2025年“好房子”建設(shè)浪潮席卷全國(guó)，其中以空中庭院、垂直綠化為標(biāo)志的第四代住宅站上風(fēng)口之上，成為了改善市場(chǎng)的標(biāo)配。然而，當(dāng)這股風(fēng)潮涌入沈陽(yáng)，零下25℃的極寒天氣、年均5個(gè)月的供暖周期、以及老工業(yè)城市特有的生活慣性，能否真正的適應(yīng)這一居住體驗(yàn)的改變？
比如，冬天庭院綠植怎么活、外墻保溫會(huì)不會(huì)打折等等，這些看似瑣碎的問題，恰恰暴露出第四代住宅與東北城市適配性仍然存在著。當(dāng)南方開發(fā)商追求把森林搬進(jìn)高樓、把別墅樓房化時(shí)，沈陽(yáng)的住宅創(chuàng)新或許更需要思考的是如何把集中供暖、墻體防凍、公共空間冬季活化等地域性剛需，轉(zhuǎn)化為新一代產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
本期【棟見2025】我們邀請(qǐng)到了，中國(guó)綠發(fā)沈陽(yáng)公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王敬偉先生，與我們共同探討剖析第四代住宅對(duì)沈陽(yáng)樓市的真實(shí)沖擊，東北的第四代住宅究竟是激活改善需求的密鑰，還是“水土不服”的概念，當(dāng)產(chǎn)品創(chuàng)新遭遇氣候與成本的雙重拷問，沈陽(yáng)改善住宅的轉(zhuǎn)變之路，該怎樣走下去。
盡管當(dāng)前沈陽(yáng)市場(chǎng)上真正的第四代住宅仍處于“概念”期，但不能否認(rèn)的是，它展現(xiàn)出的居住范式革新已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響。
第四代住宅所承載的功能性、附加值、舒適度等多核升級(jí)，不僅讓房企重構(gòu)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、向更好的產(chǎn)品看齊，也正在重塑購(gòu)房者對(duì)" 值得關(guān)注的是，第四代住宅的橫空出世，也將對(duì)既有的新房、二手房造成一定的沖擊，比如那些缺乏科技配置、綠色認(rèn)證、高品質(zhì)設(shè)計(jì)理念的存量住宅，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力一定會(huì)受到一些影響，畢竟從目前來看，購(gòu)房者對(duì)于四代宅還是比較看好的，市場(chǎng)也會(huì)向"真金白銀為品質(zhì)溢價(jià)買單"的新階段邁進(jìn)。 對(duì)于沈陽(yáng)來說，我認(rèn)為與其執(zhí)著于嫁接南方的第四代住宅概念，不如回歸優(yōu)居好房的本質(zhì)命題。而我們需要的好房子需要具備哪些特性呢？ 我們先聚焦房子本身，在與銷售團(tuán)隊(duì)溝通的過程中我發(fā)現(xiàn)，采光仍然是沈陽(yáng)購(gòu)房者關(guān)注的第一因素，即便在低密改善型項(xiàng)目中，"全屋無暗角"的采光訴求仍是多數(shù)家庭關(guān)注的核心，尤其在現(xiàn)在好房子越來越多、容積率不斷降低的環(huán)境之下，我們需要清醒認(rèn)識(shí)到，任何建筑形態(tài)的創(chuàng)新若以犧牲光照為代價(jià)，都將面臨市場(chǎng)最直接的否定。 其次，就是跟氣候關(guān)聯(lián)最強(qiáng)的保溫問題，雖然當(dāng)下產(chǎn)品已經(jīng)非常成熟，保溫措施也相對(duì)成熟，但是很多購(gòu)房者還會(huì)有一個(gè)“執(zhí)念”，不選“把山”的戶型，所以對(duì)于開發(fā)商來講，一定要將外墻保溫措施、地暖保溫板密度做到一定的標(biāo)準(zhǔn)。我們魯能公館就會(huì)采用更高級(jí)的防火巖棉替代傳統(tǒng)保溫材料，雖然帶來約20%的成本增幅，但實(shí)現(xiàn)了防火性能與保溫效能的同步提升。 在施工工藝層面，保溫板錨固釘密度也更高，這樣也能有效降低極端溫差下的空鼓脫落風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)飾面系統(tǒng)同步升級(jí)為四道涂層工藝這種系統(tǒng)性技術(shù)迭代，其帶來的長(zhǎng)期節(jié)能收益也可抵消初期成本增加。 還有就是隔音問題，比如選用高精砌塊并且在每個(gè)隔層加裝隔音地墊，最大程度的降低噪音問題，而這些隱蔽工程的升級(jí)，往往比華麗的裝修更能在長(zhǎng)居體驗(yàn)中建立口碑。 再就是，今年的好房子規(guī)范出臺(tái)后，“綠色低碳”也成為了重頭戲，著重推廣節(jié)能材料和技術(shù)，這種從"節(jié)能建筑"向"近零能耗建筑"的躍遷，也正在重新定義東北住宅的價(jià)值評(píng)估體系。 但真正讓硬件價(jià)值持續(xù)生長(zhǎng)的，是貫穿居住全周期的服務(wù)升級(jí)。 我認(rèn)為公共空間要大，綜觀全國(guó)的改善性產(chǎn)品，都會(huì)在公共空間或者是共享空間上下足功夫，以此來提升居住的舒適度。同時(shí)，社區(qū)內(nèi)的配套也要完善，比如我們打造的熱力運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、童夢(mèng)樂園、共享會(huì)客廳、逐光跑道等全齡空間，這種基于東北氣候特征與居住習(xí)慣的本土化改良，不用一味的追求高大上，但是一定要與業(yè)主的需求緊密結(jié)合，才能讓項(xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)從物理容器到生活載體的進(jìn)化，這也恰恰能夠勾勒出沈陽(yáng)版"好房子"的清晰輪廓。 更為重要的是服務(wù)體系的"長(zhǎng)效價(jià)值"，因?yàn)榉?wù)相較于一些硬件配套來說，在業(yè)主長(zhǎng)久的居住過程中，起到的作用也更大一些，因此未來物業(yè)服務(wù)水平的提升和改革，也將成為房地產(chǎn)升級(jí)的重要一環(huán)。 公館也為沈陽(yáng)購(gòu)房者給出了系統(tǒng)性的回應(yīng)。 魯能公館擇址東北大馬路與城市環(huán)線黃金交匯點(diǎn)，以雙地鐵動(dòng)脈為經(jīng)緯，編織出15分鐘直抵中街、龍之夢(mèng)、皇姑萬象匯三大商圈的活力網(wǎng)絡(luò)，更將尚品東林學(xué)校的九年一貫制優(yōu)質(zhì)教育配套納入生活半徑，這絕不是簡(jiǎn)單的區(qū)位優(yōu)勢(shì)疊加，而是對(duì)城市優(yōu)質(zhì)資源的有機(jī)整合。 此外，項(xiàng)目通過引入智能設(shè)施，豐富人性化細(xì)節(jié)，如園區(qū)直飲水、室外USB插座、移動(dòng)座椅等設(shè)施，AI警戒系統(tǒng)、天使之眼等安防設(shè)備，云對(duì)講、開門自動(dòng)呼梯系統(tǒng)以及地下配備一氧化碳檢測(cè)及處理系統(tǒng)，以智慧科技助力時(shí)代所需。 這些升級(jí)配套，讓魯能公館與好房子“安全、舒適、綠色、智慧”四大核心標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)了完美契合。 在此次房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的"產(chǎn)品力革命"中，政策引導(dǎo)與市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的雙輪效應(yīng)，正在催生全維度的品質(zhì)躍升，從健康住宅的科技賦能到智慧社區(qū)的場(chǎng)景營(yíng)造，從綠色建筑的可持續(xù)理念到人文關(guān)懷的細(xì)節(jié)打磨，產(chǎn)品升級(jí)的浪潮已滲透至規(guī)劃、建造、服務(wù)的全生命周期當(dāng)中。 而中國(guó)綠發(fā)也將始終與沈陽(yáng)同頻共振，在時(shí)代浪潮中執(zhí)匠心之筆，續(xù)寫"好房子"與城市共生長(zhǎng)的時(shí)代新篇。
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