高4.2米，預(yù)計2026年9月交付，清水總價約30-46萬元。即便選擇開發(fā)商提供的精裝，也只需再付4.3-5.6萬元。

K101項目樣板間實拍圖

換句話說，買下K101精裝Loft的門檻約在35萬元以內(nèi)——對比購買板塊內(nèi)的住宅，總價基本只有1/10的水平。以目前的貸款政策計算，首付只用17.5萬，月供1788元。

以上兩方面的因素，就為項目帶來了不少的客戶。一位為項目帶客的中介就表示，K101的客戶絕大多數(shù)都屬于以下兩類：

一類是年輕人用來自住過渡；另一類則是在二八板塊內(nèi)的住宅業(yè)主，買來投資。

7%的投資回報率，或并不容易

發(fā)哥前往K101售樓部當(dāng)天，是一個普通的工作日，但現(xiàn)場仍有數(shù)十組客戶。那么，這一項目究竟是否值得入手？作出決定前，不妨先理性看待以下兩個問題：

一、投資回報或很難達(dá)到預(yù)期

作為商業(yè)類投資產(chǎn)品，投資回報來自兩方面：出租或轉(zhuǎn)手。從當(dāng)下公寓市場的成交來看，要想二次轉(zhuǎn)手，且賣出好價格的難度極大。對于業(yè)主而言，買下公寓的那一刻就要做好長期出租的心理準(zhǔn)備。

出租方面，7%的投資回報率，是開發(fā)和中介們在銷售說辭中頻繁強(qiáng)調(diào)的點(diǎn)。但從貝殼找房APP上的數(shù)據(jù)來看，距離項目最近的碧桂園中環(huán)薈和泰博理想城，建面約40㎡的Soho月租金約在1800-2000元/㎡；稍遠(yuǎn)的萬科·天薈和龍湖·梵城Loft租金分別約為2000-2500元/月，2800-3200元/月。

K101項目樣板間實拍圖

若以K101方面給出的2000元/月租金估算，算上裝修成本后年回報率約在6.8%左右。但需要注意一個問題，僅K101項目就有超2400戶公寓，周邊3公里左右范圍更是超過了3000套，甚至更多。體量之大，便帶來了空置的可能性。因此，在算投資回報時，需扣除空置期的部分，這樣以來，7%的投資回報率或更多地停留在“理論層面”。

二、商業(yè)兌現(xiàn)度將考驗開發(fā)商能力

了解過該K101的人會記得，項目所在地塊于2019年5月出讓。當(dāng)時，合信分別以3056元/㎡、3279元/㎡的樓面價，拿下共計約143畝的商業(yè)地塊。此后久無動靜，直到2021年10月才取得施工許可證。

同時，還將該項目20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了中鐵信托，但也并未改變其開發(fā)進(jìn)度緩慢的問題。此后，由于地鐵17號線二仙橋站點(diǎn)問題，A地塊被開發(fā)商合信退掉，只剩下現(xiàn)在的B1、B1地塊，項目也縮水為87畝。

這一小插曲再次拖延了項目建設(shè)進(jìn)度。直到今年3月，K101才舉行了商業(yè)品牌簽約儀式。根據(jù)當(dāng)天發(fā)布會上公開的信息，K101項目總投資約30億元，總建筑面積約27萬㎡，涵蓋K101 PANDA PARK熱帶雨林購物中心、K101國際中心甲級寫字樓、精品酒店、紅石藝術(shù)中心、潮玩美食街和LOFT六大業(yè)態(tài)。

其中，K101 PANDA PARK熱帶雨林購物公園是國內(nèi)首個“秀場+公園+購物”沉浸體驗式非標(biāo)商業(yè)。

體量之大，又要求開發(fā)商全部自持，這就加大了商業(yè)兌現(xiàn)的難度。從合信的履歷來看，并沒有大型商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗，就在不遠(yuǎn)處的龍?zhí)端掳鍓K，就有合信打造的上古天地，定位社區(qū)商業(yè)，但要把更具難度的K101高還原度兌現(xiàn)，就極度考驗開發(fā)商的能力。

K101項目周邊實拍圖

且從成華區(qū)當(dāng)前的商業(yè)現(xiàn)狀來看，僅東二環(huán)就有成熟的萬象城商圈和杉板橋商圈，吸附了城東大部分的消費(fèi)人群，也就為K101的后期運(yùn)營提出了更高的要求。從開發(fā)商公布的時間節(jié)點(diǎn)來看，購物中心將于2027年開業(yè)。

因此，如何與“國際杉”、萬象城搶客，成為K101項目后期運(yùn)營的成敗關(guān)鍵。這對于客戶而言，也決定著投資回報的兌現(xiàn)水平。低門檻，能否換來高回報，將有待市場驗證。

哪些人適合買公寓？

那么，哪些人適合購買K101，哪些人又應(yīng)該避而遠(yuǎn)之？

一、準(zhǔn)備用來過渡的自住客戶，應(yīng)謹(jǐn)慎。眼前的低首付確實帶來了上車主城區(qū)的機(jī)會，但未來居住的舒適度很難與住宅相提并論，生活成本更高，相比住宅流動性較差。這對于現(xiàn)階段預(yù)算本就不充裕的群體而言，并不是明智的決定，甚至?xí)绊懞罄m(xù)改善的時間和資金準(zhǔn)備。從自住角度出發(fā)，住宅永遠(yuǎn)優(yōu)先于公寓。尤其成都近期推出了保障性住房，給到剛需客戶新的選擇。

二、老年客戶，應(yīng)謹(jǐn)慎。在公寓類項目過往的成交中，不乏一些老年客戶，他們希望能夠通過購買房產(chǎn)為孫輩提供長期物質(zhì)保障。但從區(qū)域的租金水平和較大的公寓存量來看，要做好收益不及預(yù)期的心理準(zhǔn)備。并且，商業(yè)類物業(yè)的投資是一場持久戰(zhàn)，后期轉(zhuǎn)讓成本也較高。

三、公寓終究為商業(yè)性質(zhì)，它更適合于有經(jīng)營需求，以及作為投資補(bǔ)充的客戶，即公寓租金只能成為你眾多投資收益中的一項，而非全部。同時，選擇公寓時應(yīng)首選核心地段、高流動性的項目。一個直觀的評判標(biāo)準(zhǔn)是，區(qū)域住宅基本斷供，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚。