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案件梳理
當事人關系
林浩：買受人（原告）
乙公司：出賣人（被告）
甲公司：居間方
涉案房屋情況
一號房屋：位于北京市通州區(qū)合同總價163 萬元
關鍵事實
合同簽訂與履行：
2023 年 10 月 27 日，林浩與乙公司在甲公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定：
林浩分三期支付房款（定金5 萬元、首期 70 萬元、剩余 88 萬元）；
乙公司應在2023 年 11 月 20 日前完成房屋解押，確保過戶。
林浩按約支付定金5 萬元、首期房款 70 萬元，并向甲公司支付中介費 16,300 元。
違約事實：
乙公司未在約定期限內(nèi)完成解押，且明確表示不再出售房屋；
乙公司僅退還房款70 萬元及部分定金 33,700 元，剩余定金 16,300 元、中介費及違約金未支付。
原告損失主張：
為履行合同提前支取100 萬元定期存款、借款 20 萬元，要求賠償定金、中介費及違約金共計 226,600 元。
爭議焦點
被告是否構(gòu)成根本違約：
乙未按約定解押房屋并拒絕出售，是否屬于《民法典》規(guī)定的違約行為？
違約責任的承擔方式：
原告能否同時主張定金罰則、違約金及中介費？
違約金計算基數(shù)應為全部房款還是已付房款？
案件分析
一、合同效力與違約認定
合同有效性：雙方簽訂的房屋買賣合同及補充協(xié)議系真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效（《民法典》第465 條）。
根本違約的認定：乙公司未按期解押房屋且拒絕出售，導致合同目的無法實現(xiàn)，構(gòu)成根本違約（《民法典》第563 條）。
二、違約責任的法律適用
定金與違約金的競合：
根據(jù)《民法典》第588 條，當事人只能選擇適用定金或違約金條款。原告經(jīng)釋明后選擇違約金，法院予以支持。
剩余定金16,300 元性質(zhì)為未退還的合同款項，被告需返還（非定金罰則范疇）。
違約金計算標準：
補充協(xié)議約定“房屋總價款 20% 的違約金”，原告自愿按已付房款 70 萬元為基數(shù)主張 14 萬元（低于法定上限），符合意思自治原則。
中介費的承擔：
補充協(xié)議明確約定“違約方承擔居間費用”，甲公司收取的 16,300 元中介費屬于原告實際損失，被告應賠償（《民法典》第 584 條）。
裁判結(jié)果
被告返還剩余定金：乙公司返還林浩剩余定金16,300 元；
支付違約金及中介費：乙公司支付違約金140,000 元、中介費 16,300 元，合計 172,600 元；
駁回其他請求：原告主張的雙倍定金因選擇違約金條款而不予支持。
案件啟示
違約條款的明確性：合同應清晰約定違約金計算方式（如總房款比例），避免因表述模糊引發(fā)爭議。
定金與違約金的選擇：
定金罰則為雙倍返還，違約金需證明損失合理性，當事人可根據(jù)實際損失選擇最優(yōu)救濟途徑。
居間費用的責任歸屬：居間合同與買賣合同可約定違約方承擔中介費用，降低守約方損失。
損失舉證的重要性：提前支取存款、借款等間接損失需提供證據(jù)（如銀行憑證、借條），否則可能無法獲賠。
本案明確了房屋買賣中根本違約的認定及違約責任的適用規(guī)則，對同類糾紛具有參考意義。
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