「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話！
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問(wèn)答425期
今日二手房撿漏房源推薦：
頭頂曲江招牌，從當(dāng)年一度33000+跌回當(dāng)下17000+，曲江二期跌出性價(jià)比，地鐵，商業(yè)，公園齊全，房齡，戶型還算主流，是不是西安剛需首選，中午12點(diǎn)，直播間聊聊！
問(wèn)：有沒(méi)有可能招商西安璽賣3萬(wàn)，望江府還是望江府？
答：打一個(gè)不算恰當(dāng)?shù)谋扔?，小時(shí)候你和強(qiáng)東是鄰居，現(xiàn)在東子發(fā)達(dá)為CEO了，你還在老家種地，所以你和東子的關(guān)系是什么呢？
招商拿地之前，奧體區(qū)域的改善頭牌，毫無(wú)疑問(wèn)是融創(chuàng)望江府，尤其是臨河一側(cè)的大面積端廳，外立面審美放在今天也是頭牌。
但融創(chuàng)當(dāng)下的保交付處境，外加明顯有代溝的產(chǎn)品，注定兩個(gè)不是一個(gè)體量的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
（融創(chuàng)望江府立面實(shí)景）
如果融創(chuàng)如當(dāng)年一切正常，交付超預(yù)期，產(chǎn)品也新潮，物業(yè)服務(wù)也優(yōu)秀，僅是三代住宅，二手房選望江府的不會(huì)少，但如今“廉頗老矣，尚能飯否 ”？
買融創(chuàng)，當(dāng)年價(jià)格低，且位置很絕版，又保交付，也享受到了奧體發(fā)展紅利。
而對(duì)西安璽而言，憧憬二手賣三萬(wàn)，得看市場(chǎng)實(shí)際成交，目前25000+均價(jià)，400萬(wàn)門檻，已經(jīng)是港務(wù)區(qū)最貴的房子了，甚至大戶型預(yù)算也能夠到金茂璞逸曲江。
(招商西安璽實(shí)景）
能買西安璽，地段是基礎(chǔ)，核心是產(chǎn)品不錯(cuò)，交付有保障，外加稀缺周邊往后無(wú)備選，成本改善本就選擇范圍很小，遍地剛需房，好不容易冒出來(lái)了純改善，鳳城八路、十路、浐灞半島住的，不都過(guò)來(lái)了！
西安璽的故事，和當(dāng)年自然界河山的搖號(hào)熱銷，沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別！
問(wèn)：房哥，現(xiàn)在臨潼的房子能撿漏嗎？
答：最精明的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)用“不拿地”放棄了這個(gè)想法，最真實(shí)的房東，已經(jīng)用虧錢立場(chǎng)杜絕了這個(gè)幻想，你現(xiàn)在說(shuō)去撿漏？
諸如臨潼、高陵、咸陽(yáng)、鄠邑、涇陽(yáng)、三原、藍(lán)田這些外圍區(qū)域，本身人口在流失，房地產(chǎn)的底子就很弱，吃的也都是西安的房?jī)r(jià)和需求外溢，只有在市場(chǎng)最火熱，房子漲價(jià)兇，且主城區(qū)嚴(yán)格限購(gòu)的時(shí)候，才有需求，比如2018-2021年。
而21年以后，臨潼幾乎沒(méi)聽(tīng)說(shuō)什么熱門小區(qū)，也幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng)拿地，直到最近才恢復(fù)，已經(jīng)說(shuō)明了這個(gè)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的巨大波動(dòng)了。
以曾一度熱門的旅游度假區(qū)為例，有地鐵9號(hào)線，有曲江操刀，有好的城市面貌和商業(yè)，也有融創(chuàng)桃源府這種低密小區(qū)，目前的二手房如何呢？
（驪山下的院子二手房，來(lái)源：貝殼）
融創(chuàng) 桃源府在售8套，都是合院，單價(jià)44803元/㎡起，總價(jià)550萬(wàn)起，無(wú)成交，中海閱驪山二期，小高+疊拼，單價(jià)10098元 /㎡起，總價(jià)116萬(wàn)起，驪山下的院子，小高層，單價(jià)11840元 /㎡起，總價(jià)138萬(wàn)起。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這種低密疊拼類的，雖然成交少，但價(jià)格并不低，也沒(méi)有大漏可撿，基本買來(lái)就是養(yǎng)老，自住的。
而冷門區(qū)域，非度假區(qū)的，藍(lán)光長(zhǎng)島國(guó)際社區(qū)，二手門檻小高層，到了6900+，總價(jià)80萬(wàn)。
問(wèn)：西安四代住宅遍地，三代住宅小區(qū)會(huì)不會(huì)被淘汰？
答：有點(diǎn)像油車和電車現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，老司機(jī)堅(jiān)定認(rèn)為油車有靈魂，有掛擋的頓挫感，有推背感，新司機(jī)堅(jiān)定喜歡電車，有保時(shí)捷外觀，有大沙發(fā)，有大電視，有無(wú)人駕駛，前者說(shuō)后者不保值，后者笑前者老土。
后來(lái)發(fā)現(xiàn)不是車的問(wèn)題，而是兩類不同需求的人在爭(zhēng)論，油車保值，但電車開(kāi)著爽，且能買電車的，家里一般都有油車，開(kāi)滴滴除外。
回歸房子也是如此，四代住宅露臺(tái)灰塵大，隱私問(wèn)題，安全隱患都存在，但室內(nèi)，室外贈(zèng)送多，戶型尺度好，三代可封閉，干凈好打掃，沒(méi)有走光困擾，且二手房存量巨大。
為什么一定是誰(shuí)要代替誰(shuí)，而不是共存，短期內(nèi)，同樣價(jià)格，四代的沖擊，更多是產(chǎn)品升級(jí)，賣相更新，偏向改善，而長(zhǎng)期看，三代的需求，更多是價(jià)格便宜，所見(jiàn)所得，偏向剛需。
當(dāng)買油車還是電車?yán)_時(shí)，很多家庭是既有油車，也有電車，當(dāng)買四代困擾時(shí)，一些家庭是既住三代，也體驗(yàn)四代。
問(wèn)：都說(shuō)軟西是未來(lái)之光，但軟東房子賣的更好，明明東邊都是住宅？
答：反而目前的現(xiàn)狀，軟東和軟西房市都一般，而挨著軟件新城的灃東融合區(qū)是一片火熱，更大贈(zèng)送，更好戶型，更低價(jià)格，主打一個(gè)實(shí)惠，共享軟件新城公園，商業(yè)的同時(shí)，一平便宜大幾千。
過(guò)往軟西更優(yōu)是成立的，魚(yú)化寨還沒(méi)拆遷，周邊住宅地供應(yīng)有限，有是產(chǎn)城融合區(qū)，又有公園，地鐵，商業(yè)規(guī)劃，全然一個(gè)新城面貌。
（軟件新城實(shí)景）
但兌現(xiàn)上確實(shí)延期了，過(guò)去幾年高新三期配套拔地而起，軟西一動(dòng)不動(dòng)，地鐵沒(méi)聲音，商業(yè)沒(méi)聲音，公園也沒(méi)聲音，還是幾年前的老樣子，難免讓大家心里沒(méi)底。
甚至住宅上，東邊以海棠三章、保利天瓚為首，四代住宅，會(huì)所不斷升級(jí)，虹吸丈八北路老高新?lián)Q房，反而是西邊，西派國(guó)樾賣到新房，中海云水觀園，一直有貨。
配套兌現(xiàn)的問(wèn)題，購(gòu)入價(jià)格過(guò)高的問(wèn)題，產(chǎn)品未升級(jí)的問(wèn)題，灃東分流的問(wèn)題，都在影響大家對(duì)于軟西的預(yù)期，包括周邊園區(qū)內(nèi)的高收入預(yù)期，不少人也面臨降薪裁員。
反而東邊，三環(huán)內(nèi)，老高新人換房，不愿意出三環(huán)，就圖父母近，子女近，賣的都還挺好！
問(wèn)：軟東學(xué)校配套咋樣，新建學(xué)校和高新三期，軟西比，什么檔次？
答：從數(shù)量上看，確實(shí)是量大管飽，化龍一路沿線，幾乎每隔一個(gè)路口，就是一所學(xué)校，十三小、十二初、一校、十四、十五、十六小、四完中學(xué)、十初等等，統(tǒng)一名校+模式，幫扶發(fā)展。
但都是新建學(xué)校，都是新生源，甚至都是新老師，能解決的就是有學(xué)上，非要其中找出優(yōu)質(zhì)學(xué)校，成長(zhǎng)時(shí)間，條件，成績(jī)也不允許，最多就是家長(zhǎng)反饋硬件很好，老師認(rèn)真，校風(fēng)不錯(cuò)。
并且還有關(guān)鍵問(wèn)題，生源，軟東是拆遷以后換來(lái)的開(kāi)發(fā)用地，此前的魚(yú)化寨、紅廟村，小煙莊、曹里村、陳林村等，大家生源都是商品房+安置房混編的，像軟西那種純商品房生源，小鎮(zhèn)做題家家長(zhǎng)條件也不存在。
所以軟東到底是十五小好，還是四完好，或是更直接的四校好呢？我拋磚引玉，專業(yè)人士評(píng)論區(qū)聊聊。
問(wèn)：媳婦為上班近，非要買老破大，我怕砸手里，怎么辦？
答：看似是買房問(wèn)題，實(shí)際是家庭里誰(shuí)說(shuō)了算，主導(dǎo)權(quán)的難題，那就想清楚，買這套房子是為了解決什么核心問(wèn)題。
比如，上學(xué)，二手好學(xué)區(qū)，一定是遷就學(xué)校，犧牲生活環(huán)境，住老破小，陪讀租房的不在少數(shù)，兼顧新房，要么貴，要么沒(méi)有好學(xué)校。
比如，上班近，對(duì)于996打工人，加班家常便飯，女生又要顧娃輔導(dǎo)作業(yè)，照顧家里人，路上短通勤時(shí)間是非常必要的。
要不每天天黑出門，天黑回家，再好的房子，幸福感也很低，可以靠考慮單位附近租房，周末回自己房子居住。
比如，考慮保值，那就別買房了，二手，新房現(xiàn)在買，只有消費(fèi)自住需求，不談保值，各種背刺很容易，心臟不好的心情也不好，如果接受買房會(huì)賠，房?jī)r(jià)不漲，那選擇太多，200萬(wàn)以下剛需，曲江二期一堆撿漏。
所以，到底你家遷就誰(shuí)，誰(shuí)說(shuō)了算？
問(wèn)：買房自住，考慮品質(zhì)和五年后流通性，萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)怎么選？
答：恐怕已經(jīng)買的業(yè)主，當(dāng)年搖號(hào)上車的，自己也擔(dān)心五年后的流動(dòng)性，心里沒(méi)底，那現(xiàn)在買二手的，不是更慌？天悅、國(guó)賓、大城、九里都是上一波行情里的成功小區(qū)，前提你是一手業(yè)主。
要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差！
（付費(fèi)咨詢，一對(duì)一通道）
而當(dāng)下，受制于市場(chǎng)普跌，價(jià)格都有下降，但也是曲江，高新區(qū)域的一梯隊(duì)，核心賣點(diǎn)是有學(xué)校，前者鐵一曲江，后者高新四校，小面積上學(xué)需求，還是一直在的，但分流也嚴(yán)重。
比如保利天悅被高新CID中海學(xué)仕里分流，國(guó)賓被海棠三章分流，大城北陽(yáng)光城plus、翔悅天下等分流。
居住品質(zhì)上，九里的洋房，大城的疊拼，保利的合院、國(guó)賓的大平層都挺好，入住率也不低，流通上，都不好賣，想要兼顧很難。
不妨考慮新房，曲江的金茂、邦泰，軟新的綠城、邦泰，高三的鐵建越秀樽樾，新房賣相好，起碼能給你更好的流通信心。
問(wèn)：曲江上班，綠城熙海棠和中海錦業(yè)元晟，誰(shuí)更有性價(jià)比？
答：價(jià)格上，基本找不出區(qū)別了，200萬(wàn)以內(nèi)小面積三室都?jí)?，綠城在高新19000+ ，中海在雁塔18000+，差異在別的地方。
地段上，綠城屬于高新，享受高新教育，近十四小，周邊少公園，缺商業(yè)，且西側(cè)靠近三環(huán)，有噪音問(wèn)題，賣點(diǎn)在于大門，立面顏值很高，戶型常規(guī)但贈(zèng)送很大，熙海棠算高新的二類板塊，需要價(jià)格優(yōu)勢(shì)，才好流通。
（雁南公園實(shí)景）
而中海在雁塔，算一類板塊，周邊宜家，雁南公園，各種住宅區(qū)非常成熟，雖然居住密度高，但生活便利，中海的四代宅，在周邊也是領(lǐng)先于金地、萬(wàn)科、融創(chuàng)的存在，短板在于容積率偏高，樓間距不大。
買中海，上限不高，下限很穩(wěn)，交付，物業(yè)，綠化水平等，在剛需盤里可以做到一梯隊(duì)，買綠城，顏值很高，景觀，物業(yè)，綠化也不錯(cuò)，產(chǎn)品比周邊紫薇、高科要強(qiáng)不少。
到底是周芷若好呢，還是趙敏好呢，好糾結(jié)，不如就小昭吧，看把張無(wú)忌糾結(jié)的！
【樓盤點(diǎn)評(píng)】
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【裝修報(bào)告】
● 戶型解析： | | | | | | | | |
● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |
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作者：Kikyo
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