為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。

案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

陳宇：原告（購(gòu)房人）

甲公司：被告（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）

乙銀行：第三人（貸款銀行）

涉案房屋情況

一號(hào)房屋：位于北京市大興區(qū)，總房款437.4732 萬(wàn)元（含補(bǔ)差款），原告通過(guò)自有資金及貸款支付全部房款。

關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與履行：

2017 年 3 月，陳宇與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定甲公司需在交房及原告提交資料后 720 日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記；

2018 年 9 月，陳宇與乙銀行、甲公司簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款 / 擔(dān)保合同》，貸款 218 萬(wàn)元支付房款，原告已償還部分本息。

違約事實(shí)：

截至起訴時(shí)，甲公司未辦理房屋初始登記，無(wú)法協(xié)助過(guò)戶(hù)，且挪用原告支付的契稅等費(fèi)用；

合同約定的解除權(quán)行使期限（720 日屆滿(mǎn)后 30 日）已過(guò)，但甲公司至今未明確辦證時(shí)間，導(dǎo)致原告合同目的落空。

第三人主張：

乙銀行提出借款合同約定仲裁條款，法院對(duì)貸款合同糾紛無(wú)管轄權(quán)；

確認(rèn)原告貸款余額及逾期情況，要求明確解除合同后的還款責(zé)任。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

法院對(duì)貸款合同糾紛的主管權(quán)：

原告主張：商品房預(yù)售合同與貸款合同密切關(guān)聯(lián)，法院可一并審理。

第三人抗辯：貸款合同約定仲裁條款，法院無(wú)管轄權(quán)，需另案仲裁。

預(yù)售合同是否符合解除條件：

原告主張：甲公司逾期辦證超3 年，構(gòu)成根本違約，雖過(guò)約定解除期，但仍享有法定解除權(quán)。

被告抗辯：原告未在約定期限內(nèi)行使退房權(quán)，且行業(yè)困境下應(yīng)維持合同效力。

貸款合同解除后的責(zé)任劃分：

原告主張：預(yù)售合同解除后，貸款合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，甲公司應(yīng)返還購(gòu)房款并承擔(dān)貸款本息。

第三人主張：原告需承擔(dān)合同解除前的逾期還款責(zé)任，解除后責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

案件分析

一、法院主管權(quán)與合同關(guān)聯(lián)性

仲裁條款的效力：

貸款合同明確約定爭(zhēng)議提交北京仲裁委員會(huì)，依據(jù)《仲裁法》第5 條，乙銀行抗辯法院無(wú)管轄權(quán)具有法律依據(jù)；

但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第20 條，預(yù)售合同與貸款合同屬主從關(guān)系，法院可一并處理貸款合同解除事宜，不違反仲裁協(xié)議效力。

二、預(yù)售合同的法定解除權(quán)

約定解除權(quán)與法定解除權(quán)的競(jìng)合：

原告未在合同約定的“720 日屆滿(mǎn)后 30 日” 內(nèi)提出退房，約定解除權(quán)消滅；

甲公司逾期辦證超3 年，且無(wú)證據(jù)證明其積極推進(jìn)辦證，導(dǎo)致原告無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)，構(gòu)成《民法典》第 563 條 “遲延履行債務(wù)致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，原告享有法定解除權(quán)。

三、貸款合同解除的法律依據(jù)

主合同解除對(duì)從合同的影響：

預(yù)售合同解除后，貸款合同目的（購(gòu)買(mǎi)特定房屋）落空，依據(jù)司法解釋第20 條，原告有權(quán)解除貸款合同；

甲公司作為房款收取方，需返還購(gòu)房款并承擔(dān)貸款本息，符合《民法典》第566 條恢復(fù)原狀原則。

四、責(zé)任劃分與損失認(rèn)定

利息計(jì)算依據(jù)：

原告主張自付款之日起按LPR 計(jì)算利息損失，符合違約賠償?shù)?“填補(bǔ)損失” 原則；

甲公司挪用契稅等費(fèi)用的行為，進(jìn)一步印證其違約過(guò)錯(cuò)。

裁判結(jié)果

合同解除時(shí)間：

預(yù)售合同與貸款合同均于2024 年 6 月 7 日（被告及第三人收到起訴材料之日）解除。

購(gòu)房款返還與賠償：

甲公司返還原告自有資金219.4732 萬(wàn)元及利息（自 2019 年 8 月 23 日起按 LPR 計(jì)算）；

甲公司向原告支付已償還的貸款本息（以銀行核算為準(zhǔn)），向乙銀行支付剩余貸款本息（含解除后的逾期部分）。

法律依據(jù)：

《民法典》第563 條（法定解除權(quán)）、第 566 條（合同解除后果）；

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第20-21 條（貸款合同解除規(guī)則）。

案件啟示

法定解除權(quán)對(duì)約定解除期限的突破：

即使超過(guò)約定解除期限，若開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期根本性違約（如無(wú)限期拖延辦證），購(gòu)房人仍可依據(jù)法定解除權(quán)主張合同解除。

仲裁協(xié)議與法院主管的協(xié)調(diào)：

涉及商品房買(mǎi)賣(mài)與貸款的關(guān)聯(lián)糾紛，法院可基于主從合同關(guān)系一并處理貸款合同解除，但需注意仲裁條款對(duì)實(shí)體權(quán)利的影響。

開(kāi)發(fā)商違約的多重后果：

除返還房款外，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)購(gòu)房人貸款本息損失，且不得援引行業(yè)困境等理由對(duì)抗法定解除權(quán)。

購(gòu)房人權(quán)利救濟(jì)的時(shí)效性：

應(yīng)在約定解除期限內(nèi)主張權(quán)利，若錯(cuò)過(guò)需及時(shí)收集開(kāi)發(fā)商持續(xù)違約證據(jù)（如長(zhǎng)期未推進(jìn)辦證、資金挪用等），以證明法定解除權(quán)成立。