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為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。

案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

林浩（買(mǎi)受人）與乙公司（某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)辦公用房。

涉案房屋情況

A 座房屋：位于大興區(qū)，規(guī)劃用途為辦公，建筑面積 61.61 平方米，總價(jià)款 333.0821 萬(wàn)元。

關(guān)鍵事實(shí)

合同約定：

交房時(shí)間：2019 年 8 月 30 日前；

辦證期限：交房后720 日內(nèi)（即 2021 年 8 月 19 日前），買(mǎi)受人需交清稅費(fèi)及資料，出賣(mài)人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

逾期辦證責(zé)任：未退房則自逾期之日起按日萬(wàn)分之一支付違約金。

履行情況：

林浩于2019 年 8 月 23 日付清房款 334.5825 萬(wàn)元，房屋如期交付；

因乙公司原因，截至2024 年起訴時(shí)，房屋仍不具備辦證條件，林浩未取得產(chǎn)權(quán)證。

訴訟請(qǐng)求：

原訴求：要求乙公司協(xié)助辦證并支付逾期違約金31.4507 萬(wàn)元；

被告答辯（書(shū)面）

未委托代辦產(chǎn)權(quán)，無(wú)協(xié)助義務(wù)；

林浩未支付契稅等費(fèi)用，違約系買(mǎi)受人原因；

新冠疫情屬不可抗力，應(yīng)免除部分責(zé)任；

林浩未采取措施防止損失擴(kuò)大，擴(kuò)大部分自負(fù)；

無(wú)實(shí)際損失，違約金過(guò)高。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

乙公司是否負(fù)有協(xié)助辦證義務(wù)？

逾期辦證違約金的責(zé)任認(rèn)定及數(shù)額計(jì)算是否符合法律規(guī)定？

新冠疫情能否作為不可抗力免除或減輕違約責(zé)任？

案件分析

一、合同效力與協(xié)助辦證義務(wù)

合同有效性與義務(wù)來(lái)源：

林浩與乙公司簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議系真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效（《民法典》第143 條）。

補(bǔ)充協(xié)議明確約定“出賣(mài)人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記”，該義務(wù)獨(dú)立于委托代辦關(guān)系，乙公司需確保房屋符合辦證條件，而非僅提供代辦服務(wù)。

義務(wù)履行的舉證責(zé)任：

合同約定辦證前提為“買(mǎi)受人交清稅費(fèi)及資料”，但乙公司未提供證據(jù)證明林浩未履行該義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果（《民事訴訟法》第 67 條）。

乙公司以“未委托代辦” 抗辯不成立，因其核心義務(wù)是促成辦證條件成就，而非僅被動(dòng)配合。

二、逾期辦證的違約責(zé)任認(rèn)定

違約事實(shí)與因果關(guān)系：

辦證期限屆滿(mǎn)日為2021 年 8 月 19 日，乙公司未完成協(xié)助義務(wù)，構(gòu)成違約（《民法典》第 577 條）。

乙公司主張“疫情不可抗力”，但疫情管控期（2020 年 1-4 月）早于辦證期限起始日（2019 年 8 月 30 日交房后 720 日為 2021 年 8 月 19 日），與違約無(wú)直接因果關(guān)系，且未提交證據(jù)證明疫情直接導(dǎo)致辦證延誤，抗辯不成立（《民法典》第 180 條）。

違約金的計(jì)算與調(diào)整：

合同約定按日萬(wàn)分之一計(jì)算違約金，自2021 年 8 月 20 日至 2024 年 3 月 20 日共 942 天，以房款 334.5825 萬(wàn)元為基數(shù)，計(jì)算為 314,507 元，符合約定且未超過(guò)合理范圍。

乙公司以“無(wú)實(shí)際損失” 主張調(diào)整違約金，因違約金兼具補(bǔ)償與懲罰功能，且合同已明確約定計(jì)算方式，除非乙公司舉證證明違約金過(guò)分高于實(shí)際損失，否則法院不予調(diào)整（《民法典》第 585 條）。

防止損失擴(kuò)大的義務(wù)：

乙公司主張林浩未防止損失擴(kuò)大，但辦證義務(wù)主體為乙公司，林浩作為買(mǎi)受人無(wú)主動(dòng)推進(jìn)辦證的義務(wù)，該抗辯缺乏事實(shí)依據(jù)。

三、法律適用與程序問(wèn)題

本案法律事實(shí)持續(xù)至《民法典》施行后，適用民法典規(guī)定（《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第1 條）。

乙公司經(jīng)合法傳喚未到庭，視為放棄抗辯權(quán)利，法院依法缺席審理（《民事訴訟法》第147 條）。

裁判結(jié)果

支持逾期辦證違約金：

乙公司于判決生效后10 日內(nèi)支付林浩逾期辦證違約金 314,507 元。

案件啟示