最近，各大房企年報陸陸續(xù)續(xù)發(fā)布，從房企年報披露中，可以看到長租公寓在房地產(chǎn)集團業(yè)務(wù)中的地位越來越重要，而房企系作為長租公寓的規(guī)模頭部企業(yè)，它們的業(yè)績表現(xiàn)奠定了整個住房租賃行業(yè)發(fā)展的基調(diào)。龍湖冠寓作為規(guī)模TOP2企業(yè)，2024年交出一份耀眼的成績單。
1、冠寓2024年租金收入增長4%，業(yè)績亮眼
2024年，龍湖的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)了顯著增長，經(jīng)營性收入高達267.1億元，同比大幅增長7.4%，創(chuàng)下了歷史新高。龍湖集團的經(jīng)營性業(yè)務(wù)主要包括商業(yè)投資和資產(chǎn)管理兩個重資產(chǎn)運營賽道，以及物業(yè)管理和智慧營造兩個輕資產(chǎn)服務(wù)賽道。
“冠寓”隸屬資產(chǎn)管理賽道，龍湖集團資管業(yè)務(wù)包括長租公寓、服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院及健康養(yǎng)老六大業(yè)務(wù)單元。2024年，龍湖資產(chǎn)管理整體收入為31.8億元，其中“冠寓”租金收入26.5億元，較去年同期增長了4%，貢獻占比高達83%，為集團帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流和可觀的利潤貢獻，冠寓已經(jīng)成為??龍湖資產(chǎn)管理航道的重要支柱。
開業(yè)規(guī)模上，冠寓2024年底累計已開業(yè)12.4萬間房源，從2017年成立以來，冠寓開業(yè)房源數(shù)量從1.5萬間到12.4萬間規(guī)模增長了8倍，通過精耕產(chǎn)品和服務(wù)不斷升級租住體驗，整體出租率保持在95.3%的高位區(qū)間。
數(shù)據(jù)來源：wind、企業(yè)公告
2、冠寓拓房規(guī)模放緩，提質(zhì)增效顯著
自2021年冠寓實現(xiàn)首年盈利，隨后開業(yè)新增規(guī)模增速明顯放緩。2024年凈新增開業(yè)數(shù)量為1000間，增長率為0.81%，但是2024年租金增長率為3.92%，遠大于開業(yè)房源增幅，說明冠寓整體房屋質(zhì)效在提升，比如2024年冠寓平均單間房屋租金是1780元/月，2023年這一數(shù)字是1727元/月，同比上漲3%。在規(guī)模房企中也遙遙領(lǐng)先，對比泊寓2024年平均單間房屋租金是1613元/月，兩者單間均價相差達167元/間/月，疊加乘數(shù)效應(yīng)，泊寓按照這樣的價格整年租金將多增收5億。
數(shù)據(jù)來源：wind、企業(yè)公告
房源新增放緩，租金收入?yún)s上漲，說明冠寓對新增及存量房源上進行了戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)向，如關(guān)停部分虧損門店，削減支出；利用運營管理上的優(yōu)勢，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上的開拓，2024年冠寓通過存量物業(yè)改造新增的保租房占比高達73%，有效降低資本投入風(fēng)險；對持有的資產(chǎn)進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，維持一定的資產(chǎn)規(guī)模、優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量等等。
3、冠寓目前沒有通過REITs方式融資
在當(dāng)前REITs市場火熱、眾多企業(yè)紛紛尋求通過REITs實現(xiàn)資產(chǎn)證券化和退出的背景下，如泊寓、瓴寓國際都啟動了REITs或Pre-REITs的資產(chǎn)證券化道路。2025年2月，萬科聯(lián)手多家險資設(shè)立16億元PRE-REITs住房租賃基金，2025年2月，中信金石與瓴寓國際聯(lián)合設(shè)立租賃住房Pre-REITs基金。同時，泊寓REIT已處于申報階段，得到了相關(guān)部門的回復(fù)。但是，冠寓目前沒有通過REITs的方式融資。
冠寓自2017年發(fā)行專項公募債券和2018年引入兩家外資基金開發(fā)長租公寓后，龍湖并沒有下一步的動作。至于為何不發(fā)行REITs？冠寓的行事風(fēng)格要從龍湖集團的整體背景中去找，當(dāng)房地產(chǎn)市場不停被地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)大規(guī)模貸款所拖累，龍湖沖破不確定性的“三板斧”就是“簡單的”“努力不躺平、優(yōu)先債務(wù)安全、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)”，2024年用全航道的正向現(xiàn)金流去降低負債總額，用長周期經(jīng)營性物業(yè)貸款去替換3-5年的信用債融資。2024年龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸凈增了299億元，成功將信用債占比從高峰期的55%壓降至17%，這也就是說含冠寓在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)本身具有強大的融資潛力，對發(fā)行REITs的需求并不急迫。這一態(tài)度冠寓的高管也曾公開表示過，龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示，“龍湖集團本身可以融到更大規(guī)模、成本更低廉的資金，冠寓沒有必要采用這種融資方式”。
同策研究院制表
4、冠寓與龍湖的生態(tài)協(xié)同體系更具價值潛力
冠寓的價值不僅體現(xiàn)在其自身的盈利上，更在于它與龍湖生態(tài)的深度融合。龍湖通過多元業(yè)態(tài)的協(xié)同創(chuàng)新，構(gòu)建了獨特的生態(tài)系統(tǒng)。比龍湖憑借對Z世代需求升級的精準洞察推出了更年輕的“歡肆”產(chǎn)品線，“歡肆”作為創(chuàng)新混合空間融合了品質(zhì)公寓+活力街區(qū)等業(yè)態(tài)。以合肥歡肆項目為例，歡肆商業(yè)為冠寓租戶提供涵蓋休閑娛樂、健身社交等全維度生活場景，而冠寓則為商業(yè)輸送穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的客源。這種"需求共生、流量互哺"的運營模式，不僅提升了商業(yè)坪效，更打造出極具韌性的小型生態(tài)閉環(huán)。
最后，龍湖穩(wěn)健的風(fēng)格延續(xù)到各個子品牌業(yè)務(wù)中，冠寓在突破5萬間、10萬間的規(guī)模優(yōu)勢后，穩(wěn)扎穩(wěn)打，與其他生態(tài)深度融合，互為補益，保持健康高質(zhì)量發(fā)展，未來發(fā)展也會更加堅實。正如龍湖陳序平所說，過去幾年龍湖集團沒有被動地因為償債甩賣核心資產(chǎn)，核心資產(chǎn)一個都沒有動，長租公寓還在發(fā)展。在地產(chǎn)企業(yè)遍地雞毛的情況下，這段話才顯的樸實、有力。
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