今年以來，精準(zhǔn)投資、聚焦深耕仍是房企最優(yōu)策略，頭部房企在核心城市補倉積極。
4月22日，成都郫都區(qū)犀浦21畝由四川聯(lián)投以樓面價9250元/㎡成交，成交總價約2.61億元，溢價率33.09%。同一天，杭州推出2宗蕭山區(qū)涉宅地塊，分別位于市北單元和湘湖單元，共攬金約44.73億元，整體平均溢價率63.7%。
今年以來，核心城市土拍不斷升溫，一季度北京、杭州、成都等城市地價屢創(chuàng)新高。4月土拍熱度不減，北京、杭州、成都、蘇州、重慶、南京相繼拍出高溢價地塊。
核心城市土拍升溫傳遞出一個重要信號。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析認為，
地價上限取消后，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企積極競拍，預(yù)計這些項目未來將多開發(fā)為改善型產(chǎn)品，有助于促進改善性住房需求釋放，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。同時也要注意的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于修復(fù)階段，高價拿地可能導(dǎo)致企業(yè)利潤進一步壓縮，若項目去化不及預(yù)期將加大企業(yè)資金壓力，房企投資仍需保持理性。
核心城市土拍升溫
4月22日，成都中心城區(qū)2宗宅地成功出讓，分別為武侯區(qū)機投40畝和郫都區(qū)犀浦21畝，總土地出讓面積40615.7㎡，總規(guī)劃建面70631.56㎡，起始價約8.32億元。犀浦21畝吸引了新綠色置業(yè)、四川聯(lián)投、正黃、邦泰、鑫統(tǒng)領(lǐng)等多家民企參與競價，最終由四川聯(lián)投以樓面價9250元/㎡成交，成交總價約2.61億元，溢價率33.09%。武侯區(qū)機投40畝由武侯資本以樓面價15000元/㎡底價成交，成交總價約6.36億元。
杭州土拍持續(xù)高熱印證房企對核心資產(chǎn)的信心。4月22日，杭州出讓蕭山區(qū)2宗涉宅地塊，成交樓面價均刷新板塊紀(jì)錄，成交總金額約44.73億元，整體平均溢價率達63.7%。其中，蕭山區(qū)北單元地塊經(jīng)過81輪競價，由綠城中國以31.13億元總價摘得，成交樓面價35066元/平方米，單價創(chuàng)板塊新高，溢價率59.39%。而湘湖單元（聞堰北片區(qū)）地塊經(jīng)過115輪競價，被濱江集團以13.6億元總價競得，成交樓面價19306元/平方米，單價創(chuàng)該板塊新高，溢價率74.4%。 此外，4月1日杭州出讓的8宗地中有4宗溢價率超50%。
4月7日，重慶渝北區(qū)新牌坊板塊一宗72畝商住用地經(jīng)過190輪激烈競價,最終由遠達以13.42億元總價競得，溢價率高達39%。4月2日，蘇州成功出讓1宗姑蘇區(qū)低密宅地，該地塊最終由建發(fā)以總價5.31億元競得，成交樓面價26054元/㎡，溢價率23.77%。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析認為，核心城市土拍升溫傳遞出一個重要信號，即隨著限價政策逐步退出，“政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求”的趨勢正在加快形成。同時，也需看到，當(dāng)前市場仍處于調(diào)整階段，房企普遍采取“聚焦高能級城市”的投資策略，這一策略一定程度上導(dǎo)致核心城市土拍競爭加劇，也是一季度多地拍出“地王”的重要原因，而除部分核心城市外，更多城市的土地市場短期仍面臨壓力。
央國企資金優(yōu)勢凸顯
隨著去年四季度核心城市銷售端逐漸好轉(zhuǎn)，2025年以來，土地市場平均溢價率上升明顯，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-4月22個重點城市月度平均溢價率均在20%左右。同時，在核心城市土拍帶動下，土地出讓金同比增長顯著，今年截至4月22日，300城住宅用地出讓金同比增長20.1%。
房企投資聚焦核心城市，央國企資金優(yōu)勢凸顯。CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點30家房企前3月全口徑拿地金額達到1527億元，其中3月單月拿地金額接近823億元，環(huán)比增長6.9%，同比上升153%。中海地產(chǎn)、綠城中國單月拿地超過150億，建發(fā)房產(chǎn)在杭州、成都積極參拍，單月拿地超過90億。
央國企投資“領(lǐng)跑”，華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口拿地銷售比超過0.6，且金額同比漲幅均較大，分別為92%、1768%（因去年同期基數(shù)較低）和183%。另外，越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等地方國企也在北京、成都等一線、核心二線積極補倉，比如建發(fā)房產(chǎn)在3月27日和28日接連在成都和杭州拿下兩塊“地王”。民企濱江集團則繼續(xù)深耕大本營，一季度在杭州拿地金額占比達到94%。
從重點房企布局城市來看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要進駐或深耕城市，根據(jù)中指監(jiān)測，一季度共8家房企拿地金額超百億，其中5家房企拿地最多的城市均為北京，2家房企在杭州拿地居首位，中海、建發(fā)在北京+杭州拿地金額占比分別達76%、65%。當(dāng)然，北京、杭州成為多家房企拿地最高的城市也與一季度兩地加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)有關(guān)，一季度，北京、杭州住宅用地出讓金分別為569、596億元，同比分別增長45.3%、149.5%。
從投資策略來看，綠城在業(yè)績發(fā)布會上提到要著力投資精準(zhǔn)，穩(wěn)固發(fā)展底盤；龍湖繼續(xù)堅持在核心城市的投資布局；招商在開發(fā)業(yè)務(wù)方面表示要精挑細選聚焦核心城市、核心地段優(yōu)質(zhì)項目；越秀繼續(xù)堅持“精準(zhǔn)投資”和“量入為出”的穩(wěn)健投資策略。
可以預(yù)見，頭部企業(yè)持續(xù)強化對高能級城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲，這種投資格局將驅(qū)動優(yōu)質(zhì)土地資源進一步向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)集中度或?qū)⑦M入新一輪提升周期。
采寫：南都·灣財社記者 王艷玲
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