這兩年的樓市，大趨勢(shì)基本上已經(jīng)確定，每年幾百個(gè)利好落地效果依舊不理想。房企們的日子也不好熬，甚至曾經(jīng)曾經(jīng)活躍的房企，大概率也要“去地產(chǎn)化”，要么改行、要么縮小規(guī)模，
都知道，房子走上行周期的那幾年，房企只要能拿到地，隨便開(kāi)發(fā)一下，都能賺的盆滿缽滿，所以不少國(guó)企央企也忍不住進(jìn)去分一杯羹。但是，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期后，甚至頭部房企也陷入了困境，包括央企的地產(chǎn)投資也未能幸免，這種退地產(chǎn)化也是意料中的。
比如，時(shí)代周報(bào)消息：央企中交建旗下的地產(chǎn)公司——中交地產(chǎn)，2024年，中交地產(chǎn)營(yíng)收同比下降44.59%，凈利潤(rùn)-51.79億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)-35.79億元。另一家央企宣布擬退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，兩年共虧損70億元。
國(guó)央企還可以剝離房地產(chǎn)行業(yè)，但是對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)呢，他們就沒(méi)那么幸運(yùn)了，只能遺憾“離場(chǎng)”。面對(duì)這樣一個(gè)環(huán)境，很多人擔(dān)憂，明年究竟要不要買房呢？
相信聽(tīng)說(shuō)了最近市場(chǎng)銷量大漲的人，已經(jīng)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)了，然而，有三大“壞消息”，或許給我們未來(lái)埋下隱患，大家一定要提前知曉。
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第一個(gè)“壞消息”：房?jī)r(jià)波動(dòng)和市場(chǎng)不確定性較大
房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)不是一成不變的，政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、人口結(jié)構(gòu)變化等等，這些都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生很大的影響。
2024年下半年以來(lái)，雖然一線城市銷售持續(xù)回暖，但是總的2024年的情況卻不比預(yù)期好，比如2024年全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售額分別下降了12.9%和17.1%，這顯示出市場(chǎng)整體需求依舊在減少。
雖然政策層面在積極促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，但未來(lái)里面的房?jī)r(jià)波動(dòng)依舊存在較大的不確定性。如果今明兩年買房，到2028年，房?jī)r(jià)可能下跌，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值縮水。
尤其是那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口持續(xù)流出的三四線，房?jī)r(jià)下行壓力依舊很大，即使政策措施能讓短期回暖，但長(zhǎng)期依舊存在較大的貶值風(fēng)險(xiǎn)。而一旦價(jià)格繼續(xù)下行，到那時(shí)不論是置換還是通過(guò)房產(chǎn)抵押獲取資金，都會(huì)面臨困難。
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第二個(gè)“壞消息”：持有成本越來(lái)越貴
一方面，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)等等各項(xiàng)基本生活費(fèi)用將逐年上漲，對(duì)于手上有多套房的家庭，以及購(gòu)買高價(jià)房產(chǎn)者，這筆費(fèi)用累積下來(lái)，也是不小的開(kāi)支。
另一方面，房產(chǎn)稅漸行漸近，這兩年有關(guān)于房產(chǎn)稅的討論越來(lái)越多，試點(diǎn)擴(kuò)大到全面落地已然大勢(shì)所趨，屆時(shí)持有房產(chǎn)的成本將大幅增加。
如果今明兩年買房，到2030年正好趕上房產(chǎn)稅全面落地，那么每年都要面臨房產(chǎn)稅費(fèi)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。屆時(shí)，投資者面臨的是：持房成本大幅增加，租房收益因市場(chǎng)供需失衡導(dǎo)致租金難以上升，房產(chǎn)投資回報(bào)率將進(jìn)一步降低；而對(duì)于剛需家庭，也會(huì)因?yàn)樯畛杀镜纳仙绊懮钯|(zhì)量。
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第三個(gè)“壞消息”：房屋質(zhì)量與后續(xù)維護(hù)問(wèn)題。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期的打開(kāi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力加劇，不少企業(yè)也面臨較大的資金壓力，這種背景下，房屋質(zhì)量問(wèn)題不容忽視。有的開(kāi)發(fā)商為了控制成本，可能存在施工采取劣質(zhì)材料、甚至偷工減料…房屋的安全隱患令人堪憂，比如墻體裂縫、隔音效果差、漏水等等，這些問(wèn)題一開(kāi)始感受不到，但隨著時(shí)間的推移，問(wèn)題就會(huì)一個(gè)一個(gè)暴露出來(lái)，給買家的生活帶來(lái)極大的困擾。
另外，房屋后續(xù)的維護(hù)成本也是不容忽視的，買入房子以后，從2025-2030年，還要面臨房屋的日常維護(hù)，如水電維修、墻面翻新、小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)等都需要費(fèi)用支出。尤其是如果小區(qū)物業(yè)質(zhì)價(jià)不符，不作為，房屋及居住環(huán)境的維護(hù)狀況將更差，進(jìn)一步降低居住體驗(yàn)，同時(shí)也影響房產(chǎn)在二手市場(chǎng)的價(jià)值。
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今年兩年，買房的門檻越來(lái)越低，優(yōu)惠也更加誘人，這兩年進(jìn)場(chǎng)，看似抓住了機(jī)遇，到長(zhǎng)遠(yuǎn)到2028年來(lái)看，上述三個(gè)“壞消息”帶來(lái)的隱患不容小覷。所以，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金為王更為明智。如果確實(shí)有自住需求，一定要貨比三家，選擇適合自己需求和符合自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的好房子。
如果你還幻想通過(guò)投資房子獲得豐厚的利潤(rùn)，除非你有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和更為專業(yè)的知識(shí)儲(chǔ)備，否則勸你打消這個(gè)念頭。
至于大開(kāi)發(fā)，原來(lái)那種求數(shù)量多的玩法以后行不通了，唯有將產(chǎn)品打磨好，樹(shù)立自己良好的口碑，才能在這個(gè)賽道走的更久、更遠(yuǎn)。
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