為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。
案件梳理
當(dāng)事人關(guān)系
陸薇：原告（房屋共有人，離婚后依協(xié)議取得房產(chǎn)）
甲公司：被告（購房方）
房強(qiáng)：第三人（原告前夫，房屋共有人）
涉案房屋情況
一號(hào)房屋：位于房山區(qū)，原為陸薇與房強(qiáng)共同共有，離婚協(xié)議約定歸陸薇所有，登記用途為商業(yè)。
關(guān)鍵事實(shí)
合同簽訂與爭議：
2023 年 6 月 27 日，房強(qiáng)冒用陸薇名義與甲公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以 75 萬元出售一號(hào)房屋，甲公司支付定金 15 萬元；
陸薇主張合同非本人簽字、未追認(rèn)，且售價(jià)明顯低于市場價(jià)，要求確認(rèn)合同無效；
甲公司抗辯稱屬“善意取得”，主張合同有效，且房強(qiáng)享有 50% 處分權(quán)。
離婚協(xié)議與產(chǎn)權(quán)歸屬：
陸薇與房強(qiáng)2022 年離婚，協(xié)議明確一號(hào)房屋歸陸薇所有，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記；
房屋仍登記為雙方共同共有，房強(qiáng)實(shí)際占有房屋。
舉證與質(zhì)證：
陸薇提交離婚證、離婚協(xié)議、筆跡鑒定報(bào)告（證明合同簽名非本人所為）；
甲公司提交轉(zhuǎn)賬記錄、網(wǎng)簽信息，主張已支付定金并履行合同。
爭議焦點(diǎn)
合同是否成立：
原告主張：合同未經(jīng)本人簽字或追認(rèn)，根據(jù)《民法典》第490 條，合同未成立。
被告抗辯：房強(qiáng)作為共有人有權(quán)處分，且合同已實(shí)際履行（支付定金、網(wǎng)簽），應(yīng)視為合同成立。
合同是否有效：
原告主張：房強(qiáng)無權(quán)處分且合同價(jià)格明顯低于市場價(jià)，存在惡意串通，符合《民法典》第154 條無效情形。
被告抗辯：甲公司不知曉離婚協(xié)議，屬善意第三人，交易價(jià)格合理，合同有效。
離婚協(xié)議對(duì)物權(quán)的影響：
離婚協(xié)議約定房屋歸陸薇所有，但未變更登記，能否對(duì)抗善意第三人？
案件分析
一、合同成立的核心要件
簽名真實(shí)性與追認(rèn)規(guī)則：
合同落款“陸薇” 簽名經(jīng)鑒定非本人所為，且陸薇明確表示未授權(quán)房強(qiáng)代簽，根據(jù)《民法典》第 490 條，合同因缺乏當(dāng)事人合意未成立；
甲公司主張“房強(qiáng)拿合同給陸薇簽字” 但未舉證，應(yīng)承擔(dān)舉證不能后果。
二、無權(quán)處分與合同效力
共有權(quán)人的處分限制：
房屋雖登記為共同共有，但離婚協(xié)議已約定歸陸薇所有，房強(qiáng)明知處分權(quán)受限仍出售房屋，構(gòu)成無權(quán)處分；
甲公司作為商業(yè)主體，未審查共有人處分權(quán)（如婚姻狀況、離婚協(xié)議），不符合“善意第三人” 要件（《民法典》第 311 條）。
三、價(jià)格合理性與惡意串通認(rèn)定
明顯低價(jià)的舉證：
原告提交評(píng)估報(bào)告證明房屋市場價(jià)約120 萬元，合同價(jià) 75 萬元低于市場價(jià)格 37.5%，符合《民法典》第 154 條 “明顯不合理低價(jià)” 標(biāo)準(zhǔn)；
甲公司未能提供反證證明價(jià)格合理，結(jié)合房強(qiáng)與甲公司存在業(yè)務(wù)往來，可推定雙方存在串通損害陸薇權(quán)益的故意。
四、離婚協(xié)議的物權(quán)變動(dòng)限制
登記對(duì)抗主義：
根據(jù)《民法典》第209 條，離婚協(xié)議雖約定房屋歸屬，但未變更登記，不得對(duì)抗善意第三人；
本案中因甲公司非善意，陸薇可依據(jù)協(xié)議主張權(quán)利。
裁判結(jié)果
合同效力認(rèn)定：
確認(rèn)甲公司與房強(qiáng)、陸薇于2023 年 6 月 27 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；
法律依據(jù)：
《民法典》第143 條（民事法律行為有效要件）、第 154 條（惡意串通無效）、第 490 條（合同成立條件）；
《民事訴訟法》第147 條（缺席判決規(guī)則）。
后續(xù)處理建議：
甲公司可向房強(qiáng)主張違約責(zé)任或不當(dāng)?shù)美颠€；
陸薇可持判決申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽登記并辦理產(chǎn)權(quán)變更。
案件啟示
共有房屋處分的合規(guī)審查：
購房方對(duì)共有房產(chǎn)需核查所有共有人的處分意愿，尤其是離婚后未變更登記的情形，應(yīng)要求提供共有人書面同意文件。
善意第三人的舉證責(zé)任：
主張“善意取得” 需同時(shí)證明 “善意”“合理價(jià)格”“登記完成”，缺一不可。本案中因未完成登記且價(jià)格不合理，不構(gòu)成善意取得。
離婚財(cái)產(chǎn)分割的物權(quán)公示：
離婚后應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，避免因未登記導(dǎo)致處分權(quán)爭議。
合同形式要件的重要性：
代簽合同需提供授權(quán)委托書，否則可能因缺乏合意導(dǎo)致合同不成立。
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